年末地王頻現 開發商迴歸一二線城市

對房地產業來説，這個冬天似乎有了暖冬的跡象。臨近年底，各地土地市場突然火熱起來。

從11月底開始，多個城市的土地出讓價格頻頻走高。20億元、27.7億元、48.6億元、 56.2億元，這樣的土地拍賣價格，不斷出現在北京、上海、深圳、南京等城市。其中，南京濱江G50地塊以56.2億元的總價成為截至目前的全國總價地王。

“各大開發商都開始了大規模的圈地運動，地價及溢價率均有所上行，這説明目前主流開發商對市場見底的判斷已經基本一致。地價對房價的影響將再次出現。” 中原地產市場研究部總監張大偉説。

不僅如此，全國多個城市的樓市交易量也開始再次走高。根據偉業我愛我家市場研究院的統計，在北京，12月前10天，全市二手住宅網籤總量為4509套，與11月同期的網籤量相比上漲了9.3%。而成交均價達到24500元/平方米，與11月份的房價相比上漲了2.9%，創下年內新高。

這是與往年不同的市場反應。多位業內專家表示，最近樓市、土地市場的變化表明，房地產市場降價換量的狀況已經成為歷史。

開發商迴歸一二線城市

一連串的土地出讓最近密集出現。

11月27日，北京市公佈出讓朝陽區農展館北路一宗住宅混合公建用地。該宗土地規劃建築面積不足6萬平方米，但起拍價高達20億元，摺合樓面價3.38萬元/平方米。這一起拍價已經與今年早些時候拍出的“萬柳地王”相當。

就在同一天，上海黃浦區一處地塊以27.7億元高價拍出，摺合樓面地價超過3萬元/平方米，成為今年上海土地單價地王。

11月28日， 深圳寶安尖崗山一個地塊以20億元的價格成交，成為今年深圳的總價地王。

11月30日，成都拍賣武侯區永豐鄉太平村一宗地塊，最終該地塊以8500元/平方米價格售出，刷新了成都實行土地招拍掛以來成交樓面地價新高。

同一天，南京濱江G50地塊賣出56.2億元的高價，成為今年全國總價地王。廣州荔灣區珠江以南地塊成交的樓面地價高達14210元/平方米，成為芳村新地王。

12月3日，珠海市唐家灣情侶北路(南段)地塊最終以17.37億元售出，摺合樓面地價為樓面地價約6000元/平方米，使得該地塊成為珠海年度單價和總價地王。

開發商爭搶拿地，各地政府也在近期突然加大了土地的供應量。

11月23日，杭州市國土資源局一次性掛牌7宗土地，總出讓面積7.28萬平方米。

11月24日，大連市國土資源和房屋局推出5宗地，總用地面積達55.5萬平方米。

11月26日，武漢市國土資源和規劃局發佈公告，決定於12月出讓48宗地塊。

11月30日，成都國土部門公佈出讓多處地塊，面積高達1097畝。

據中原集團研究中心監測的13個重點城市的數據顯示，11月份的經營性用地供應面積較10月同期上升約219%，除深圳環比下降外，其餘城市均呈現不同程度的上升。

從房地產企業拿地情況來看，今年下半年的拿地積極性明顯增強。

根據中原地產研究中心對11家標杆房地產企業的監測，這些標杆企業下半年拿地額達到了882億元，而上半年僅為304億元。下半年拿地金額佔銷售比達到了29.1%。

從標杆房企拿地數量來看，一線城市佔比20%，二線發達城市佔比20%，二線發展中城市佔比42%，三四線城市佔比18%。

“從今年的拿地情況看，三四線城市未來存在一定的調整風險，標杆房企採取了迴歸一二線城市的策略。”張大偉告訴記者，而在前兩年，標杆房企都在三四線城市跑馬圈地，今年卻出現了迴歸。

標杆房企拿地策略的變換不僅表現在張大偉的統計監測上，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也注意到了這個變化。

就在最近，胡景暉在與多位業內知名房地產企業老總交流時瞭解到，這些大的房地產企業前兩年相繼在三四線城市擴張時，預期會有大發展，但現在他們發現，這些三四線城市的經濟發展、人口聚集程度還支撐不了相繼而起的房地產項目。

“在這些三四線城市，前幾年跑來開發的大房地產企業建設的項目賣得很吃力，有些乾脆就賣不掉。”胡景暉説，這些知名房地產企業現在發現之前對三四線城市的判斷過於樂觀，在一二線城市，雖然競爭很激烈，但項目至少能賣出去，所以今年他們又重新迴歸一二線城市圈地。

距離年底還有半個月，不知道還會有哪些城市刷新土地成交價格記錄。

房企呈現明顯的兩極分化

仔細分析數據會發現，那些在年底爭搶拿地的房地產企業，大多都是今年銷售狀況不錯的企業。

在今年10月，就已經有保利地產、中海地產、綠城集團、世茂房地產、招商地產、越秀地產、融創中國、中駿置業、華潤置地、禹州地產及遠洋地產等11家房地產企業完成了全年的銷售目標，而銷售目標的完成讓這些企業手中資金充裕，這些錢用來幹什麼呢？當然是拿地。

