蔡為民：樓市調控成敗之我見

本輪調控，其間曾經取得階段性優勢，成功扭轉“房價只漲不跌”的市場預期，可惜受制於國內外經濟大局的惡化，年內欲達原先設定的“房價合理迴歸”目標，恐功虧一簣。

樓市調控成敗之我見

文／蔡為民

近日社科院公佈2013年《住房綠皮書》，指出本輪調控基本達成“遏制房價過快上漲”的效果，但不可諱言，距離原先設定目標——驅使房價迴歸合理，尚存在不小落差。之所以如此，與政策漸進式鬆動關係密切。

雙“雙降”引發救市猜想

當2月24日、5月12日連續調降已達歷史高位的存款準備金率，由21%滑落至20.5%時，市場還有“降準”目的是“救實體經濟還是樓市”的爭議？但隨之而來的，是6月8日（3年半來首次）、7月6日連續降息，一年期存款利率由3.5%降至3%，加之不少地方住房公積金制度相應做出降低申請門檻、提高貸款額度，甚至開放跨區申領的大幅調整，均在釋放、強化政策救市的明確信號。

除此之外，地方政府在過程中亦扮演“推波助瀾”的積極角色。眾所周知，地方對房地產利益的維護向來明目張膽與不遺餘力，從本輪調控開始的2009年12月14日國四條、2010年國十一條，到2011年1月26日新國八條，亦負如此，總以各種“見縫插針、偷樑換柱”之形式，微調中央措施的殺傷力。而中央對地方救市行為也始終抱着“理解”心情，使調控如“潰於蟻穴之堤”，總是使房價愈調愈漲。

地方始終暗槓中央調控

這樣的狀況曾經一度發生改變——隨着2011年樓市買氣無懼調控壓力持續挺進，迫使中央終於下定決心，由之前的柔性限購——授權各地方在房價過高時可採取限購措施，改為剛性限購——直轄市、計劃單列市、省會城市必須限購，才真正為有如脱繮野馬的買氣與房價按上剎車器，並於2011年“10.1”黃金週發揮威懾作用，市場交投陷入困頓。然而才過不了幾天，地方政府就按捺不住了，10月11日佛山打出挑戰中央調控第一槍，出台《關於進一步加強我市房地產市場調控有關問題的通知》，以調控之名，行鬆綁之實，提出“在符合一定條件下，家庭可買3套房”的舉措，而毫無懸念的，通知出台不到一天，便被中央要求收回成命，市場戲稱為：佛山半日遊。

曾經上海也有波動

惟事隔四個月的2月9日，蕪湖又出台《關於進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見的通知》，其中包括購房入户、免契税、發放補貼的措施，被認為“救的太徹底”，三天後也慘遭“槍斃”，市場稱之為：蕪湖三日遊。無獨有偶，連一向被認為“樓市最堅強堡壘”的上海，於2月16日先是公佈調整普通住房標準——內環245萬元→330萬元、內外環間140萬元→220萬元，外環外98萬元→160萬元，並巧妙透過媒體表示，“外省市人口持有居住證滿3年可購買第二套房”，可見當時上海房產買氣已見匱乏，及樓市形勢之嚴峻。但最終有關部門還是亦迫於輿論及壓力，於七天后收回“原本既有之政策”。市場稱之為“上海七日遊”。

受制大環境使調控遇阻

這個時候，中央看似對地方微調措施採取嚴管手段，以防調控成果再次落空，惟依然可以從半日→三日→七日的決策時間變化，管窺出中央態度隨着國內外經濟、金融形勢的日趨惡劣，出現變化跡象。最戲劇性的變化，是5月7日揚州出台《關於個人購買成品住房進行獎勵的通知》。該通知堪稱“捅破那層玻璃紙的手”，其出台之日也理所當然的遭到輿論質疑與圍剿，一度揚州市政府抵擋不住壓力將該通知自官方網站撤除，然而幾個小時後卻又重新放回，並態度強硬、振振有詞地表示：是執行既定政策，與救市無關。

始自2009年底的本輪調控，其間曾經取得階段性優勢，成功扭轉“房價只漲不跌”的市場預期，可惜受制於國內外經濟大局的惡化，年內欲達原先設定的“房價合理迴歸”目標，恐功虧一簣。