新年土地市場火爆 成交量價雙飛

2012年，土地市場從年初的蕭條冷清，到年中時龍頭房企的先知先覺，再到年末出現的整體“翹尾”行情，可謂經歷了由冷到熱的“冰火兩重天”。2013年開年，多地土地市場延續去年的翹尾行情，場面依然火爆，北京、上海等地新年熱鬧開場，江西南昌拍出單價新高地塊，成都、昆明等多地政府伺機巨量推地。

業內人士表示，隨着房企市場信心的回升以及對一、二線城市土地熱情的迴歸，2013年的土地市場將會更加活躍，競爭激烈程度或將全面超過2012年。不過有專家表示，土地市場火爆導致的溢價率走高，更多是開發商對開發收益降低的忍耐，並非未來房價走高的信號。

多地土地市場開年火熱

1月9日，上海青浦區4幅宅地的成功出讓敲響了上海土地市場新年第一鑼。青浦西城四幅宅地分別讓龍湖、綠地、北京奧林匹克置業聯合訊佳集團摘下，其中龍湖取得2幅相鄰地塊，總價6.86億，溢價率分別達到64.99%及65.77%，樓面地價破萬。

同樣是在1月9日，北京新年首批招標出讓的石景山、順義兩宗地各吸引了3家企業參與競標，且全部獲得溢價。其中，石景山區老古城村地塊招標出讓底價為19.85億元，共有北京遠坤房地產在內的3家企業參與競標，報價均高於出讓底價，以現場最高報價20.18億元計算，該宗地的樓面價約為1.5萬元/平方米。順義新城商業金融用地招標出讓底價為4.81億元，北京銀行5.3億的報價為最高，溢價率9%。

不僅是在京滬等一線城市，不少二三線省會城市2013年土地市場也取得了開門紅。1月8日，瀋陽市土地交易中心進行了本年度的首場土拍，在經過39輪叫價後，該地塊以2030元/平方米的價格成交，溢價率高達87%，成交總價4.5億元。1月10日，南昌舉行了今年第一次網上土地拍賣會。其中，位於紅谷灘新區中央商務區B-27-2地塊創下了南昌近一年來土地市場成交單價新高。同日，2013年度長沙市土地市場首宗網上掛牌的土地成功出讓，高達14億元的成交價讓長沙土地市場火熱開局。

12日，無錫北塘區前三號地王齊聚市中心又商貿居住綜合體的落成

重點城市土地成交溢價率大增

中原集團研究中心對13個主要城市土地市場供應與成交情況的統計數據顯示，2013年1月1日-13日，13個主要城市居住及商辦類經營性用地成交面積較2012年同期同比上漲了41%。尤其是居住類土地，上漲幅度更是巨大，平均達到159%，天津、重慶、武漢等城市開年居住類用地成交量同比上漲幅度均超過100%，長沙亦超過7%。與住宅相比，商辦用地的成交有所降温，13大城市合計成交量下滑了39%，中原集團分析人士認為，這主要是由於2011年住宅市場冷清，商辦市場火爆，而這一情況在2012年出現迴轉，開發商對住宅市場信心恢復、重燃熱情，令拿地資金重新迴流到住宅市場，並延續至今。

從溢價率水平來看，新年的前13天，土地市場的溢價率繼續走高。尤其是在居住用地市場，13大城市合計溢價率為23%，較2012年同期11%的合計溢價率漲幅明顯。而商辦用地的溢價率出現明顯下滑，2013年前13天13大城市合計為24%，而2012年同期則為47%。

鏈家地產市場部張旭認為，1月份土地市場出現升温的情況主要有兩方面原因：一方面，2012年下半年開始土地市場需求已經有所回暖，當前達到一個小高峯；另一方面，去年政策對於土地市場供應有一定抑制作用，而目前正值政策空檔期，地方政府開始加緊推地。

也正因為如此，各地政府1月推地力度較去年年底有增無減。1月6日，成都市政府推出10塊共計410畝土地；合肥土地市場2013年1月共有18宗地塊出讓，約1687畝，且包括多幅熱門地塊，而2012年元月則是零交易；昆明土地市場1月累計將有224宗地塊，同比2012年1月上漲27倍，力度驚人。

事實上，同比2012年1月的整體情況，今年開年各地土地市場可謂如火如荼、供需兩旺。中原集團研究中心數據顯示，2012年1月13個城市土地成交總量為383公頃，而今年1月掛牌到期將會在月內成交的土地面積預計將達到786公頃，同比增幅達到105%。

一線房企拿地競爭趨於激烈

中國指數研究院數據顯示，2012年十大標杆房企（萬科、保利、綠地、恒大、中海、富力、金地、龍湖、世茂、碧桂園）在下半年逐漸加快土地儲備節奏，拿地宗數由上半年的148宗上升至248宗，拿地面積、金額亦呈現明顯增長。2012年下半年這十大標杆企業累計拿地金額共1753億元，較上半年翻兩番，拿地面積為5409萬平方米，比上半年增長近50%。

這一勢頭在2013年得以延續，龍頭房企拿地的步伐並未停滯。2013年開年活躍在各地土地市場的仍以這些融資優勢明顯、規模龍頭房企為主。例如，1月8日龍湖地產以6.9億元底價摘得長沙望城谷山地塊，正式進軍華中市場，緊接着第二天又在上海拿地，兩天共斥資約14億元。1月7日、9日，招商地產連續在大連、昆明接連拿地，總耗資10億元。保利與中鐵置業則在成都土地市場的新年第一拍中各有斬獲。而為了獲得充足的購地資金，港股上市公司雅居樂近期公告稱將發行7億美元的次級永久資本證券，用於購買新地。

國土部：去年地價由降轉升 2013年將小幅上漲

中國土地勘測規劃院的數據顯示，2012年第四季度，全國主要監測城市綜合、住宅、工業地價環比增幅分別為1.12%、1.21%、1.14%，較上一季度分別增加了0.34、0.29、0.67個百分點。商服地價環比增長率則為0.84%，較上一季度減少了0.29個百分點。

一業內人士稱，按歷年的供地節奏，去年上半年土地市場相對冷淡，下半年尤其是四季度土地市場熱度則會明顯上升。這既體現在地價上，也會體現在供應和成交量上。

此次上漲是延續2012年第四季度土地價格上漲趨勢

中國土地勘測規劃院發佈的數據顯示，2012年第四季度，全國105個主要監測城市土地供應量較前三季度有大幅上漲，達9.55萬公頃，同比增加14.17%，環比增加75.86%。其中，房地產開發用地供應面積約2.49萬公頃，環比增加48.64%，同比增加15.07%，2012年以來同比增速首次“轉正”，也是兩年來單季度供應量的新高。保障性住房用地供應面積約0.48萬公頃，創下歷年單季度供應量新高，環比增幅達93.41%，同比增幅為46.65%。

國土部稱，從土地供應數據來看，近年來房地產用地供應量特別是住宅用地數量總體較大，這些土地已經陸續轉入開發、建設、銷售階段並形成有效供給。

國家統計局數據顯示，2012年1-11月，全國商品房銷售面積同比增長2.4%，是2012年首次出現同比正增長；商品房銷售額同比增長9.1%。

與土地市場明顯回暖相對應的是，去年四季度異常交易地塊數量有所上升。

據國土部統計，僅去年12月，全國上報的異常交易地塊就達39宗，是去年異常交易地塊最多的一個月份。

不過，對於去年底各地的“地王”頻現，趙松稱，“僅兩幅地塊可以稱為地王地塊，其餘地塊均不符合判定標準。”

（本文綜合《上海證券報》及中國地產網消息）