此外，今年4月份開始，全國房地產市場交易量大幅提升，刺激了房地產企業對整體市場形勢的判斷。8月底開始，全國主要城市的土地市場明顯復甦。

“房地產企業的兩極分化越來越明顯。”中國房地產學會副會長、北京大學房地產研究所所長陳國強告訴記者，年末在多個城市爭搶土地的只是部分大品牌的房地產企業，但上萬家中小房地產企業都沒有能力參與土地市場的追逐。

陳國強表示，保利、萬科、恒大、中海等房地產企業今年拿地的投入相當可觀，都在300億元以上，但這些企業之所以能夠這麼大手筆，是因為他們的銷售狀況很好。在整體市場調控的背景下，這些大品牌的房地產企業把握住了機會，也正是調控讓房地產企業優勝劣汰越來越明顯。

從房地產已經公佈的三季度季報來看，情況的確如此。房企呈現明顯的兩極分化，萬科招商等企業整體上漲，小部分中小型房企依然虧損。有些房地產企業還在賣地求生。

在土地市場的另一端，地方政府的推地節奏加快也造成了今年下半年、尤其是年末的搶地高潮出現。

今年上半年，受宏觀調控影響，全國各地土地供應大幅減少，多個城市出現無地可拿的境地。8月份，國務院組織了對房地產市場的檢查組，在對多地進行調研之後提出希望能有持續的土地供應，以防止樓市的供應出現問題。

在此之後，各地方政府開始加大推地節奏。

“今年9月份之前全國土地市場非常清淡，地方收入大為減少，地方政府也有動力去推地，加上國務院檢查組的要求，中央和地方形成了統一意見，所以在9月份之後，全國土地市場的供應量開始大幅增加。”胡景暉説。

今年11月份，全國財政收入7871億元，比去年同月增加1414億元，增長21.9%。營業税1143億元，同比增加254億元，增長28.6%。其中，房地產營業税同比增加123億元，增長58.7%，對地方政府來説，房地產依然是增收的重要來源。

在胡景暉看來，政府換屆的第一年，固定資產投資往往都會大幅增加，這個經驗讓房地產企業對未來信心十足，於是在年末爭着拿地。

正是這幾方面的因素導致了今年年末多個城市地王頻現。

不過，相比2010年的地王，今年的地王還算“温和”。

“2010年的時候，地王密集出現，而且地價超過了所在區域的房價，出現了麪粉貴過麪包的情況。而今年的地王，雖然價格高，但並沒有高於所在區域的平均房價。”胡景暉説，這些地王的出現會干擾大家對整體市場的預期，但並不意味着市場整體要大幅漲價。

調控將何去何從

在陳國強看來，今年市場的整體表現達到了預期目標，市場在走穩，房地產開發投資已經止跌，全年的銷量也很可觀，很有可能會略高於去年。但部分城市出現了供應量下降的狀況，明年這些城市房價上漲的壓力將會增大，這需要高度關注。

“但北京、上海這些城市的庫存量還是很可觀的，並不具備房價大幅上漲的基礎。”陳國強説。

以北京為例，12月前10天，新增樓盤相比11月只少了3個。

中原集團研究中心統計數據顯示，11月全月，全國主要的54個城市，新建住宅簽約均出現了明顯上漲，合計簽約套數達到了293863套，超過了之前成交量最多的7月份的6%。11月，大多數城市都出現了樓市交易量的最高點。

“房地產業都在加速推盤，整體市場的供應量是充足的。”胡景暉説。

不過，從購房的人羣來看，今年10月之後出現了變化。

“之前首次置業的人佔整體市場的7成，改善性置業的人不到3成，但10月份之後首次置業人數明顯下降，有些地方兩個主要購房人羣所佔的比例出現反轉。”胡景暉説。

在胡景暉看來，那些改善性置業的人在觀察了一年多樓市變化之後發現，之前降下來的樓盤在今年4月份之後又慢慢地出現了上漲，認為未來再次下降的可能性不大，於是在年末開始出手。

最近一個多月的交易量持續走高讓胡景暉有些擔心，這個勢頭會不會造成明年年初整體樓市的高開高走？如果明年出現高開高走，房地產的宏觀調控將會怎樣？

在多位業內人士看來，房地產市場的調控要避免大起大落，做到儘量平穩，而這就需要增加有效供應。

“除了要對供應進行密切關注外，還需要在調控政策上進行細化地調整。”胡景暉認為，對改善性需求目前沒有明確的政策，這部分需求是平穩樓市的重要力量。

此外還有讓眾多購房者糾結的不滿5年上市交易的住宅税收政策，這部分住宅交易需要繳納5.5%的營業税，而這筆錢基本都轉移到了購房人身上。

“政策上認定5年是判斷炒房的標準，但這個標準的確定太粗放了，直接導致這部分住宅價格的上升。”胡景暉説，在香港、澳門、台灣等地，對炒房的判斷往往是半年到1年，如果購房半年出售，就徵收一個高額的税；1年就出售，税會減少，但如果持有房產超過兩年就不會再認定是炒房，也就沒有了額外的税收。

本報北京12月17日電