印度“灰色”房地產：地下經濟規模佔GDP25%-50%

本報記者 馬歡

作為金磚五國之一，印度一直被神奇的數字所圍繞着，12億多的人口，1000種不同語言，創造了世界上最具活力的經濟之一。

然而，這駕充滿活力的經濟增長馬車卻遭遇了阻礙。根據修訂後的官方預測報告顯示，今年印度經濟增長5.8%，為10年來最低水準。

與此同時，印度地下經濟的規模卻佔了國內生產總值的25%-50%，這其中房地產業“貢獻”巨大，每年“產出”的非法資金在200億-400億美元。

經濟的遲緩伴隨着官僚和腐敗的盛行。事實上，在透明國際組織2012年的清廉指數排行榜上，印度在176個國家當中，位列第94名，大幅度落後於巴西和中國。

誰是阻礙印度經濟的最大黑手？答案很可能就是印度的房地產行業。

印度式高房價

孟買是印度的金融中心。這裏的房產泡沫可以説是整個印度的一個縮影。不斷暴漲的房價可讓亞洲很多城市望塵莫及。目前，孟買的平均房價已經比阿拉伯的迪拜高出了近50%。

據印度《經濟時報》報道，孟買的房地產價格自2009年以來上漲了40%-50%，某些地區的房價高達每平方英尺2000美元，對於一個人均年收入不足2000美元的國家而言，一套46.5平方米的小型住房售價就高達15萬美元。

高漲的價格也致使印度一些有錢人轉而去國外投資房地產，而普通平民也買不起這些高價房。儘管孟買因其發達的金融和IT業為名，但這個城市還有很多居民居住在貧民窟中，即使沒有在貧民窟安家的孟買人，居住條件也不容樂觀，近半數以出租房為家。這些出租房不少是房主搭建的簡易住宅，或是福利房。

而那些高價樓盤，不少也滯銷。房地產服務公司分析師阿舒託什·利馬耶估計，孟買至少有2.8萬套已建成或在建公寓滯銷。他認為，就當前成交情況而言，孟買市場需要至少3年才能消化上述存量。

里昂證券(亞洲)的首席經濟學家AnirudhaDutta分析説：“2008年我們看到房產價格迅速崛起。隨着價格上升，不確定性增多，風險也在上升，我們看到物業銷售大幅放緩。這主要發生在孟買、新德里這樣的城市，但在其他地方仍有着25%-35%的增長。”

孟買房地產市場就像整個印度的房產一樣，供求不平衡，儘管有為數眾多的樓盤滯銷，房價仍然居高不下。這些賣不掉的高價樓盤後，則是灰色的土地交易和官僚資本的介入。

土地緣何成醜聞温牀？

新德里自由研究所的創始人兼主管巴朗·米塔經過計算得出，印度所有的土地交易，每年能滋生200億美元（即125.4億英鎊）到400億美元的黑錢，這其中包括與自然資源相關的交易，例如採礦活動。這部分金額相當於印度GDP的1%-2%。

反腐敗活動政治家阿爾温德，在近期指控印度國大黨主席索尼婭·甘地的女婿—羅伯特·瓦德拉，與印度最大的房地產發展商DLF存在勾結。此點經此便可見一斑了。

灰色房地產，帶來的第一個問題就是供求失調。有政府報告指出，印度城市的住房缺口，將從2007年的2471萬，上升到2012年的2653萬。此外，建設工廠和大型基建項目（例如道路、港口和發電廠）的商業空間和用地需求，也被極力抑制着。

可是即便房地產存在着如此之大的需求，數以千計的持有者仍舊在囤積着物業，而且不願意出售，他們都翹首以盼在不久後，價格會上漲。供求不和諧，加上投機驅使，賄賂行為便由此產生。

專家認為，大多數的房地產交易既有“正當錢財”的成分，也有“黑錢”混入當中，這説明，用現金支付部分的成交額，就是為了避税，有時這部分金額甚至會超過成交價的50%。

不僅如此，灰色房產經紀還帶來了龐大的交易成本。不論是對於物業的買家還是賣家來説，税費都是高昂的。在某些情況下，税金可高達物業價值的10%以上。買家把土地登記在名下需要付税，賣家就購價和售價之間的差額，也需要支付資本收益。在這種情況下，就會刺激雙方虛報成交價，來達到避税的目的，而實際價格和申報價格之間的差價，則通過不法途徑來支付。因此，政府希望扭轉這個扭曲的態勢。根據一項建立中央物業管制的新法令，土地登記費可能會降至5%。

