希爾頓為投資者提供了一個沒有所有酒店的酒店業務 - 彭博社

投資者渴望在即將到來的希爾頓全球首次公開募股中預訂一個名額。這家住宿巨頭週一為 其華爾街推介 增加了一些相當奢華的股價。以每股18到21美元的價格，希爾頓有望確保約 190億美元的估值，並完成今年第二大首次股票銷售。

這些對於仍處於大規模房地產相關衰退陰影下的酒店公司來説是令人振奮的數字。但希爾頓實際上已經不再是一家酒店公司——“諮詢公司”或“廣告公司”可能更為準確。

在希爾頓的帝國中，4080個物業中，擁有或租賃的不到4%。其餘的只是由希爾頓管理或是其特許經營網絡的一部分。在如今的任何住宿中，希爾頓可能只是 三家公司中的一家。

從擁有到服務的轉變——從房東到超級——是由私募股權巨頭 黑石 加速的，該公司於2007年收購了希爾頓。自那筆交易以來，該公司在其帝國中增加了176,000個房間，幾乎沒有一個是希爾頓擁有或租賃的。它還有額外的187,000個房間在開發中，幾乎所有這些都將歸另一家公司所有。

換句話説，希爾頓的高管們不必像以前那樣擔心物業價值和將大量資本投入建築物。他們可以專注於提升公司品牌、完善客户服務，並準確找到入住率和房價交匯處不斷變化的甜蜜點。同時，他們可以繼續進入希爾頓僅僅懸掛其旗幟的物業——包括雙樹酒店、康拉德酒店和大使套房——以收取特許經營費用並確保房間仍然符合標準。

這一策略是對我們在2008年看到的宏觀經濟衝擊的一種緩衝。希爾頓（即黑石）在向投資者推介這一策略時描述道：“我們的業務在經濟擴張時期以及全球經濟衰退時期都在增長。”

FBR資本市場的分析師尼基爾·巴拉表示，這一轉變降低了房地產風險。“投資者非常喜歡這一點，因為整體收益的波動性較小，”他説。

這也是大酒店行業中越來越常見的商業模式。萬豪國際，例如，擁有不到1%的近300,000間房間的租賃業務。喜來登，與此同時，自2006年以來一直在出售其內部酒店。

缺點是，當一切順利時——當家庭充實度假基金和差旅費用賬户時——一家專注於管理和特許經營費用的酒店公司將獲得較少的收益。希爾頓將其牛市潛力的一部分讓給了房地產投資信託的Excel操盤手。“你會獲得一些回報，但不是所有的回報，”巴拉説。這也是像主辦酒店與度假村這樣的控股公司目前比萬豪等公司更具價值的原因之一。

儘管如此，住宿行業仍然存在一些軟點，Telsey Group分析師Christopher Jones表示。雖然像紐約和舊金山這樣的大城市到處都是“無空房”標誌，但在丹佛等二級市場的復甦速度較慢。“在住宿週期中仍然有一些潛力，”Jones説。

與此同時，黑石似乎喜歡當前版本的希爾頓。它不打算在即將到來的IPO中出售任何股份。