明年樓市調控政策脈絡清晰 限購等措施難放鬆

2012年房地產市場形勢及2013年展望

“堅持房地產調控不放鬆”很長一段時間不會改變，長期、常態調控可能不會是影響市場的最大因素，更大的影響因素可能來自土地制度和房地產税收制度。2009年到2012年房地產市場的銷售量、投資額、房地產價格和房地產開發企業的業績表現等指標來看，房地產企業和社會對房地產業的較快發展越來越適應，對房地產調控的應對越來越理性。

2012年是房地產業在嚴峻的調控中獲得較快發展的一年。從房價來看，據中房網全國一手房交易價格指數顯示，截止到11月，全國房價已經連漲6月，房價已經回到調控前水平。

限購的一線城市房價回暖力度顯然大於中小城市。今年上半年，多數房企延續採用去年的以價換量原則，尤其在5、6月份，由於時逢衝擊半年度業績的時間點，因此推案量和促銷力度都達到階段性高點，而進入下半年之後，尤其是進入四季度後，由於一線房企業績完成情況普遍較好，加上對十八大之後的經濟刺激政策的期待，量價出現一定程度的上漲。

11月房地產投資額7143億元，同比增速加快至28.5%，前十一個月累計增速加快至16.7%，反映出投資增速止跌回升；全國房地產開發景氣指數為95.71，較10月小幅回升1.15個百分點，回穩跡象顯著；房屋新開工面積同比環比均出現增長，累計同比降幅也明顯收窄；土地購置面積環比增長明顯，累計同比降幅顯著縮小，反映出臨近年關，各地推地進加大；11月銷售再創今年新高，受銷售回籠資金良好，企業資金狀況也加速好轉。11月銷售再創年內新高，累計首次實現正增長。11月全國商品房銷售面積12962萬平方米，環比增25.8%，同比增30.4%；銷售額7225億元，環比增21.5%，同比增38.4%。其中住宅銷售面積11408萬平方米，環比增23.9%，同比增31.6%；銷售額5958億元，環比增18.3%，同比增43.1%，均創今年單月新高。11月商品房、住宅的銷售環比、同比均出現20%以上的增幅，且自9月以來已連續三個月銷售量在1億平方米以上。正是在銷售持續回暖帶動下，前11個月商品房銷售面積突破9億平方，同比增長2.4%。

從房地產企業業績來看，龍頭企業取得了較快增長。龍頭企業企業在融資渠道、拓展布局、人才梯隊建設等方面均有着十分明顯的優勢，在調控中的經營策略非常合理，既重視擴張，也注重規避風險，企業戰略上積極向高週轉策略靠攏。在全國前20名的企業中，2009-2012年間企業銷售額業績複合增長率為40.33%，增速快於行業平均水平，在經歷了2011年冷淡的市場之後，2012年對機會的把握也更為準確，業績增速達到了37.20%，遠遠超過TOP20平均水平的14.64%。

2012年規模企業業績持續增長，千億企業有望過五。今年龍頭房企持續發力，緊抓市場窗口期，通過快速調整經營策略、符合市場需求，從而實現企業規模不斷擴大，銷售業績保持持續增長。萬科、綠地、保利、中海、萬達的銷售金額都可能超過千億。

房地產企業紛紛實施多元化發展戰略，規避風險。從發展佈局來看，不少全國性企業已經不滿足於國內的房地產開發，開始拓展海外業務。綠地、萬科、碧桂園等企業均提出了海外發展計劃，其中綠地、碧桂園、鑫苑置業已經在海外有項目在建。從發展的業務範圍來看，為了規避風險，房企的發展方向更為多元化，今年以來企業的多元化發展腳步加快，轉向旅遊地產、養老地產、商業地產、一級開發等等，尤其是旅遊地產開發，成為眾多企業關注的熱點。

2013年，限購、限貸等調控放鬆的可能性不大。自12月以來，高層就已經多次發出了調控不松、鞏固效果的信號。12月4日，中央政治局會議就提出了要加強房地產市場調控和住房保障工作；12月16日，中央經濟工作會議再次明確了要繼續堅持房地產市場調控政策不動搖；12月18日，國土部又對土地市場出台系列政策以遏制地王的不斷出現。再到25日住建部的表態，一系列的表態都指向了政策不松、堅持調控。2013年的調控政策脈絡清晰。

