全球最昂貴房地產市場的下滑 - 彭博社

香港的住宅和商業建築攝影：林奕妍/彭博社香港正經歷一些不尋常的事情：房地產市場下滑。這個城市是世界上最昂貴的辦公空間或公寓租賃地，並且經歷了漫長的價格上漲期，偶爾出現一些波動，比如2003年的非典疫情和2008年全球金融危機的開始。一旦投資者克服了那場危機的初始震驚，市場就開始迅猛發展，自2008年底以來價格翻了一番以上。

現在美好的時光即將結束。自比爾·克林頓第一任期以來，住宅交易的速度從未如此緩慢，莫妮卡·萊温斯基仍然只是一個默默無聞的實習生。正如彭博新聞上週五報道的，住宅交易的三個月平均值上個月降至僅3,693套，這是至少自1996年以來的最低水平。即使在非典疫情的黑暗時期，香港市場的活動也更多。

需求已經疲軟，自三月以來價格下降了約2.7％，但總部位於香港的巴克萊分析師保羅·路易和秦子塔表示，這只是開始。“我們相信房地產市場即將進入自1998年以來的第一次真正下滑，我們預計到2015年底房價將至少下降30％，”他們在今天發佈的報告中寫道。自2008年底以來，房價上漲了111％，“我們認為業主有很大的空間可以從他們的房地產持有中獲利，”路易和秦寫道。

不僅僅是住宅價格將會暴跌。他們預測“同步下滑”，辦公樓價格將下降20%，零售物業市場將保持平穩。

沒有像SARS或亞洲金融危機那樣簡單的原因來解釋這一下跌。對美國聯邦儲備委員會將開始減少其購債計劃的擔憂導致印度、印度尼西亞和其他受益於刺激的國家股市暴跌。然而，現在，任何刺激放緩都因美國政府關門而被推遲。由於香港的貨幣與美元掛鈎，如果美聯儲明年放鬆其超低利率政策，香港的利率可能會上升，給當地房地產市場的許多投資者帶來痛苦。

雖然Louie和Qin列舉了幾個其他原因來解釋他們的暴跌預測，但單獨來看似乎沒有太大的戲劇性。例如，他們表示家庭收入停滯不前。在2011年底上漲近15%後，“私人中位家庭收入已經減速，”他們寫道，今年第二季度零增長。

另一個問題是：租金很高，無法再上漲。實際上，在市場的高端，租金已經面臨強烈的下行壓力，正如彭博社上週報道的那樣。投資銀行和其他金融巨頭正在削減外派住房津貼和其他福利，專門針對這一人羣的豪華公寓租金在過去兩年中下降了13%。

市場上供應過剩，而此時香港政府已採取措施抑制來自中國大陸和其他外國買家的需求。與此同時，隨着今年銷售下降近50%，當地房地產開發商希望彌補令人失望的業績，正在加快預售，巴克萊分析師表示。“一旦開發商和二手房業主開始調整他們對從上漲市場到下跌市場的機會成本預期，我們相信初級和次級價格的下行螺旋將被觸發。”