17城國五條細則出台 20%個税徵收存懸念

各地調控細則大同小異，房價繼續上漲成普遍預期

各大城市房地產調控細則在3月底密集落地。北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、廈門、大連、合肥、濟南、貴陽、南寧、南京、武漢、昆明、石家莊、青島等17個城市陸續對外公佈了樓市調控細則或房價控制目標。

從目前已公佈的各地房價控制目標來看，北京版細則的表述最為嚴厲，提出2013年北京新建商品住房價格相對2012年保持穩定，進一步降低自住型、改善型商 品房價格；深圳、重慶、廈門、合肥、大連、貴陽、濟南、南京等大部分城市的房價控制目標相同，要求2013年新建商品住房價格漲幅低於人均可支配收入的實 際增長速度；上海則提出切實貫徹落實各項房地產市場調控措施，保持房價基本穩定。

20%個税怎麼徵

20%個税怎麼徵收？目前來看，可能還需要“細則的細則”。北京版“國五條”細則提出，對個人轉讓住房按規定應徵收的個人所得税，能核實房屋原值的，應依法嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計徵；不能核實房屋原值的，依法按照核定徵收方式計徵個人所得税。自用5年以上且是家庭唯一用房可免徵。

天津、上海、重慶和北京的提法類似。但北京明確提出，不能核實房屋原值的還按照核定徵收方式計徵税。這正是目前市場上普遍採取的方式。

1994年起實施的《中華人民共和國個人所得税法》就規定，“財產轉讓所得”應按20%的税率繳納個人所得税，這裏所説的財產就包括房產。按照之前的政策口徑，20%的應税額是差價收入。事實上，對於房屋原值難以確認如何處理的問題，2009年國税總局曾明確，轉讓普通住房以收入的1%核定應納個税額，非普通住房為2%。

值得關注的是，應税收入的確認是一個系統工程，除了房屋原值外，按照税務總局此前的政策界定，還包括有關税費，比如賣房過程中繳納的税金和裝修費等。

如果裝修等費用已經難以確認，同樣將影響賣房淨收入的認定。在這種情況下，地方是否可以保留核定徵收的自主裁量權？多數城市在細則中尚未明確。

深圳房地產律師張茂榮則表示，深圳二手房不具備強制核實徵收20%個税的條件，因為核實徵收需要核定現任業主購房原值、合理費用、實際成交價等以便查明應納税所得額，而實踐中實際成交價交易雙方不會提供，合理費用也不清，二手房大多幾經轉手，亦無法核實現任業主購房原值。

張茂榮認為，在沒有對“核實房屋原值”問題進行細化之前，“一刀切”地核實徵收20%個税不具備可能性。

《第一財經日報》記者上週致電廣州市地税局詢問對二手房徵税的具體操作方法，相關負責人表示正在做一些研究和準備工作。

除上述城市之外，其他城市對20%個税沒有詳細提及，有的甚至隻字不提。

附：部分城市房價控制總體目標

北京：與2012年價格（增幅為-7.6%）相比保持穩定

上海：保持房價基本穩定

廣州：不高於GDP漲幅（10%）和城市居民人均可支配收入實際增幅（11%）

廈門：低於城鎮居民人均可支配收入實際增幅（9.8%）

武漢：低於人均可支配收入實際增幅（11.2%）

深圳：低於人均可支配收入實際增速（8.6%）

濟南：低於城市居民人均可支配收入實際增長（10.1%）

重慶：主城區低於城鎮居民人均可支配收入實際增幅（10.8%）

青島：明顯低於城市居民人均可支配收入實際增幅（9.8%）