11月25日，住建部部長姜偉新在年度工作會上表示，明年將繼續嚴格實施差別化住房信貸、税收政策和限購措施，堅決抑制投機投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求，繼續推進城鎮個人住房信息系統建設。此外，對放鬆調控導致房價過快上漲的城市，住建部要繼續採取措施，並將會同監察部對其進行約談。由此可見，2013年的樓市調控基本已定調，那就是繼續堅持調控不動搖，鞏固現有政策，穩定市場預期。

房地產業仍將是經濟的重要支柱，但是保障房會保持一個合理水平。十八大後我國經濟回升的基礎並不牢固，各地都以轉型發展、創新驅動為理念，但是企業生產經營成本迅速上升，創新能力和動力遠遠不足，無法依靠創新吸納成本上升的壓力，產能過剩併為解決。過去長時間依靠投資拉動經濟增長，大量貨幣發行導致潛在金融風險加劇。環境污染、食品安全、低碳綠色等對經濟發展都提出了約束性要求。今年年底經濟築底回升，但經濟回升的基礎並不牢固，明年經濟主調仍是穩中求進，GDP增速保持在7.5%左右。房地產投資約佔全社會固定資產三分之一左右，房地產業的平穩發展是經濟回升的重要因素。

12月4日召開的中共中央政治局會議提出“積極穩妥推進城鎮化”，將為房地產的發展帶來重大發展契機。要積極穩妥推進城鎮化，增強城鎮綜合承載能力，提高土地節約集約利用水平，有序推進農業轉移人口市民化。人口市民化，也就意味着城鎮化人口將必須有户籍，必須擁有或租賃住房。城鎮化過程中，農村人口向中小城鎮轉移、中小城鎮人口向城市轉移、各中小城市人口向大城市轉移，進而城鎮總量，擴大城鎮規模，帶動城鎮購房需求。從2000年到2010年，中國城市化率從36.22%提高到49.68%，提高了13.46個百分點，新增城鎮人口約2億餘人，這部分人口的住房需求是個龐大的數字，假設人均住房面積為30平方米，那麼2億人口的住房需求量將達到60億平方米。

2013年保障房指標或下調至600萬套。保障房的開工量目前已經呈現出逐年下調的趨勢，2011年開工了1000萬套，2012年原定目標為1000萬套，後來下調到700萬套，而根據蔣部長目前透露出來的訊息，2013年保障房的新開工目標將在今年的基礎上再度下調至600萬套。如果按照中央政府定的“十二五”期間3600萬套的政治任務，2014-2015年平均每年需要開工650萬套。

影響房地產最大的因素可能是土地制度改革。國務院副總理李克強兩度就城鎮化表態，強調“城鎮化就是最大的內需，要把這個潛力發揮出來，還要靠改革”。11月28日，國務院總理温家寶主持召開國務院常務會議，聽取農業和農村工作彙報，討論通過《中華人民共和國土地管理法修正案(草案)》。草案對農民集體所有土地徵收補償制度作了修改，目前具體修改條款並未公開，根據推測，徵地補償提高額度可能至少為現行標準的10倍。修正案草案獲得通過，也為《農村集體土地徵收補償條例》儘快出台鋪平道路。這意味着中國城鎮化將面臨着一個高成本的時代，而依託城鎮化進程快速發展的房地產業的土地成本也將進一步推高，行業發展面臨着新的變局。

房產税推廣還需要法律和技術的支撐。今年以來，央行、國税總局、住建部等部委相關負責人均在各種場合談過房產税改革推進問題。截至目前，40個重點城市個人住房信息系統已完成聯網，全國30多個省區市和計劃單列市的地税官員正開展為期6個月的房產税税基評估集訓，而湖南、湖北已經開展和完成前期測試工作。上海和重慶試行房產税已22個月有餘，但業界對兩種不同模式仍舊評價不一，日前社科院又拋出“人均40平米起徵點”的建議，更是招來不少質疑聲。

此前的11月20日，財政部部長謝旭人在《經濟日報》上撰文指出：“認真總結個人住房房產税改革試點經驗，研究逐步在全國推開，同時積極推進單位房產的房產税改革。”社會解讀為房產税將要推廣。但是，謝旭人的原文已經講明條件不成熟，一是總結上海、重慶的經驗，上海和重慶的房產税到目前還沒有歸納出一套成功的經驗。二是房產税改革也沒有進行，目前的房產税是在80年代的房產税收條例上恢復徵收，既沒有通過人大上升為房產税法，也突破了只向經營性物業徵收的規定。房產税的推廣起碼要在立法上得以改革。