誰把房地產調成“養老”模式？

日前，復星集團總裁汪羣斌和盤托出了他的養老地產藍圖——復星計劃和美國一家養老地產商合作推出養老公寓。11月末，北京旅遊業巨頭九華集團也宣佈進軍養老地產領域，推出國內首家“養老型酒店”。截至目前，今年全國至少有20家房地產相關企業正式打出了養老牌。

是市場方興未艾，還是營銷吸金，一時間，很多業內人士和消費者都將懷疑的目光投向房地產的“養老”模式。

數十萬元保證金如同“買期房”

在北京，萬科、九華等行業內大型企業近期紛紛開始涉足養老地產領域。

已在北京生根的多個養老地產項目中，位於昌平區東三旗的太陽城算得上是元老級別。

昨天上午，記者在太陽城社區內看到，小區裏的電瓶車仍在運轉，小區裏偶爾還可以見到保安巡邏。“跟前幾年剛搬進來時相比，我們老哥兒幾個都感覺，物業服務退步了。”在小區裏遛彎的孫大爺説，原先，每棟樓下都配備一名保安，老人出門一招手，電瓶車就停在眼前；可如今，小區從一期擴展到了三期，小區裏平時見不到幾個保安，原來的四輛流動電瓶車也減為定點定時開——行動不便的老人不得不提前出門等車。

即便如此，太陽城老年公寓現在的房價已經比三年前漲了一倍。除了房款，住户每月還需支付2.5元/平方米的物業費。而10月份新開的40多個套間，最短租期3年，卻需要租户一次性繳納85萬元的保證金，用於項目的後續開發。“交了這筆錢，雖説房租省了，可伙食費、供暖費還要照樣交。”孫大爺説。

距離太陽城不過兩三站地的九華山莊，日前推出了一座“養老型酒店”。

項目樓書介紹，該項目集合酒店、養老院、房地產等多種業態功能，以長期酒店式的星級住宿為基礎，提供醫療保健、文化娛樂、物業管理、投資理財等配套服務。項目一期產品為5號公館，共計提供近312套精裝公寓。公寓承租期為30年，繳納足額的租金與保證金即可入住——租金每年1萬元，保證金60萬元起，後者將在承租期滿後退還。值得注意的是，該項目目前仍為“期房”，預計將於明年下半年入住，而在入住之前，住户至少要一次性投入90萬元，可以換得一套70平方米左右的精裝公寓。

用一位銷售人員的話説：“租住養老型酒店可以享受的服務與入住九華山莊一樣，而躉交租金及保證金的模式，則與房地產‘期房’模式相似。”

適老設計規範幾成空文

昨日上午11時，九華養老型酒店樣板間迎來了一位專業的看房人。自稱“幹了一輩子設計”的陳先生一進屋，就開始“數落”身邊的銷售人員。“客廳中央的是麻將桌吧？年輕人，你覺得老年人長時間坐着打麻將有利於健康嗎？”“盥洗台和浴缸之間的距離這麼遠，老年人洗澡時忘了拿香皂怎麼辦？”他把手臂張開，比劃着説。

養老地產市場近期越發紅火，可目前市場上這些房子稱得上“養老地產”嗎？

被養老地產界奉為經典的美國太陽城始建於1960年。在建築設計方面，該項目完全按照老年人的需求，實現無障礙設計；社區的空間導向被強調對方位感、交通的安全性、道路的可達性均做了安排，實施嚴格的人車分流，居住區內車輛嚴格限速。在配套設施方面，它選擇以便於盈利運營的會所和運動場為主，醫療和護理則依靠市政配套設施。

通過公開展出的“明日之家2012”樣板房，住建部住宅產業化促進中心描繪了一個國內養老住宅的樣板：鞋櫃高度要達到1米，讓老人不用彎腰就可以穿鞋；設置有獨立而安靜的空間，讓喜歡單獨睡眠的老人不受打擾；採光通風良好，地面材質防滑……

實際上，原建設部早在1995年便發佈了《老年人建築設計規範》，1999年又進行升級。在這個內容數千字的規範中，對於出入口、樓梯間、噪音和空氣的標準，甚至老人牀鋪的尺寸都進行了規範，可開發企業在設計老年項目時，卻很少採納這套設計規範。

“目前國內在建的養老地產項目，尤其是一些僅在項目中佔據一兩棟的老年公寓，更是沒有按照規範進行設計，室內的適老設計更是一家一個樣。”資深建築設計師張婷説，目前，這套設計規範起到更多的是選房指南的作用，讓住户瞭解什麼樣的設計可以讓老人住起來更舒服，但在開發商定製的精裝户型中，住户已經喪失了裝修設計決定權。

“養老地產”同樣存投資風險

“目前全社會普遍缺乏養老牀位，可一些開發商很可能另有所圖。”業內營銷人士李經理分析，一些不規範的養老地產，很可能再次陷入房地產過度投資、市場炒作的怪圈，進而成為房價上漲的又一個推手。他解釋説，一方面，“養老地產”的新概念能夠吸引更多機構和資金進入，開發商如能和這些機構、住户合作持有，就可以降低自身的運營成本。另一方面，養老項目在吸引眾多老年住户的同時，也能夠帶動其子女進行購房投資，為項目爭取了潛在客户。

北京一些養老項目銷售人員透露，項目代租中心建立了有效的市場流轉機制，在住户未居住期間，中心可為住户提供轉租服務，使住客獲得可觀的代租收益。另外，對於未來租住的對象條件，目前尚未明確。“不論是老年人出資自己租住，還是年輕人出資留用都可以，只要房子不被中介拿去‘羣租’，我們一般不會干涉。”

全國工商聯房地產商會會長聶梅生表示，她曾經收到的一封郵件中説，美國最大的養老集團在中國考察以後決定退出中國市場，“對方認為中國老年居住區的發展，邁進了房地產投資的陷阱。”

市房協有關負責人表示，老年地產的推廣應該在不違反土地使用規劃及不違背房地產調控政策的前提下進行。“如果有些開發企業希望利用操作這一概念，將土地非住宅規劃‘洗’成住宅規劃，甚至違法從事小產權房開發，同樣會被依法處理。”

他提醒説，消費者付出幾十萬元獲得的有可能只是房屋使用權，而非所有權；即使市民購買的是養老產權房，未來被當作二手房交易後，開發商承諾的服務內容往往會因為產權人變更而“縮水”。因此，市民選擇“養老地產”，同樣應該謹慎提防投資風險。