房企組團出海 任志強稱不讓在國內投資就去國外

5月27日晚間，全國工商聯房地產商會執行會長、華遠地產董事長任志強在接受媒體採訪時憤恨地説，“不讓我們在國內投，我們就去國外投資。”

任志強的言論引來了富力地產集團聯席董事長兼總裁張力、洛杉磯市市長安東尼奧·維拉萊戈薩等周圍人一陣會意的笑聲。5月27日，在全國工商聯房地產商會（以下簡稱全聯房地產商會）舉辦的“洛杉磯政府訪華代表團歡迎晚宴”上，洛杉磯市長維拉萊戈薩説，歡迎中國企業在洛杉磯投資房地產，並表示洛方將與全聯房地產商會一起減少中國房企實際和潛在的投資障礙，為中國房企在洛杉磯投資創造良好的條件。這是繼本月全聯房地產商會投資考察團訪美后，洛杉磯市對商會進行的回訪。

目前，在國內，如任志強等開發商正感受到來自宏觀調控下的種種壓力和障礙，這可能是房企走出去的“動力”之一。實際上，中國房地產企業正迎來“跨國開發”階段，中國海外投資聯合會公佈的數據顯示，2012年以來在海外有房地產項目或確定投資計劃的大型房企多達12 家，規模上百億美元。

這次海外試水，中國不少房企聚焦在了洛杉磯。洛杉磯市市長維拉萊戈薩在會上指出，洛杉磯批准的房地產開發的數量增長27%，而價值增長12%。比較一下洛杉磯和其他的城市在房地產方面的投資價值，洛杉磯的投資價值明顯會非常的突出。

洛杉磯市長維拉萊戈薩

全聯房地產商會會長張力表示，經過十幾年的沉澱，現在是中國房企走出去的最好的機會。未來，全聯房地產商會會員在洛杉磯的投資，每年將不少於一百億美元。

國內房市調控持續加強

據瞭解，北京市對房企衝擊更大的“限房價、競地價”方式即將到來。該方案正由北京市分管市長主導制定之中，北京市國土局負責供地，北京市建委負責制定審核相應的購買人羣。

知情人士透露，“限房價、競地價”此前在北京只是小範圍試行，但今年作為房地產調控下的制度創新，作為一種政治表態，下半年極有可能大規模推出。北京市的具體想法是，為了讓那些沒有資格購買經濟適用房、雙限房的居民，能夠買得上納入限價房管理序列的商品房，並藉此影響市場預期。

該限價房有別於傳統的保障房體系中的“兩限房”，具備完整的商品房產權；同時，該政策與以前的“限房價、競地價”相比，將增加購房人羣資格審核，二次入市規定等。“基本思路是針對那些無房的，有購買資格的，包括北京市户口、外地有購買資格的無房户。”知情人士稱。

“限價房序列管理”概念的提出最早是在3月底京版國五條細則中：進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。與以往不同的是，這次限價房序列管理有可能是大規模進行。

京版國五條中特別提及，2013年北京市住房用地供應計劃為1650公頃，並首次明確中小套型的住宅用地為370公頃。如果300多公頃均作為“限房價、競地價”的土地得以落實，該類型土地將佔到全部供應量的22.4%。

據相關消息稱，限價房序列管理的土地擬在土地出讓前就確定入市價格，通過土地出讓、税收政策優惠等措施，保證其房價處於中低價位，而購買人資格以及二次入市是通過補繳税費還是土地出讓金的方式仍然在研究中。

對於目前土地已出讓或在建、在售的商品房而言，限價只在預售環節，而被納入限價房序列管理的項目，則將徹底喪失“定價權”，開發商只有競爭地價的權力。

限價房序列管理土地能否順利上市，開發商的興趣是目前最大的未知數。曾經參與“限房價、競地價”的中鐵建相關負責人告訴記者，由於該種類型土地鎖定了房價而競爭地價，對於開發商而言，利潤空間就被鎖定了。據他測算，這種類型土地淨利潤也在3-4個點左右。

該人士稱，如果北京市真的大規模推行限價房序列用地，那麼開發商比拼的就是控制成本的能力。“比如，商品房項目外牆會用石材等，限價房可能就刷刷乳膠漆就可以了。”而且，風險也很大。如果市場不好，限價房照樣賣不出去。

某品牌開發商負責拿地的人士稱，“這些地塊開發商是否感興趣，還是要看能否獲得合理的利潤空間。”他抱怨稱，公司在房山的商品房項目，由於政府税費太高，還要配建廉租房和公共配套等，項目基本不掙錢。“我們現在測算的項目，只看契税、營業税、所得税、土地增值税這四項，基本上是我們税後淨利潤的3倍。除了税費還配建了廉租房，政府回購價格連成本都不到，這部分又要賠幾個億。”

全聯房地產商會會長張力、任志強執行會長與洛杉磯市長維拉萊戈薩

中國房企組團出海

感受到房市調控的壓力，房產商選擇海外投資也是順理成章的選擇。

近幾年，國內房企遠赴海外進行項目投資開發成為一種顯見趨勢。萬科、保利地產、萬通地產、綠地集團、中坤集團、碧桂園集團等知名房企紛紛遠赴全球各地攻城拔寨。從最早的個人海外置業，到企業出海投資，直至現今房地產商會與海外政府機構合作，未來中國房地產企業或將以“組織”的形式抱團出海。

