十年樓市調控路，為何次次成“空調”-趙曉
春節過後，全國各地尤其是一線城市房價的大幅跳漲，使得房地產調控再一次被推到了“風口浪尖”。温家寶主持召開的上屆政府最後一次國務院常務會議再次明確了房地產調控的五項具體措施（即“國五條”）。這預示着新一輪房地產調控的來臨！
筆者相信，這一波的調控會起到效果。原因在於，房地產市場的供需形勢其實已經悄然發生變化，由過去明顯的買方市場將逐漸進入供需平衡，甚至供大於求的市場，這個時候，政府的調控行為相比以往更容易取得效果。
尤其是，本輪調控中，二手房交易個税嚴格按轉讓所得20%徵收的做法將對抑止房地產投機產生效果。限購加限賣，左右兩把鎖將遏制中國房地產市場的正常運行和上行態勢。
國外的説法是，中國房地產已經吹響唱空的集合號，甚至明確警告樓市將在兩年內崩盤，建議海外炒家儘快離場。同時還預期隨着外資的撤出，人民幣和美元匯率的走勢也將在三年內發生逆轉，即中國的樓市和匯市將雙雙陷入危機前景。不僅如此，更有人認為隨着樓市轉冷，地方土地收入下降，地方正陷入債務危機爆發並引發中國的金融危機。
筆者並不完全同意樓市冬天及由此將引發危機的説法。但治大國如烹小鮮，房地產的調控的確需要精準，既不能無關痛癢甚至雪上加霜，也不能病急亂投醫，致經濟於危局。在此，試對過去十年的中國樓市調控作一反思。
我國房地產調控足足走過了十年，但實際效果卻始終差強人意。
十年調控為何次次淪為“空調”
如果從2002年8月26日六部委頒發的217號文件算起，我國房地產調控歷史足足走過了十年。十年調控的成績如何？人們看到的是，房價上漲——調控措施出台——房價再上漲——再調控……房價上漲與調控之劍二者交替賽跑的遊戲無休無止，房地產調控的實際效果卻始終差強人意。
不算當前正在進行的新一輪調控，過去十年的樓市調控大致可以劃分為四個階段：
第一階段，調控起步期（2002年至2004年）：主要以收緊土地供給和房地產信貸為主要手段，以抑制房地產市場投資過熱為目的。
第二階段，調控加碼期（2005年至2008年上半年）：加碼的手段以結構性手段為主，在抑制房地產投資過熱的同時，提出“穩房價”的新目標，“國八條”、“新國八條”、“國六條”相繼出台，重點打擊囤地行為、改善商品房和保障房供應結構、提高首付比例、推出税收調控手段，改善供給結構的同時開始調節商品房投資性需求等等。
第三階段，緊急救市期（2008年下半年至2009年上半年）：為應對全球性金融危機對中國經濟的衝擊，政府政策全面轉向，以樓市穩定來支持經濟穩定，從中央到地方全面放鬆各項房地產調控措施，甚至出台利率打折等購房刺激政策。
第四階段，調控全面加碼期（2010年）：“遏制房價過快上漲”或“促進房價合理迴歸”成為突出調控目標，“國十一條”、“新國十條”、“限購令”等號稱史上最嚴厲調控措施相繼出爐，涵蓋土地供給、信貸、税收、保障房等各方面的住房差別化調控體系逐漸形成。
可以説，歷經十年，從單一供給管理轉向供給與需求綜合管理，從防止房地產市場投資過熱，轉向重點遏制房價過快上漲，我國房地產調控目標逐漸清晰，措施政策體系逐漸建立，特別是住房差別化調控體系的逐步建立是值得肯定的。
然而，在肯定調控成績的同時，難免要問的是，為什麼十年調控，甚至包括史上最嚴厲的調控，其最終結果都難免一次次淪為“空調”，以致2013再度受上升的房價襲擊從而不得不緊急出台諸如二手房交易個税嚴格按轉讓所得20%徵收的嚴厲做法呢？
政府：“救房市就是救經濟”
除了城市化進城加速推進、全球貨幣氾濫引發通貨膨脹等客觀背景及外在因素外，筆者以為，從政策操作的角度，以下三點尤其值得我們好好反思。
首先是，調控目標不夠精準。從根本上説，政府力圖控制房地產價格其實是反市場的行為，也是超越政府行為能力的目標，政府真正應該做而且可以做的是保障民生以及防範嚴重的房地產泡沫危機。
如此，房地產調控的目的首先應該明確為保民生，也就是建立起適合中國國情的合理的住房保障體系，其次是促進經濟的健康穩定增長，最後才是房價的穩定。而在現實中，中國房地產調控的主導目標被確定於房價，但因為中國政府到目前為止始終沒有告別經濟增長型政府的特點，經濟增長目標其實被內定於房地產調控目標之上，因此，房價調控的目標也無法得到始終如一的堅持。
雖然從2005年3月開始，政府就提出要“高度重視穩定住房價格”，並“將穩定房價提高到政治高度”，但是十年的調控歷史已經顯示了一個清晰的調控脈絡，那就是：CPI走高或經濟過熱，調控政策就加碼，調控措施執行也較好，而一旦經濟下滑，“保增長”跑到了“穩房價”的前面，調控措施就成了擺設。
最典型的就是2008年，上半年還在調控房價過快上漲，而下半年就陸續出台“救房市”政策以“救經濟”。2011年和2012年初各地在放鬆調控上不停搞小動作，其背景也與經濟下滑有關，其目的亦是保增長。
