學校關閉後，房地產混亂 - 彭博社

bloomberg

2013-04-09

維基媒體共享資源在美國各地，城市正在“合理調整”他們的學區，關閉和合並學校以應對緊縮的預算和減少的學生人數。今年一月，紐約宣佈將關閉17所學校; 費城將關閉242所學校中的23所。底特律、芝加哥和華盛頓特區也公佈了縮減他們運營學校數量的有爭議計劃。這僅僅是今年的情況。

在這一片混亂的森林中，最棘手的問題之一是，學校建築在空置後該如何處理。通常，這些設施狀況不佳，承諾的翻新幾乎無限期推遲。許多學校位於經濟蕭條的社區。而且，能夠將教室改造成公寓或社區中心的開發商數量有限，他們具備相關的知識和資源。

彭博社城市實驗室貝爾法斯特的中央車站為北愛爾蘭的公共交通創造了新時代芝加哥應該考慮所有解決預算危機的方案，普利茲克説消除美國道路死亡的月球計劃AOC提議300億美元的社會住房管理局然後，通常有複雜的法律限制誰可以接管市有財產。一些城市禁止特許學校進入空置的傳統學校（官員知道將新學校搬入舊學校可能會引發對學區的不滿）；其他城市則需要耗時的社區意見。這樣的法律可能束縛學區的手腳，減緩再開發進程。

例如，華盛頓特區目前擁有全國最火熱的房地產市場，這種市場促使像華盛頓郵報這樣的標誌性報紙將其歷史悠久的市中心辦公大樓掛牌出售。然而，許多關閉的公立學校校園，例如位於華盛頓特區新興社區的前肖初中，自2008年最後一輪學校關閉以來一直空置。

這在一定程度上要歸功於一項聯邦法律，該法律要求哥倫比亞特區優先為特許學校提供空置學校建築的使用權。但很少有新興的特許學校能夠承擔前肖學校所需的那種翻新費用，因此華盛頓特區公立學校選擇繼續保持閒置狀態。

關閉的學校空置多年並不罕見。一個 2011年皮尤慈善信託報告估計在六個城市——費城、底特律、堪薩斯城、密爾沃基、匹茲堡和華盛頓特區——中有200個空置的公立學校校園。

這些空置的建築可能會拖累社區，成為衰敗和犯罪的磁石。而且，學校區最終還是要為維護和安全支付費用，而不是給財政緊張的城市帶來任何意外之財。如果水管爆裂或一羣孩子決定在學校的門上塗鴉，最終買單的還是學區。

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很少有城市制定任何類型的學校再利用的提前計劃，擔心這會顯得優先考慮房地產利潤而非學生。但這是一種錯誤，皮尤的高級助理艾米莉·道德爾表示，她參與了2011年的報告。* 學校空置的時間越長，除了讓建築物作為當地的眼中釘而荒廢外，做任何事情就越困難。

“尋找有效再利用的時間窗口實際上非常小，”她説。“你等待的時間越長，建築物就變得越破舊和不吸引人。從房地產界的角度來看，針對那些有更好再利用選項的建築物是有意義的。”

“人們對這些學校確實有一種情感依附。”作為一個例子，Dowdall 指向密蘇里州的堪薩斯城。

在皮尤研究所研究的城市中，堪薩斯城學區關閉了最大比例的學校。2010年，該學區有39所關閉的學校建築需要處理。管理者設計了一項全面的策略，以使空置的物業恢復正常。（他們的學區網站包含一個專門的部分致力於學校建築再利用。）

他們將八所學校保留以備未來使用；另一所則被改建為行政辦公樓。然後，市學區開始工作，對剩下的30棟建築進行市場和技術評估。在評估之後，一個團隊提出四個建議之一：出售、租賃、拆除或封存。

“我們有30個地點；那是200萬平方英尺的建築，”城市規劃師Shannon Jaax説，他領導這一工作。“堪薩斯城實際上沒有足夠的資源來重新開發所有這些地點。”

一旦學區決定嘗試出售或租賃一所學校，鄰居和潛在投資者會被學區工程師邀請參觀建築。工程師們會強調每棟建築的優缺點。

然後，學區向潛在買家徵求提案。一旦他們有了提案，學區會召開幾次社區會議以徵求意見和想法。“這些學校確實有一種情感依附，”Jaax説。“我們希望確保這個過程承認社區的意見。”

買家還必須證明他們能夠在前期承擔大部分的重建費用。這避免了買家購買一個地點後讓其空置多年的普遍問題。

Jaax説，他們已經以這種方式成功出售或租賃了九所學校。學區正在尋找將不太理想的地點轉變為仍然能吸引社區的資產的方法。在某些情況下，這意味着學區將決定徹底拆除建築，並建立一個社區花園或公園。在另一個例子中，學區與一個非營利組織合作創建了一個社區中心。

“學校是社區的資產，是社區的中心，”Jaax説。“我們希望確保這些地點對鄰里有益，而不是成為一個破壞性的事件。”

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堪薩斯城並不是唯一一個在學校建築改造方面取得成功的地方。在芝加哥，一所關閉的學校變成了一個愛爾蘭美國遺產中心，裏面有圖書館、博物館和定期的踢踏舞表演。在密歇根州的蘭辛，一所小學被改造成一個科技初創企業中心；另一所則被改造成一個商業孵化器。第三所則重生為一個健身房。

在密歇根州的大急流城，一所老學校區的前身已成為其賣點的一部分。聯合廣場公寓宣稱自己是“老派，新潮”。

開發商布拉德·維內克拉斯表示，他的公司被税收優惠所吸引——不僅城市為這棟建築提供了良好的交易，該物業還被指定為企業區，併為住宅開發商提供了特別的税收減免。“有很多舊的裝飾工作，學生在車間課上製作的入口門；在翻新過程中我們保存了這些東西，”維內克拉斯説。“我們在設計和建築中重新利用了它。”他説，新的設計中還融入了一些舊桌子。目前188個單元中有185個已被佔用。

然而，對於每一個成功故事，還有六個破舊的公立學校校園仍在等待它們的未來。在太多城市的太多建築中，老學校恰恰是酷的對立面——它對學區和社區都是一種拖累。

更正：本文的早期版本錯誤拼寫了艾米莉·道德的名字。