海南樓價急跌40% 開發商跑路
樓盤大幅降價仍乏人問津
當潮水退去，裸泳者再也無處遁形。國家2010年出台的國際旅遊島建設發展意見吸引了大批開發商前往海南拿地建房，而兩年之後，泡沫破滅，開發商偷工減料、壓縮配套、延期交房、拖欠工程款和工資，甚至老闆“跑路”等現象層出不窮。
在海口西海岸的“海長流”正在促銷。該樓盤一期住宅項目以7068元起價，均價不到9000元，遠遠低於該區域1.5萬的主流價格。海藍沙幼、椰林樹影的海南，正在成為開發商的噩夢。從三亞到海口，尤其是澄邁、陵水、文昌等市縣，開發商開始以低價衝擊市場的新開盤項目層出不窮，在售老盤甚至以6折價格“跳水”：海口的“西海瑞園”2012年初價格就降到了7499元/平米，高層價格稍高，也只有9000元左右，遠遠低於2011年1.3萬元/平米的底價。
開發商爭相離場，是理智，更是無奈。樓市蕭條的背後，是海南樓市可供10年消化的可怕供應量，以及海南旅遊業叢生的積弊。
樓還可以賣10年
2011年二月份，海南省政府發佈“瓊版國八條”，隨後，海口和三亞相繼出台限購政策。在全國樓市整體低迷的大環境下，海南也未能倖免，房地產市場從此一蹶不振。
根據易居房產旗下克爾瑞諮詢的統計數據，截至2012年11月，庫存量最少的三亞仍需要2年消化，海口樓市庫存消化週期則需要50個月，文昌需要46個月，瓊海需要61個月，最嚴重的陵水需要101個月。
實際上，讓開發商更感壓力巨大的是潛在供應量。海南克爾瑞在2012年5月份派出一百多人把海南18個市縣都跑了一圈，並結合官方數據調研顯示，未來3至5年，海南包括在售、庫存和準備開發的合計潛在供應量達到1.079億平方米。
根據官方統計數據，2011年海南一年去化量是880萬平方米。以此計算，目前海南樓市的潛在新房供應量需要消化10年以上。
國內某大型上市房企海南公司經理接受《第一財經日報》記者採訪時表示，由於巨大的供應量和結構分化，海南未來將無法擺脱價格戰。該經理坦言，“我們在三亞的一個項目基本是成本價，但與往年相比仍銷售緩慢，如果繼續下調價格則會陷入虧損。”
與開發商同樣陷入糾結的是，如此大起大落的房價，同樣刺痛購房者的神經，讓部分購房者無所適從。根據海南克爾瑞統計，海南2012年全年的商品房成交均價約為每平方米10238元，在大部分購房者看來依然偏高。
尚未完工的爛尾樓
“出來混，遲早要還的”
陳鴻昌（化名）的境遇頗能代表一些小開發商的共同遭遇。2010年初，陳鴻昌從湖南轉戰海南，以每畝十幾萬的價格收購了位於海口西海岸一個老工業區內的150畝地塊。這是一塊工業用地，陳鴻昌收購後以每畝20多萬元的價格補交的地價差，將這幅地塊變更為住宅用地。
本來打算自己開發，但有開發商竟然想高價收購這幅地塊。陳鴻昌隨之將這塊以每畝180萬元的價格出售給對方，轉手獲利2個多億。
這讓陳鴻昌感到像做夢一樣，“我決定不做開發，只做土地買賣，這樣賺錢更快”。陳鴻昌隨後通過入股、直接收購等方式，在海口、文昌、瓊海收購了五幅地塊，面積從幾十畝到600多畝不等，都是工業用地。
這也是很多中小開發商在海南炒地的常用手法：低價收購工業用地，然後通過片區規劃調整和土地性質變更，再尋找買家高價出售。
但隨着國家房地產調控政策的持續打壓，海南樓市隨之在2011年開始急轉直下，一度陷入冰凍狀態，這讓陳鴻昌措手不及。
陳鴻昌説，一方面是政府對炒賣土地行為的打擊力度不斷加大，申請調整規劃和改變土地性質越來越難，另一方面是市場逆轉導致沒人願意接手。而這兩個環節對炒地來説，缺一不可，“尤其是很難找到敢接盤的人”。
“出來混，遲早要還的。”陳鴻昌略帶一絲自嘲，他説自己公司的資金鍊已經難以支撐，2010年賺的利潤又全部砸了進去。
短板凸顯
如果説價格是表象，供應量過大隻是階段性問題，積澱已久的是海南旅遊地產長期存在的問題。
易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱認為，海南能夠讓遊客留下深刻印象的，有獨特性、趣味性和文化內涵的旅遊房地產產品並不多。對購房者影響最大亦最直接的是，項目配套不成熟。“許多項目的配套只有酒店和高爾夫球場，不符合休閒度假的需要。”丁祖昱説。
以雅居樂開發的陵水清水灣為例。這個佔地1.5萬畝的超大型樓盤，去年公佈的銷量是85億元，在目前空置率高達80%的情況下，暫未有計劃開設學校和醫院。有當地業內人士向本報記者反映，在陵水交通多有不便。清水灣要排隊許久才能打到車，銀行也是剛剛開業。開發商承諾開業的酒店也一再推遲。“南派開發商太過務實，對配套的投入較為吝嗇。”他説。據其觀察，一些北派開發商投入要更捨得一些，如中信泰富等，在神州半島(距萬寧市萬城鎮約28公里)的項目，開發之初就已建成了兩家五星級酒店。
海南有着豐富的歷史文化資源。但丁祖昱指出，海南距離真正的國際旅遊島尚有距離，仍需假以時日。商品房供過於求將持續一段時間，但丁祖昱認為，今日不同20年前之處在於，開發商資金更加雄厚，普遍拿地成本較低，不會出現資金鍊斷裂問題。市況不好，開發商亦會放緩建設進度。
（綜合21世紀網、一財網、都市快報消息）