廣東重慶試點農房買賣 細則尚未出台

山西太原某農村的自建住宅

隨着我國城鎮化水平的提高，很多農民在城裏定居，他們在農村的農房、宅基地、承包土地等便空置下來。如何妥善處置這些空置土地，成為城鎮化進程中亟待解決的問題。日前，廣東出台了文件，允許承包的土地、房屋、宅基地上市流轉。重慶也將試點農房交易。

近期出台的《廣東省城鎮化發展“十二五”規劃》（以下簡稱《規劃》）提出允許轉户農民在自願基礎上通過市場流轉方式出讓承包地、房屋、合規面積的宅基地並獲得財產收益。重慶市發改委19日發佈的2013年統籌城鄉綜合改革報告稱，今年重慶市將率先在永川、渝北等地開展農房交易試點。

值得注意的是，《規劃》強調的是“合規面積的宅基地”可以轉讓，專家表示允許轉户農民通過市場流轉方式出讓房屋並不包括小產權房。

農房交易細則亟待出台

其實，建議開放農房自由流轉的聲音今年來一直存在，但是由於權屬不一、法律滯後等問題，農房交易一直未能開放。

首先，城市房地產管理法明確規定國有土地使用權可轉讓，而對集體土地卻沒有相關規定。國有土地使用權之所以可以自由轉讓，原因在於其所有權屬於國家，國家可以法律規定的形式將國有土地使用權投放市場，而集體土地的所有權屬於集體濟組織成員共同所有，如果土地使用權轉讓給集體經濟組織以外的人，就觸及集體成員的利益，在無法律明文規定的情形下，他們是不會輕易讓出土地使用權的。

也就是説，土地和宅基地是集體的，農民並不擁有土地，何來買賣？這從法理上説不通。還有，買賣土地的收益又應當如何分配？

其次，相關法律也有矛盾之處。今年2月份出台的中央一號文件曾經明確指出，農村土地流轉必須堅持農地農用的原則，禁止改變土地用途。此外按照《物權法》的規定,房屋抵押必須房屋和土地一併抵押；而按照《土地管理法》，集體土地又不能抵押，但對集體土地上的房屋能不能抵押卻沒有規定。

據瞭解,目前,全國已有成都和河南省舞鋼市小範圍開展了農房交易試點。在成都一些區市縣,農房已經被默許在本行政區域內自由交易,但其購買對象限定在本行政區域內的農民。

“要真正實現農民承包地、房屋、宅基地的流轉，目前尚有不少工作要做。”深圳市一位參與舊城改造的開發商人士向記者介紹，首先需要明確農民承包地、房屋、宅基地的所有權、控制權以及確權發證，但在當下的廣大農村，相關的土地使用權證都沒有下發。

而從廣東省國土廳傳出的消息稱，從去年開始，全省就着力完成集體土地確權發證到村民小組；同時推動農地、林地承包經營權確權到農户；此外，宅基地及農民房屋的登記發證也在穩步推進當中。

據瞭解，目前廣東省也正積極準備儘快出台宅基地管理辦法。