房地產調控：中央強推不如地方自主-王韜

在國五條轟轟烈烈出台的背景之下，近日，中國社科院公佈的一份報告顯示，房地產市場再次出現全面反彈。這表明住宅市場“重調控、輕改革”的思路需要做出全面調整。

報告還進一步警告稱，住房供求已經失衡，房價面臨全面失控，如果不及時推進改革，那麼市場還將出現大起大落。房價失控是否誇張有待商榷，但調控不力卻是現實的問題。筆者認為，只有在堅持調控不放鬆的同時，加速推進房地產市場制度的綜合改革，才有可能走出“屢高屢調”的歷史怪圈，實現房地產市場與國民經濟的良性協調發展。

房產調控早已不是新鮮事，可儘管出台了一個又一個“國X條”，房價就是“漲你沒商量”。更有部分地方政府或多或少抵制中央調控政策，如廣州市、珠海市仍在執行“分區限購”政策，而不執行“全區域統一限購”。

毫無疑問，房價上漲不僅威脅到人民羣眾的幸福感，也威脅到中國經濟的健康可持續發展；但房產調控為何屢戰屢敗？

房產調控失敗的直接原因

在官方話語中，中國房產調控的主要目的是“抑制房地產價格過快上漲”。聽上去似乎是個不錯的目標，實則大而無當，並沒有具體標準：多長的時間段內多大的漲幅算是“過快上漲”呢？究竟是一年的50%漲幅還是一年20%的漲幅？一個月10%的漲幅算“過快”嗎？一個月5%的漲幅是否“過快”呢？筆者始終沒聽説過在這方面的出台過明確的標準。

於是，不管最終到底房價漲了多少，各地市長們只要裝作自己已經努力過，都可以算是完成了“抑制過快上漲”的任務。

**既然房地產利税增收要受到考評、房地產拉動的GDP增長要受到考評，而調控房價的成果卻沒有考評也無法考評，在這樣的政績體系下，市長們自然不會將調控房價放在心上。**中央再怎麼急、再如何出台調控新政，也只能如隔靴撓癢一般。

中國連截訪都有具體的維穩考評標準，並且還層層分解到縣、鄉；可是房地產價格已經調控了七八年了，卻始終沒有提出一個具體的量化目標。既然“目標不具體、考評無標準”，那麼調控政策歸調控政策，房價照漲不誤，也就不足為奇了。

調控要成功必須“自下而上”制定標準

房地產行業的蓬勃發展，並非一定是壞事。誰都能接受房價在一個較長時期裏適度上漲，但誰的心裏都明白，房價暴漲是不可持續的瘋狂：這樣不但減少了潛在購買人數、損害了整個行業長期健康發展的未來，還積累起越來越大的經濟風險。

中國地域廣大，各地情況千差萬別，由中央“強按牛低頭”推行一系列“國X條”的做法，本來就是有違改革開放以來的實踐經驗，效果也不可能好。一味由中央發佈統一的調控政策、甚至是一刀切地要求限購的做法實際上並無益處，反而會因為對地方經濟社會發展產生副作用而招致牴觸情緒。

若想調控成功，中央應該責成各地方基層的市長、區長甚至縣長們，自己提出本地的規劃目標，並回答好一下幾個問題：你認為你這個城市，未來5年、10年，平均每年多大的房價漲幅應該是比較合適的？定位什麼樣的房價漲幅和調控政策，能比較符合你這個城市對產業規劃和經濟發展戰略的定位，能比較契合你這個城市未來的市域、城建、交通發展規劃，能保障當地經濟的健康可持續增長，能切合當地人民羣眾的願望與購買力發展水平？

讓基層自己進行調研分析，最後上報他認為他能夠接受和願意接受的具體調控目標、以及實現該目標而準備實施的調控方法。這樣一來，有些地方上報的調控目標可能大相徑庭，卻準備使用某幾條相同的調控手段；而有些地方上報的調控目標區間可能一樣，卻上報要求實施完全不同甚至正好相反的調控手段——這是完全有可能出現的情況，並且很可能都會在當地奏效。

當然，這些規劃目標可能在中央、地方和民眾之間衝突和折中幾起幾落，但最終能在地方內部統一認識，形成一個目標明確的工作責任和自我約束。

並且，只有這些以自主規劃、內部認同為基礎的，自下而上的建立起房產調控的目標，各地方才會有動力去完成，而中央才能夠按他們的具體目標標準，進行有效的考評和獎懲。

治本仍需探索制度改革

眼下地方政府牴觸中央房產調控的一大原因，莫過於責任沉重與財力薄弱之間的惡性循環。地方政府只能獲得高房價收益中的一小部分，但這些“土地財政”的收入卻要擔負現有城區公共基礎設施改善的投資責任，推動新市域建設和經濟發展建設的責任，改造保障房和棚户區、提供拆遷徵地補償的責任，乃至充實社保基金的責任。為以有限之收入供無限之責任，於是各地方政府不得不飲鴆止渴，默認房價繼續暴漲。

現在許多房地產製度改革的建議，依然是在“政府大包大攬”的慣性思維裏打轉：要政府主導保障房、要政府補貼經濟適用房。實際上政府根本沒有足夠的財力來負擔那麼多責任。到目前為止，要地方政府被迫立即上馬了一千萬套保障房的建設目標，為此已經投入上萬億；這些錢從哪裏才能立刻變出來呢？答案只能是從推高房價那裏飲鴆止渴得來。為地方政府設立了這麼多財力無法達到的目標，各地房價不漲才是怪事。

然而與此同時，房地產開發商依靠壟斷的供給地位、坐享超高利潤率，並擁有了巨大的遊説能量，使得許多調控手段被無效化；如任志強任CEO的華遠地產去年毛利率高達53.79%。

從理論上講，某一產業毛利率過高，就應加強徵税調節抑制暴利。但在目前的房地產行業，只有那些毛利率40%以上的商品房項目才會被額外徵收土地增值税，税率起點也僅30%。然而毛利率40%已經是極高的暴利了，今後應將起徵門檻調整為毛利率20%則更為合適。

還一種主張認為，新“國五條”開徵的20%的增值環節所得税並不足以抑制炒房行為，反而還容易使負擔轉嫁給購房者，應該以更高比例的收益累進税取代之：除了繼續對出售“持有5年以上”的房產免税之外，應對持有時間在“5年以下2年以上”的房產的增值部分仍舊徵收20%的所得税；而持有時間在“2年以下6個月以上”的房產，應對其增值部分徵收35%的所得税；持有時間不足6個月的房產，其增值部分的所得税應在45%。只有徵税額可以超過短線投機的最大收益幅度，炒房才能被真正抑制。

此外，某些甚至看起來有些另類的的主意，也未嘗不能嘗試一下。

例如，一種主張提出，應該對開發商實施租售房源的強制比例捆綁開發，即：開發商每開發一定面積的商品房，就必須同時自己建設一定面積的出租房源。例如，一片總建築面積在10萬平米的商品房項目，若每平米均價2萬元，則開發商需配套開發2萬平米的出租房源；若每平米均價5萬元，則需開發5萬平米的出租房源；並且，這些出租房源必須長期經營，並保證一定的出租率。這樣的做法，一方面可以充實租房市場、化解剛需，另一方面也可壓縮開發商的超額暴利，促進良性循環。