半個月冒出8個“地王” 多因素催生樓市暖意

新華網上海１２月１４日專電題：半個月冒出8個“地王” 多因素催生樓市暖意

新華社記者 葉鋒 葉健

５４．３１億元——萬科、綠地等４家房企１２日聯合拿下的上海南站商務區地塊，刷新上海今年以來土地總價記錄。據不完全統計，近半個月來，多個城市至少出現了８個總價或單價“地王”。

樓市年底出現明顯的“翹尾”行情動力何在？業內人士認為，房價短期內不具大幅反彈基礎，但對多種因素推動之下的小幅連漲應保持足夠警惕。

“地王”頻出給出房價上漲信號

１２日，萬科、綠地等四家公司聯合以５４．３１億元的底價拿下上海南站商務區地塊，樓板價１１０００元／平方米，此地塊成為上海今年以來的新總價“地王”。

據統計，１１月２７日至１２月７日這１１天內，北京、上海、深圳、南京、成都、長沙以及蘇州７地的總價和單價“地王”紀錄不斷被刷新，加上上海這一地塊，半個月來共有８個“地王”出現。

接連出現的“地王”讓準備買房的消費者有些恐慌，這是房價又要開始上漲的信號嗎？在上一輪“地王”扎堆出現時，不少人曾見證過周邊的二手房紛紛大幅跳價的情況，中介給出的理由是：“麪粉”漲價，“麪包”當然也要漲價了。

中國指數研究院的統計數據也顯示，１１月份全國１００個城市（新建）住宅平均價格為８７９１元／平方米，環比１０月份上漲０．２６％，自２０１２年６月止跌後連續第６個月環比上漲。其中，１０大城市住宅均價為１５６８６元／平方米，環比上漲０．３９％，同比也上漲０．１５％。這是今年以來１０大城市平均房價首次同比上漲，部分重點城市房價甚至超過調控之前，新房“跳價”、排隊購房等情形也再度出現。

數據顯示，不少房企已經紛紛提前完成了全年銷售目標。比如，萬科前１１個月銷售１２７１．５億元，超過２０１１年全年業績；恒大在前１１月也超過了年初的全年銷售目標。中海地產則早在前１０個月就已經完成了全年原定目標，甚至超過了年中調高的目標。

開發商對後市樂觀

眼下這一輪土地市場的活躍行情，是否是２００９年－２０１０年“地王熱”的再現？

一個最大的差別是：近期很多成交的高價地塊，除了住宅用地，不乏商辦用地；而且，雖然成交價格屢創新高，但其溢價率並未出現“飆升”。比如，上海南站商務區地塊為商業用地，且５４．３１億元是底價成交。１１月３０日，南京下關區一“總價地王”，同樣是以５６．２億元底價成交。

新城控股副總裁譚為民説，“地王”集中出現除了有季節性因素外，還與開發商的資金狀況好轉有關，大部分開發商都已提前完成全年銷售目標，口袋裏“不差錢”。“從這一波土地成交的溢價率來看，並不算太高，有的雖然是‘地王’，但基本上是底價成交，與上一輪‘地王’集中出現時相比，開發商心態也不可同日而語，對於開發成本的控制更為嚴格，拿地規模及資金的控制也相對謹慎。”

同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，目前一些企業的資金面已大為改善，尤其是具有龐大資金實力的龍頭企業與央企地產企業來講，勢必會考慮增加土地儲備，積極拿地“換倉”謀求下一輪發展機會。

但張宏偉認為，在整個市場“基本面”尚未完全回暖的背景下，總價、單價“地王”只是少數大型房企的“遊戲”，大多數中小房企只能“望而卻步”；當前土地市場溢價率並不高，並且大多數拿地企業尤其是拿“地王”項目的企業相對謹慎，也説明土地市場並非火爆到了出現泡沫的階段。

“從本質上來看，這一輪‘地王’潮與上一輪‘地王’潮沒有太大的區別，都是開發商對後市較為樂觀，果斷出手拿地。”上海市房地產科學研究院副院長嚴榮稱，尤其是一些開發商認為未來城鎮化將成為中國經濟的增長點，由此推斷房地產業也將迎來一個新的繁榮發展階段。

拿**地熱潮或將持續

“在限購、限貸等嚴厲的調控政策之下，目前購房者主要是剛性需求和改善型需求，整體來看仍然是供大於求，因此房價很難大幅上漲。”中國房地產數據研究院執行院長陳晟稱，從庫存來看，目前北京、上海、廣州等一線城市樓市在加速回暖，但這些城市的庫存並未大幅減少，在去庫存壓力下房價上漲空間不大。相比一線城市，二線城市房價上行趨勢較弱，三四線城市因庫存較大，房價甚至還面臨下行壓力。

“當前市場的主題依然是去庫存。假設政策不變，市場去庫存的過程也將持續到明年。”新城控股副總裁譚為民説。

但各地公開數據顯示，截至１１月末，不少熱點城市的住宅土地供應情況距離全年計劃尚遠。如北京商品住宅用地供應計劃完成尚不足一半。業界認為，時近年底，各級政府或將選擇通過大量推地來加快完成供地計劃，因此，這一波拿地熱潮或將持續。在開發商活力復甦、地方政府加快推地的形勢下，地市活躍對房價的“助漲效應”不容忽視。

業內人士認為，應通過調控政策的嚴格執行進一步穩定市場預期。此外，房地產調控在堅持過程中應提高精細性、穩定性和制度化，以促進市場長期平穩健康運行。