在他撰寫的《資本的秘密》一書中，赫南多·德·索托指出，資本主義制度之所以無法適用於發展中國家和不發達國家，最主要的原因就是，土地和物業持有權“沒有得到充分的記錄”。不透明的賣地記錄導致“這些財產無法隨時轉變成資本”。相反，像美國一樣的發達國家，“每一塊土地、每一棟建築，在每一份具有法律約束力的物業文件中，都會清楚列明。”

印度的賣地記錄模稜兩可，收藏得很嚴實，大部分的持有權，在法庭上或是在家族糾紛中，都存在爭議。

由於缺乏可靠的在線持有權資料，同時使用的是不完整的文件，所以買賣雙方無法信心十足地進行物業交易。因此，賣地記錄存在爭議的賣方，往往要求對方以現金付款。能進入這個市場的買方，只會是那些懷揣黑錢的人。

目前，印度政府已經提出，只有具備在線賣地記錄的州，才能獲得像“賈瓦哈拉爾·尼赫魯全國城市重建規劃”一類福利項目的中央撥款。

嚴重的官僚主義

房地產行業讓投資者們更加痛苦的，是官僚主義的盛行。

儘管每個城鎮都各有各的總規劃，劃分好了用於農業、住宅和辦公場所的土地，但是這些都可以在任何既定時刻，由地方政府任意修改。有了這些政府的自行決定權，建築商、地產代理商和有權有勢的個人就很容易濫用政治獻金，藉此更改他們物業中的土地用途。

此前，在索尼婭·甘地的女婿羅伯特·瓦德拉的炒房風波中，當事人將土地用途從農業用地改成了商業用地，在短短數月中，就將地價炒高了兩三倍。

如此高的地價，人們也有大量的機會提前在即將修築的公路或城市鐵路附近購買土地，一旦項目獲准，這些土地的價值將會飆升。

憑藉着政治勾結，這些項目的狀況就得以被提前掌握。這些異常現象促成了私下交易和賄賂，以此獲利。

不僅如此，要完成一個大型的物業項目，印度的建築商必須取得60個左右的批覆，共計產生175份文件，並且要和40箇中央、州級和地方政府部門斡旋。按估算，建築商要花3-4年的時間來填寫政府文件、取得所有規定的官方許可。由此便產生了賄賂政府人員和官職人員以加快審批程序的現象。無法按規定取得官文的個體賣家則會要求現金付款，以此來逃税，並獲得額外的收入。

據《華爾街日報》報道，2006年到2008年，私募等投資公司向印度樓市投入150億美元，主要都是投進了企業。但由於開發商用這些資金購地之後未能按時完工，很多投資變成壞賬。許多項目在完工的時候，印度經濟已經放緩，房產沒有如期出租或出售。與此同時，印度首次公開募股(IPO)市場失去吸引力，使很多私募公司無法實施原計劃的退出策略。

紐約大學教授斯里瓦斯塔瓦説，印度當地合作伙伴常以大幅度的折扣買斷投資基金，對於外國投資者來説，其他的可怕經歷，還包括當地合作伙伴拿着資金以自己的名義購地，而不是以公司名義購地。

政治影響經濟

印度的房產市場被政治影響至深。政客們和房地產行業內的資本家發展出一種共生關係；在這些領域，接近政策制定者成為了商業成功的唯一重要因素。試圖改革的印度政府卻更加凸顯了混亂。

2012年初，印度政府宣佈印度效率低下的零售業對外國公司開放，但幾天之內又調整了政策限制外國零售業進入印度，這起風波甚至影響了印度總理曼莫汗·辛格的支持率。

印度在經濟政策方面，仍然不支持外國投資，反而偏愛規模小、效率低的公司而反對大型高效公司。政府對經濟干涉過多，操縱補貼價格。無論私營還是公共部門都深受其害。儘管印度的服務行業僱用了上百萬的技術人才，但公共部門的腐敗、對土地的控制將在未來嚴重影響這個國家經濟的走勢。

正如英國雜誌《經濟學人》所引用的那樣子，印度一直存在兩種經濟：第一種經濟生產遲鈍的經濟增長，離奇古怪的繁文縟節以及令人窒息的官僚作風。第二種經濟則是洋溢着樂觀情緒的熱土。只有擺脱了第一種的守舊和腐敗，才有可能繼續保持增長的活力。