對抗房地產的磁星對沖基金購買俄亥俄州出租房屋 - 彭博社

照片插圖由731提供；攝影由Getty Images提供數千座磚房沿着休伯海茨的街道而建，這是一座名為查爾斯·休伯的郊區，休伯是1950年代開發該地區的建築商。今年之前，他的家族是這座俄亥俄州小鎮最大的房東，擁有所有租賃住房的三分之一。現在，租户的付款被轉給了一家價值90億美元的對沖基金。

在2月份，Magnetar Capital，這是一家因其在房地產崩潰前的爭議性住房投資而聞名的對沖基金，收購了一家擁有約1,900處租賃物業的公司——其中約1,500處位於休伯海茨——該公司是休伯的遺孀特蕾莎所擁有的。這筆購買使Magnetar成為該鎮每11個家中就擁有一個的房東。作為房東的首要舉措之一是申請減税。根據蒙哥馬利縣審計員卡爾·基思的説法，VineBrook Partners，這家公司被Magnetar僱來管理這些物業，於4月1日提交申請，要求將1,218處房屋的評估價值削減49%，從9860萬美元降至5000萬美元。

評估是基於可比銷售的組合，以及對於租賃物業的業主現金流的估算。基思表示，批准該請求將減少139萬美元的物業税收入。其中約80萬美元用於支持休伯海茨市立學校——相當於約16個教師職位。重新評估也可能影響周邊物業的價值。“其他物業所有者可能會看到這些，並認為他們的物業價值更低，”基思説。如果Magnetar被拒絕，它可以上訴到俄亥俄州最高法院。

去年，美國房價跌至比2006年峯值低35%的水平，導致大型資金管理者的購物狂潮。黑石集團引領了這一潮流，花費超過75億美元購買了近40,000處房產，其後是美國租房公司，已購買超過20,000處。投資者主要瞄準鳳凰城、亞特蘭大、達拉斯、坦帕和夏洛特，這些地方的就業和人口增長預計將推動租金和房價上漲。

Magnetar選擇了胡伯高地，因為它發現了一家現有的租賃公司，可以提供投資者所期望的穩定回報，Magnetar發言人託尼·弗拉託説，他在通信公司Hamilton Place Strategies工作。他表示，在收購該公司時，“他們並沒有改變社區的住房結構。”他説：“他們並沒有造成干擾。這是一項已經盈利的業務，他們通過良好的管理、良好的技術和對房產的投資使其更加盈利。”弗拉託和特蕾莎·胡伯拒絕對購買價格發表評論。

市議會成員馬克·坎貝爾表示，居民們對此持謹慎態度。“每個人都非常擔心在某個大高層辦公樓的地圖上成為一個圖釘，”他説。“我們並不介意外地鄰居進來並投資我們的社區，但我們不會天真。”

Magnetar成立於2005年，由亞歷克·利托維茨和羅斯·激光創辦，總部位於伊利諾伊州埃文斯頓，以對住房市場做空而聞名，而不是做多。在2006年和2007年，Magnetar幫助創建了超過20個抵押債務義務（CDO），這些CDO彙集了至少320億美元的抵押貸款債券，並將其切割成不同風險的證券。Magnetar的策略涉及購買CDO中風險最高的部分，同時對風險較低的部分進行更大的做空押注。對沖基金正確地押注，如果次貸借款人違約且住房市場下滑，那麼即使是最安全的CDO部分的價值也會受到影響。

摩根大通，其在某些證券的營銷中 allegedly 未披露 Magnetar 在結構設計中的角色，已於2011年6月同意支付1.536億美元以解決證券交易委員會的調查，而未承認不當行為。證券交易委員會尚未對 Magnetar 提起訴訟。10月18日，該機構指控 Harding Advisory 的總裁 Wing Chau，另一項 CDO 交易的管理者，誤導投資者關於 Magnetar 的參與。Chau 的律師 Steven Molo 沒有回覆尋求評論的電話。Magnetar 在2010年告知其投資者，它在 CDO 的創建中提供了有限的意見，並作為“市場中立”投資組合的一部分進行押注，旨在無論住房市場發生什麼都能獲利。

VineBrook 的聯合創始人 Daniel Bathon 知道財產税減免將影響 Huber Heights，他表示他事先與市長、副市長和學校董事會進行了交談。“我們説，‘看，我們知道這將是一個打擊。我們希望你們能夠為此做好計劃，但如果我們這樣做，將有助於增加我們可以在物業上進行改善的投資，’”他説。Bathon 補充説，這將導致長期內更高的價值。“當然，這對城鎮、學校以及我們來説都是好事，”他説。

Bathon 在10月中旬於 Huber Heights 市政廳的會議上告訴市政官員，VineBrook 將捐贈25,000美元以幫助支付當地一所學校的警察費用，並計劃在2013和2014財年對其單位進行至少100萬美元的改善。這是每個物業平均674美元。根據 VineBrook 租賃負責人 Amy Logan 的説法，Magnetar 在 Huber Heights 購買的房屋的月租金從約500美元到1500美元不等。“許多房屋的租金低於市場價，因此有提高租金的空間，”她説。社區組織服務的質量控制專家 Jennifer Wright 在 Huber Heights 的一所房子裏與她的兩個孩子住了五年。她説，她之所以留在這裏，是因為她每月785美元的租金是她在城裏能找到的最低租金。“在過去六年裏，我每年都在找房子，”她説。“每個人都想要超過800美元的三卧室、兩浴室的房子。”

胡伯高地在第二次世界大戰後與代頓一起發展，成為美國工業心臟地帶的一部分。查爾斯·胡伯在1950年代開始開發這個位於辛辛那提和哥倫布之間的小鎮，按照俄亥俄州歷史協會的説法，出售價格為13,995美元，首付為995美元。從1956年到1992年，他建造了10,707套獨棟住宅和2,258套多户住宅。胡伯於2003年去世，享年79歲，他促進了小鎮的擴展，建立了該州第一傢俬人公用事業公司，並捐贈土地用於幾所公立學校。根據代頓地區房地產經紀人協會的數據，8月份現有房屋的平均售價為95,300美元。

巴松表示，他“每週都去胡伯高地”與租户、供應商和小鎮合作。“我做出了重大努力讓自己被人們認識，讓我們的計劃被人們瞭解，為一家可能沒有這種歷史的公司增加透明度，”他説。許多居民仍然感到緊張。查爾斯的兄弟唐納德·胡伯（81歲）表示，將胡伯高地的房屋出售給機構投資者“將比其他任何事情更影響該地區的質量”，他在小鎮的另一部分建造房屋。“這是一家地方企業。我們一直努力保持高質量形象，並且可能花費了比我們應該花費更多的錢來做到這一點。我看不到任何對下個季度收益感興趣的人會這樣做。”