你真敢去底特律抄底房產？-梅新育

底特律樓市崩盤 房價不及鞋錢

國人對房產投資的熱衷確實是深入骨髓，前兩年次貸危機高潮中美國爆出“1美元別墅”之類新聞，就撩撥得一些中國投資者心癢難捺想去美國房地產市場抄底；這回底特律瀕臨破產，當地房地產市場崩盤，去底特律抄底更成為許多網民熱議的話題。然而，這些議論不過是不瞭解情況的空談狂想，即使不考慮美國每年徵收的物業税所帶來的持有成本，經濟社會基本面因素也使得底特律市房地產市場對於國人沒有任何投資價值。

一地房地產市場要具備抄底價值，當地經歷的不景氣必須僅僅是週期性危機，而不是支柱產業徹底衰亡，更不能是無可挽回的社會動亂；而底特律衰落的根本原因恰恰不是支柱產業週期性危機，而是深刻且在可預見未來無解的種族矛盾。

有些論者將底特律衰亡歸咎於產業結構單一，過度依賴汽車產業，這一論點粗看貌似有理，實則經不起事實驗證，因為在次貸危機達到高峯、三大汽車公司全部走到破產重組邊緣的2008年，底特律沒有落到這一步；在美國經濟復甦已經相當穩固、三大汽車公司生意蒸蒸日上的今天，底特律卻離破產只差一步。

2011年，克萊斯勒就成功扭虧為盈，通用和福特營業收入、利潤增幅都在兩位數上下，通用汽車重奪全球銷量第一桂冠；2012年，經濟復甦、信貸放寬和舊車置換需求增長推動美國汽車銷量猛增13%，通用、福特和克萊斯勒三大公司銷量再度全線增長；預計美國2013年汽車銷量將同比增長近7%。在美國汽車業已經重現繁榮之際，將底特律破產歸咎於產業結構問題，是不合理的。

底特律盛極而衰的真正轉折點是1967年7月23日那場“南北戰爭以後最大規模的國內暴亂”（亨利·福特語），這場暴亂將那一年席捲美國32州114座城市的黑人暴亂推向了頂峯，迫使時任美國總統林登·約翰遜出動五千兵力入城鎮壓，死亡43人，受傷數千人，7200人被捕，全市到處縱火，11天內火警多達1600起，第十二街的十八個街區和大河路的3英里內一片焦土，三大汽車業巨頭全部停工停產，白人中產階級由此開始大規模逃離，市區人口鋭減而黑人居民佔比激增，並形成了“暴亂——居民外遷——服務業受創——生活便利性降低——居民加速外遷”的惡性循環，刑事犯罪也一路走高。時至今日，底特律已經以“兇殺之都”、“犯罪之都”、“最悲慘城市”、“鬼城”等稱號而聞名全美數十年。

更糟糕的是，由於美國黑人民權運動多年來深陷諱疾忌醫和逆向歧視等誤區，底特律等一批黑人佔多數的美國城鎮、社區已經喪失了自主解困的能力，甚至不能正視自身存在的問題。某些尸位素餐甚至腐敗墮落的黑人精英或明或暗地利用黑人羣眾中存在的黑人種族主義心態為自己攫取和保持權力服務，使得問題更難解決。

財政緊急狀態管理人制度本來是避免地方政府財政破產的必由之路，在美國已成為常規，1970年代紐約市財政瀕臨破產時聯邦政府就對其採取過類似措施，但這回密歇根州白人州長斯奈德要委派財政緊急狀態管理人接管這座由黑人居民及其政客控制40年的城市，就招致充斥種族主義腔調的指控，底特律市議會公開呼籲市民反對接管，聲稱密歇根州政府侵犯了底特律市民的選舉權。在這種環境下，密歇根州政府挑選出來重整底特律財政的黑人律師凱文·奧爾未必是最有才幹的人選，外部投資者不宜貿然過度信任底特律市財政重組和經濟社會復興的前景。

在就業機會稀少和刑事犯罪雙重壓力的惡性循環下，底特律已經持續了40餘年的人口減少進程很可能會延續到2030年前後，最終演變成大片廢墟包圍下的幾處村莊或小鎮。這樣的地方，有房地產投資價值嗎？

人口減少、居民區衰敗並非底特律一地獨有，類似底特律城區“鬼城”的景象也已經程度不等地出現在美國布法羅、德國萊比錫、英國利物浦和曼徹斯特、俄羅斯伊凡諾夫等城市。由於出生率下降、支柱產業衰退等因素，不少國家、特別是發達國家和新興工業化經濟體的中小城市和村鎮已經陷入人口萎縮而無力自拔。

日本許多村鎮現在只剩少數老人，未來可能不復存在；美國堪薩斯州和南、北達科他州青壯年人口幾乎蕩然無存，堪薩斯州有些城鎮祭出贈送土地的招數，力圖挽留人口，但仍難言見效；歐洲生育率下降已經越過維持人口規模不至絕對減少的轉折點，東歐和中歐某些地區的衰敗甚至使得這一地區野生狼羣重新出現並不斷擴大。

正因為如此，前兩年美國爆出“1美元別墅”新聞之初，美國《洛杉磯時報》就中國投資者赴美國房地產市場抄底投資問題採訪我，我就主張中國投資者慎重從事，不要盲目用國內城鎮化方興未艾階段城區房產價格長期內持續上漲的思路套到美國市場上。因為美國、整個北美人少地多，而且城市化早已完成，一個城市的支柱產業一旦衰退，居民可能棄而去之，城市房地產在較長時間跨度上未必持續上漲，更不能用中國等東亞社會的治安去想象世界其它地方。

希望中國投資者去美國抄底房地產不要被套牢在候補“鬼城”，更希望我國國民在海外保證人身安全。