國土部打擊地王 北京準地王出讓再度“胎死”

■記者 王 崢 王麗新

在18日國土部要求各地避免出現所謂“地王”誤導市場後僅一天，19日下午，北京市國土局便發佈通告，宣佈暫停很可能成為北京新單價“地王”的朝陽區農展館北路8號地的出讓。北京市土地整理儲備中心網站上也隨即撤下了農展館地塊的出讓公告。農展館地塊也成為繼萬柳地塊後，北京年內第二個在入市前被喊停的項目。

而據記者瞭解，該地塊原計劃29日掛牌競價，其後調整為31日，但最終於19日遭到再度暫停出讓，而北京市國土局在上述公告中亦沒有再説明重新掛牌的時間。

敏感期被叫停

在農展館地塊被暫停入市後，北京市國土局也沒有公佈暫停出讓的具體原因，只是表示“因故暫停”。對此，中原地產市場研究部總監張大偉向《證券日報》記者表示，“農展館地塊的延緩出讓避免了在最近市場升温的情況下，再起到推波助瀾的作用，也符合國土部平抑土地市場價格異常波動的要求”。

同時，他認為，“目前土地市場量價齊漲更多的是與地方政府積極出讓有關，在土地市場，主要決定權在於供方。土地價格由樓市決定，所以，還是應該重點調控樓市，反制地價。”

鏈家地產市場研究部張旭也向記者表示，“北京市國土局這一舉措很有可能是響應18日國土部控制土地價格波動、穩定市場預期的調控方向。尤其今年地王頻發，這在市場上升期很容易影響市場預期”。

偉業我愛我家副總裁胡景暉表示，11月以來北京樓市“量價齊漲”，房價預期看漲。就當前的市場格局來看，只要土地交易過程出現“地王”或“過度溢價”，都將或多或少影響周邊房價預期，最終影響宏觀調控效果。由於該地塊的推出時宜正處年底的樓市敏感期，暫停出讓也在意料之中。

同時，美聯物業全國研究中心徐楓向記者表示，上述準“地王”再度推遲入市，與北京住建委17日晚間發佈的“補繳社保在購房資格審核中不予認可”有着聯動關係，是在市場敏感期推出的穩定性政策。

此外，截至日前，北京2012年土地出讓金合計為586.2億元，年內待出讓的土地則僅剩5塊，即使全部出讓，預計全年的土地出讓金也只有600億元左右，創出近4年來的新低。而29.87%的溢價率更是最近北京市場5年來的最低值。

國土部發文降温土地市場

18日，國土資源部召開2012年房地產用地管理調控情況新聞發佈會，要求各地保持地價平穩信號，減少對市場的誤導和干擾。其中就包括要求避免出現所謂“地王”誤導市場，保持今冬明春土地市場穩定。

國土資源部土地利用管理司司長廖永林在發佈會上則表示，一定要避免出現所謂“地王”而誤導市場。

不過，張大偉認為，目前的“地王”項目和2010年時的並不一樣，各方不必過分緊張。一般的地王都有幾個定義，其中樓面價創新高、溢價率超過100%是2個比較重要的指標。但從目前的情況看，土地成交單價並未失去理性。而2010年那輪土地熱潮中“地王”項目，很多都出現了樓面價超過在售物業價格的情況。但今年全國各地出現的所謂“地王”項目的價格，疊加合理的開發成本很少有超過在售物業價格的，也就是説，實際溢價並不高。以北京的萬柳和農展館地塊為例，雖然樓面價都在3萬元/平方米以上，但區域商品房售價都在5萬以上。如果土地出讓價格低於目前的情況，反而不符合實際情況。

他預計，土地市場在2013年或延續2012年下半年成交活躍的市場行情，屆時，土地市場整體將走出低谷，而土地價格將由振盪下降轉為趨穩回升。

預計售價超6萬元/平方米

就在國土部針對“地王”發聲的3周前，11月27日，北京市國土局發佈了農展館北路8號地出讓公告。公告顯示，該地塊用地性質為F1住宅混合公建用地土地面積為2.81萬平米，其中建設用地2.52萬平米，建築規模為5.9萬平米。四至範圍是：東至規劃棗營西一路，南至北京軍區老幹部服務處，西至農展館，北至棗營正街。起始價20億元，摺合起始樓面價3.38萬元/平方米，接近萬柳地塊的成交樓面價33831元/平方米。而這一起始樓面價也創造了北京宅地記錄，超過了萬柳地塊2.4萬元/平方米的起拍價。

同時，出讓文件中還對該地塊設定了合理土地上限價格，當競買報價達到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉為在此價格基礎上通過現場競報異地建設醫院面積的方式確定競得人。而這是第一次出現溢價後競報非保障房面積的項目。

不過，對此3.38萬元/平方米的起始樓面價，業內人士普遍認為價格還算適中，畢竟項目的位置十分優越，預計未來的售價肯定在6萬元/平方米以上。

張大偉就表示，農展館地塊周圍二手房均價在4萬左右，其中典型項目有海悦名門，均價為4.3萬元/平方米，伯寧花園則為3.5萬元/平方米，周圍的二手房公房均價在3.5萬左右，主要有棗營北里、南里、麥子店等小區。同時，該區域內已多年無新建住宅供應。參考周圍其他區域，該區域的商品房均價售價應該超過5萬元/平方米。