新年土地市場火爆 成交量價雙飛
2012年,土地市場從年初的蕭條冷清,到年中時龍頭房企的先知先覺,再到年末出現的整體“翹尾”行情,可謂經歷了由冷到熱的“冰火兩重天”。2013年開年,多地土地市場延續去年的翹尾行情,場面依然火爆,北京、上海等地新年熱鬧開場,江西南昌拍出單價新高地塊,成都、昆明等多地政府伺機巨量推地。
業內人士表示,隨着房企市場信心的回升以及對一、二線城市土地熱情的迴歸,2013年的土地市場將會更加活躍,競爭激烈程度或將全面超過2012年。不過有專家表示,土地市場火爆導致的溢價率走高,更多是開發商對開發收益降低的忍耐,並非未來房價走高的信號。
多地土地市場開年火熱
1月9日,上海青浦區4幅宅地的成功出讓敲響了上海土地市場新年第一鑼。青浦西城四幅宅地分別讓龍湖、綠地、北京奧林匹克置業聯合訊佳集團摘下,其中龍湖取得2幅相鄰地塊,總價6.86億,溢價率分別達到64.99%及65.77%,樓面地價破萬。
同樣是在1月9日,北京新年首批招標出讓的石景山、順義兩宗地各吸引了3家企業參與競標,且全部獲得溢價。其中,石景山區老古城村地塊招標出讓底價為19.85億元,共有北京遠坤房地產在內的3家企業參與競標,報價均高於出讓底價,以現場最高報價20.18億元計算,該宗地的樓面價約為1.5萬元/平方米。順義新城商業金融用地招標出讓底價為4.81億元,北京銀行5.3億的報價為最高,溢價率9%。
不僅是在京滬等一線城市,不少二三線省會城市2013年土地市場也取得了開門紅。1月8日,瀋陽市土地交易中心進行了本年度的首場土拍,在經過39輪叫價後,該地塊以2030元/平方米的價格成交,溢價率高達87%,成交總價4.5億元。1月10日,南昌舉行了今年第一次網上土地拍賣會。其中,位於紅谷灘新區中央商務區B-27-2地塊創下了南昌近一年來土地市場成交單價新高。同日,2013年度長沙市土地市場首宗網上掛牌的土地成功出讓,高達14億元的成交價讓長沙土地市場火熱開局。

12日,無錫北塘區前三號地王齊聚市中心又商貿居住綜合體的落成
重點城市土地成交溢價率大增
中原集團研究中心對13個主要城市土地市場供應與成交情況的統計數據顯示,2013年1月1日-13日,13個主要城市居住及商辦類經營性用地成交面積較2012年同期同比上漲了41%。尤其是居住類土地,上漲幅度更是巨大,平均達到159%,天津、重慶、武漢等城市開年居住類用地成交量同比上漲幅度均超過100%,長沙亦超過7%。與住宅相比,商辦用地的成交有所降温,13大城市合計成交量下滑了39%,中原集團分析人士認為,這主要是由於2011年住宅市場冷清,商辦市場火爆,而這一情況在2012年出現迴轉,開發商對住宅市場信心恢復、重燃熱情,令拿地資金重新迴流到住宅市場,並延續至今。
從溢價率水平來看,新年的前13天,土地市場的溢價率繼續走高。尤其是在居住用地市場,13大城市合計溢價率為23%,較2012年同期11%的合計溢價率漲幅明顯。而商辦用地的溢價率出現明顯下滑,2013年前13天13大城市合計為24%,而2012年同期則為47%。
鏈家地產市場部張旭認為,1月份土地市場出現升温的情況主要有兩方面原因:一方面,2012年下半年開始土地市場需求已經有所回暖,當前達到一個小高峯;另一方面,去年政策對於土地市場供應有一定抑制作用,而目前正值政策空檔期,地方政府開始加緊推地。
也正因為如此,各地政府1月推地力度較去年年底有增無減。1月6日,成都市政府推出10塊共計410畝土地;合肥土地市場2013年1月共有18宗地塊出讓,約1687畝,且包括多幅熱門地塊,而2012年元月則是零交易;昆明土地市場1月累計將有224宗地塊,同比2012年1月上漲27倍,力度驚人。
事實上,同比2012年1月的整體情況,今年開年各地土地市場可謂如火如荼、供需兩旺。中原集團研究中心數據顯示,2012年1月13個城市土地成交總量為383公頃,而今年1月掛牌到期將會在月內成交的土地面積預計將達到786公頃,同比增幅達到105%。
一線房企拿地競爭趨於激烈
中國指數研究院數據顯示,2012年十大標杆房企(萬科、保利、綠地、恒大、中海、富力、金地、龍湖、世茂、碧桂園)在下半年逐漸加快土地儲備節奏,拿地宗數由上半年的148宗上升至248宗,拿地面積、金額亦呈現明顯增長。2012年下半年這十大標杆企業累計拿地金額共1753億元,較上半年翻兩番,拿地面積為5409萬平方米,比上半年增長近50%。
這一勢頭在2013年得以延續,龍頭房企拿地的步伐並未停滯。2013年開年活躍在各地土地市場的仍以這些融資優勢明顯、規模龍頭房企為主。例如,1月8日龍湖地產以6.9億元底價摘得長沙望城谷山地塊,正式進軍華中市場,緊接着第二天又在上海拿地,兩天共斥資約14億元。1月7日、9日,招商地產連續在大連、昆明接連拿地,總耗資10億元。保利與中鐵置業則在成都土地市場的新年第一拍中各有斬獲。而為了獲得充足的購地資金,港股上市公司雅居樂近期公告稱將發行7億美元的次級永久資本證券,用於購買新地。

國土部:去年地價由降轉升 2013年將小幅上漲
中國土地勘測規劃院的數據顯示,2012年第四季度,全國主要監測城市綜合、住宅、工業地價環比增幅分別為1.12%、1.21%、1.14%,較上一季度分別增加了0.34、0.29、0.67個百分點。商服地價環比增長率則為0.84%,較上一季度減少了0.29個百分點。
一業內人士稱,按歷年的供地節奏,去年上半年土地市場相對冷淡,下半年尤其是四季度土地市場熱度則會明顯上升。這既體現在地價上,也會體現在供應和成交量上。

此次上漲是延續2012年第四季度土地價格上漲趨勢
中國土地勘測規劃院發佈的數據顯示,2012年第四季度,全國105個主要監測城市土地供應量較前三季度有大幅上漲,達9.55萬公頃,同比增加14.17%,環比增加75.86%。其中,房地產開發用地供應面積約2.49萬公頃,環比增加48.64%,同比增加15.07%,2012年以來同比增速首次“轉正”,也是兩年來單季度供應量的新高。保障性住房用地供應面積約0.48萬公頃,創下歷年單季度供應量新高,環比增幅達93.41%,同比增幅為46.65%。
國土部稱,從土地供應數據來看,近年來房地產用地供應量特別是住宅用地數量總體較大,這些土地已經陸續轉入開發、建設、銷售階段並形成有效供給。
國家統計局數據顯示,2012年1-11月,全國商品房銷售面積同比增長2.4%,是2012年首次出現同比正增長;商品房銷售額同比增長9.1%。
與土地市場明顯回暖相對應的是,去年四季度異常交易地塊數量有所上升。
據國土部統計,僅去年12月,全國上報的異常交易地塊就達39宗,是去年異常交易地塊最多的一個月份。
不過,對於去年底各地的“地王”頻現,趙松稱,“僅兩幅地塊可以稱為地王地塊,其餘地塊均不符合判定標準。”
(本文綜合《上海證券報》及中國地產網消息)