最高法院剛剛給房地產開發商帶來了巨大的勝利 - 彭博社

路透社最高法院在週二早上作出了一項決定，這項決定受到的關注遠不及本屆會議關於同性婚姻和投票權的重大爭論。但 Koontz訴聖約翰河水管理區可能會成為具有歷史意義的財產權裁決，對地方土地使用機構在為公共和環境利益向物業所有者和開發商提取讓步時的槓桿作用產生深遠影響。

案件背後潛藏的問題——當私人物業所有者的行為造成更廣泛的傷害或社會負擔時，公眾可以要求多少以及要求什麼？——其潛在影響遠比一個佛羅里達州男子的財產爭議的技術細節所暗示的要廣泛得多。而且，5-4的裁決讓觀察法院的人感到驚訝，他們認為政府在一月份的口頭辯論中提出了令人信服的案例。在 一份多數意見中，法官塞繆爾·阿利托撰寫，法院支持了物業所有者。

“這一決定有可能顯著擴大物業所有者挑戰地方土地使用法規和費用的能力。”“這是一個非常重要的決定，嚴重削弱了全國各地地方社區的權威，” 約翰·埃切維里亞説，他是佛蒙特大學法學院的法律學者，廣泛撰寫有關“徵用”法的文章。另一方面，最高法院的兩個派別則對這一裁決是否會“在土地使用法中引發革命”存在分歧。

彭博社城市實驗室貝爾法斯特的中央車站為北愛爾蘭的公共交通創造了新時代芝加哥應該考慮所有解決預算危機的方案，普利茲克説消除美國道路死亡的月球計劃AOC提議300億美元的社會住房管理局此案圍繞着一個14.9英畝的財產展開——主要是濕地——位於奧蘭多東部，由科伊·庫恩茨（Coy Koontz, Sr.）於1972年購買。在1990年代，他向當地水管理區申請開發3.7英畝土地的許可證，進行疏浚和填土以建造一座建築、一處停車場和一個蓄水池。根據佛羅里達州旨在保護該州日益減少的濕地的法律，任何想要疏浚或填埋濕地的人必須獲得特別許可證。而發放這些許可證的土地使用機構可以要求財產所有者抵消任何環境損害以獲得許可證。

在此案中，庫恩茨提出永久保護其餘土地不被開發，以換取開發3.7英畝的許可證。聖約翰河水管理區認為他的提議不夠充分。該機構提議他只開發一英畝並保護其餘土地，或者支付承包商對同一流域內幾英里外的其他政府擁有的濕地進行改善。庫恩茨拒絕了這兩個選項，轉而提起訴訟。在這起案件經過法律程序的11年中，庫恩茨去世。現在的財產所有者是他的兒子，科伊·庫恩茨（Coy Koontz, Jr.）。

這裏涉及的法律問題源於第五修正案——公正補償條款，該條款規定“……私人財產不得因公共使用而被徵用，除非給予公正補償。”關於什麼構成政府對私人財產的“徵用”，以及公共機構何時必須對這種徵用給予財產所有者補償，存在着漫長而複雜的法律歷史。在庫恩茨案中，核心問題是聖約翰河水管理區是否通過拒絕向庫恩茨發放許可證而侵犯了他的財產權，因為他不同意該區對開發其土地的條件。

正如地區所爭辯的，實際上沒有任何東西是“被取走”的。 聯邦政府、 美國規劃協會、 國家州長協會，以及一個 濕地保護組織 都站在水資源管理區的一邊。另一方面，支持Koontz的是 全國房屋建築商協會、幾個公民自由和財產權倡導組織，以及保守的法律基金會。

法院最終支持後者，依據的邏輯來自於附在阿利托完整裁決上的大綱：

在本案中沒有實際財產被取走並沒有區別。在土地使用許可的背景下，對財產的敲詐性要求違反了徵收條款，並不是因為它們取走了財產，而是因為它們不當負擔了不被剝奪財產而不獲得公正補償的權利。

這種思維似乎擴展了政府“徵用”的定義，可能首次將一系列與財產的實際徵用無關的土地使用工具置於該憲法標準之下。正如 SCOTUSblog 總結的， “這一裁決有可能顯著擴大財產所有者挑戰地方土地使用法規和費用的能力。”

那麼，現在哪些常見的政策槓桿可能面臨風險呢？

“如果開發商正在破壞濕地，要求他們支付緩解銀行的費用，”Echeverria 建議。“要求開發商提供資金以支付污水擴建的費用。要求開發商支付以支持因開發而需要擴展的學校系統的費用——所有這些要求。”

現在，所有這些類型的徵收可能都要接受早期徵用最高法院案件所確立的一對法律測試。結合起來，“聯繫限制”和“比例測試”要求政府不能要求財產所有者做出與造成的損害無關或不成比例的讓步。此前，該測試適用於土地使用機構要求財產或財產地役權以換取開發許可證。現在，定義也包括要求支付金錢。

正如大法官埃琳娜·卡根在異議中所寫的，裁決“粗暴地”侵犯了法院先例，即地方政府可以施加普通財務義務而不觸發徵用條款的保護。“我不會開始，”她寫道，“如此不明智的冒險。”

**更新：**美國規劃協會發布聲明稱 Koontz 裁決是對州和地方政府的“無必要打擊”，並且創造了一個“可怕的先例，讓土地所有者決定他們認為足夠的緩解措施。”在下面的評論中，APA首席執行官W. Paul Farmer暗示新的法律先例將“在土地使用機構中引發恐懼”：

法院今天的裁決危及地方政府確保新開發成本由開發者和用户公平承擔的能力。該裁決將使地方機構在與土地所有者開始緩解討論時感到恐懼，並阻礙他們尋求讓開發實際進行的方式。四位持異議的法官建議採取一種行動：‘拒絕許可證。’多數裁決讓沒有人確定哪些討論或要求的支付可能受到更嚴格的審查。

最高法院的頂部圖像，拍攝於四月：Larry Downing/Reuters