説到底，政府其實一直把房地產調控當做短期的經濟調控手段，而不是一項長期的經濟和社會政策。其背後深層原因，是中國政府始終奉行GDP第一主義，各級政府如同公司，始終將經濟增長作為第一目標。而現實中我國經濟增長又對房地產過度依靠，地方財政對“土地財政”過度依賴。過去十年間，以“地根”撬動“銀根”，以“房地產”創造“GDP”的模式，一直是地方政府間經濟競爭的法寶和政績的最快最好體現。
這注定了房地產調控之路必然不通。所以説，因土地財政而明裏暗裏助推高房價，即使不能説是地方政府的故意之舉，起碼也是在當前的權力結構和政績制度安排下，地方政府的無奈或默許之舉。
但是，當下必須思考的是，這種發展模式到底還能持續多久？思考之一，為了增長，政府製造房地產泡沫，但我們能夠任由中國房地產泡沫不斷上升嗎？思考之二，中國房地產的需要與供給關係正在發生歷史性的變化，即由賣方市場開始進入買方市場，中國經濟增長模式面臨轉型，我們還能任由中國經濟的增長模式始終由房車來主導嗎？顯然，答案都是否定的。
抑制投資性需求政策不給力
其二是，調控手段不夠精準。從經濟學角度看，房地產調控無非就是“增供給，抑需求”。從我國的實際看，最重要的還是“抑需求”，特別是抑制投資性需求。
有人認為商品房具有投資品和消費品的雙重屬性，所以主張房地產調控要走市場化道路。但就世界各的經驗以及我國的國情而言，走完全的市場化道路都是非常不現實的。
房價之所以越調越高，很重要的一點，就是我們的限購措施出台太晚，而且執行很不到位。住房絕對不是普通的商品，不能有錢人想買幾套就買幾套，想住多大面積就住多大面積，必須給予相應的規制。
在我國，收入分配失衡、財富兩極分化是一個嚴峻但又難以很快改變的現實。一些人手上集聚了大量的資金，在應對通貨膨脹確保財富保值，以及在房價上漲的預期下，必然對房地產市場有較高的投資和投機需要，再加上銀行信貸所產生的杆槓效應的推波助瀾，炒房之風必然不斷興起，並造就諸多的“房叔”、“房嬸”和“房姐”們。
而且，炒房暴富的示範效應一方面導致了房價的持續飈升和失去理性的再投資衝動，另一方面也使得中國房地產演化成了有錢人的儲錢罐。這種畸形的財富儲存模式在世界上都絕無僅有，由此導致的住房空置不僅是巨大的資源浪費，更會讓本已緊張的住房供需矛盾雪上加霜。
房價之所以越調越高，另外很重要的一點，是我們在房地產持有環節的調控手段不夠有力，即便重慶和上海出台了所謂的房產税，也不過是隔靴搔癢而已，根本沒有真正的懲處和警省力度。
在國外，有幾個人擁有多套House呢？不是買不起，而是持有不起，也不合適，從而在很大程度上限制了房地產的投資和投機功能。而在國內，如果沒有幾套房子，還稱得上富人嗎？
而從供給方面看，調控措施更是不給力。第一，政府對土地市場的完全壟斷加劇了地方政府尋求土地收益最大化的衝動，政府實際上淪為最大的開發商，並不可扼制地總是具有推漲房價進而推漲地價的衝動。當市場行情不好時，就減少土地供應，行情上漲時才肯賣地，政府實際上最終掌控着整個土地出讓節奏，土地價格不漲才怪。
第二，房子越蓋越大，“改善商品房供應結構，保證中小户型住房的有效供給”總是停留在口頭，卻從未得到認真貫徹執行。在日本，60-70平米的兩室一廳比比皆是，一般中產家庭能住上兩室一廳就很知足了，而我們呢？兩室一廳動不動就100多平米，到底是開發商的問題，還是我們調控制度的問題呢？
房地產調控決心不夠
其三，調控決心不夠。這也許是調控十年來，我們最需要反思的。眾所周知，中國政府具有強大的財政汲取能力、資源動員能力和社會控制能力，幾乎想做什麼事都能做成，但為什麼就是控制不了房價呢？這其實牽涉到一個敏感的問題：中國政府真的打心眼裏想調控房價嗎？答案是未必。
在2005年，中央政府就提出“將穩定房價提高到政治高度，建立政府負責制”，並首次明確提出“對住房價格上漲過快、控制不力的要追究有關責任人的責任”。2010-2012年，中央政府又多次提出要毫不動搖實行房地產調控，要實行問責制，甚至在2011年各地也陸續制定了房價上漲的控制目標。但今天回想起來，有誰完成了調控目標呢？又有誰被問責了呢？從來沒有，所謂調控指令，不過是一紙空文。其中反映的是政府根本沒有真正調控的決心。
還記得嗎？2006年建設部就規定，建築面積90平方米以下住房所佔比重必須達到70%以上，其後幾年也多次強調，但事實上，又有哪個開發商真正執行了呢？歷年的土地供應計劃又有幾個省完成了呢？即使出台了最嚴厲的限購政策，除了北京等一線城市尚能認真執行外，又有多少地方城市能認真執行呢？給中介幾千塊錢，全套手續就能辦齊，難道説政府一點都不知情？不是不知道，恐怕更多的是默許甚至是縱容。政府無政策執行的動力和決心，又怎麼會有政策調控的真正見效呢？
行文至此，想起讀大學時軍訓教官教我們如何打靶，強調三個要點：首先要知道靶在哪裏，瞄準方向；其次打靶姿勢要正確；最後明確告訴你打不好教官要踢你屁股。房地產調控要想見效果，是不是也應該如此呢？
如果用打靶來看以往十年的房地產調控的失敗，第一，靶在哪裏不清楚；其二，打靶姿勢不正確；第三，沒有懲罰措施。房地產調控真要成功，請從這三件事開始。痛定思痛、汲取教訓、重頭再來，這便是中國房地產調控從失敗走向成功的唯一出路！