5月8日-20日，以聶梅生創會會長為團長，包括商會會員在內的全聯房地產商會美國房地產投資考察團20多人，考察了美國洛杉磯、紐約、舊金山等多個地區及10餘個房地產投資項目。15日，全聯房地產商會與洛杉磯市長辦公室簽署《諒解備忘錄》，正式啓動了商會洛杉磯代表處(美中房地產投資中心)的建設，以方便中方投資人進一步開發南加州甚至全美房地產市場。

全聯房地產商會之所以選擇洛杉磯，是因為這裏經濟活躍且華人移民較多。除洛杉磯外，目前中方在美投資熱點主要集中在紐約、舊金山、休斯敦和達拉斯等城市。

《諒解備忘錄》顯示，由於美國房地產的法律法規和市場考量與中國不同，全聯房地產商會駐洛杉磯代表處成為中國投資人在美國的“橋頭堡”，幫助中方投資人與美國房地產開發商順利開展合作。

參與簽字儀式的全聯房地產商會秘書長鍾彬認為，國內房企確實應該走出去學習海外企業在公司治理、技術培訓和企業投資規劃等方面的經驗。此外，中國房地產企業走出去以後，也能向全世界分享自己的開發經驗，宣傳自己的理念。“大家走出去也是為了能夠更好地建設自己，畢竟中國房企的主戰場還是在國內。”鍾彬説。

萬科執行副總裁兼北京分公司總經理毛大慶在接受採訪時説：“商會本身就有責任和義務代表中國房地產企業的各項訴求。商會研究房企走出去戰略已經很長時間了，我們也曾多次參加過商會舉行的相關活動。”

在毛大慶看來，由商會帶隊與海外政府部門簽訂備忘錄，更重要的是可以起到“保護中國房地產企業在海外利益”的作用。“海外的房地產市場不管是在文化上，還是在法律法規上都與國內十分不同。如果沒有一個商會組織為企業代言，那麼在海外發展的國內房企力量將會非常分散。”

毛大慶認為，這次全聯房地產商會的行為並不是簡單意義上的“為企業尋找海外項目搞開發”，更多的是“形成一種對企業合法利益的保護”。

房企出海會不會炒高海外房價？

隨着中國與世界的不斷交往，在一些發達國家不斷出現“華人炒高當地房價”的言論。

而此次聶梅生帶隊赴美彷彿也是要向世界澄清這一“偽命題”。“華人包括中國移民羣體的投資總量有限，並不足以影響整體房價。”聶梅生在洛杉磯表示，“加州整體經濟的復甦增強了該地的吸引力，並非因中國人聚居而導致房價漲速加快。”她舉例説，硅谷也是因為其高科技背景，房價在舊金山地區漲速最快。

在鍾彬看來，華人在世界各地炒高房價的説法其實不成立。“現在沒有任何數字能夠作為這個問題的論據。華人在其他國家的數量畢竟有限，就算房價被炒高，那也僅可能會存在於華人聚集的社區。華人的數量有限，資金有限，根本無法炒高更大區域的房價。”

毛大慶對錶示，中國房地產企業去海外投資開發項目不會導致當地房價的明顯波動。“外國房地產市場有自己的監管措施和調控措施，不會因為中國房企受到影響。只要這個區域有投資價值，有升值價值，資本就會進入。即便中國企業不來，日本企業、歐洲企業也會去投資。”

鍾彬認為，從個人在境外購買房地產，到企業外出投資，再到一個商會組織出海，這是中國房地產業發展中遞進。“現在美國經濟復甦，很多地方都在大力興建房地產項目，洛杉磯政府也給我們推薦了很多項目，中國企業看到了發展空間自然會進行投資。儘管這是一個市場行為，但是作為商會來講，我們希望各個企業能夠在境外市場形成合力，但是必須做到有序。”

在鍾彬看來：“中國企業走出去其實會為這些市場提供更多的房源，美國主流社會也對中國房地產企業的投資表現出極大的熱情。”

其實，在很多國家，中國購房者仍屬非主流。國際房地產服務與研究機構第一太平戴維斯發佈的統計數據顯示，2012年“中國及亞太地區”買家在英國倫敦的新房和二手房中佔購買比重僅為6%和2%；而英國本土買家以佔比41%和66%的體量擔綱當地樓市購買主體。

不少地產商認為，國內房企走出去，實際上是在響應新增海外移民以及國人海外置業的需求。

美國私人房地產諮詢公司高緯環球中國區董事總經理張良軍對媒體表示，房企投資海外只是策略性安排，因為如果中國人沒有走出去買房，開發商也不會有投資海外的動力。他認為現在房地產企業投資海外只是試水階段，雖然越來越多，但不會成為中國房地產企業的主流。“中國本土市場的體量、需求和潛力比海外更大。”

觀察者網綜合21世紀經濟報道、中國經濟週刊報道。