劉學偉：法國以房養老之暢想

最近國先説以房養老的原始概念：擁有自己住房產權的老人，以產權為抵押，向銀行或保險公司或公益養老機構貸款，作為養老金的補充。一般而言，要等該老人，甚或該兩位老人夫婦都過世以後，這筆反向的貸款才能結束。

與購房時的貸款最大的不同是，貸款期限不能確定，因為老人的壽數是不定的。如果貸款的老人高壽，貸款的機構就會虧損累累。當然如果貸款老人因任何意外在平均正常壽命之前死亡，則貸款機構就會額外盈利。

據筆者瞭解，其實法國也有不少的貸款機構在提供這類服務。最常見的是以房產做抵押，進行正常的普通的貸款。先拿走比如5萬10萬歐元，然後按月分期償還。唯一承擔的額外義務就是，如果你還不出貸款，至少理論上房屋會被拿去拍賣抵債。也可以用年金的方式抵押房產貸款。但這種方式似乎風險較大，是以在法國並不通行。前些年見諸報端的有這樣的一個極端的例外：法國的一個著名人瑞高壽110。而用年金方式貸款買她住房的人高壽90，卻在那位人瑞老太太之前過世，以致他的財產繼承人還得繼續為老太太支付年金。

這個問題其實很容易解決，就是不要由私人，而要由機構來成批量地做這種貸款。其實只要人數一上數十，老人們過世的平均年齡就會變得非常穩定。這樣的貸款的集合就不會有任何上述的長壽風險，當然也就同樣撿不到個別老人短壽的便宜。內地輿論就以房養老之事發生熱烈討論。本人居住法國，見識過這邊如何推行此事也較詳細地瞭解了國內討論的情形，希望有的放矢地發表一些見解，冀能對這個討論，有所補益。

其實還有一個簡單的辦法規避這種長壽風險，就是金融機構一次付清房款，然後立即把房子出租給原住户，簽約保證賣房人一直居住到過世。當然管理房款的責任就由受益人自己全權負責了。這筆抵押預售房屋所得之款項顯然會低於正常的售屋，但也會明顯高於10-20年的房租。老人在房租之外必然還有額外收益，否則誰也不會這樣把房子提前賣掉。

為了約束老人的任意消費，也可以指定這筆房款之一部分（比如夠20年的房租總額）由專門機構管理，按約定金額約定年限按年或按月支付給老人或用其直接支付房租，直到支完為止。如果老人過世時還未支完，則把餘款轉交繼承人。而房子則由貸款機構收回，轉租或轉賣他人。這種方式的唯一缺陷就是不能保證老人的終身免費住房。如果老人活得夠長，最後的年月可能得自費支付房租，這的確可能造成垂暮之年的老人的生活困難。其實至少在法國還真不用擔心這種風險，因為老人一旦把他的積蓄花光，就可以名正言順地向國家申請最低保障養老金，這筆錢當然不會太多，但決不至於衣食無着，流落街頭的。

這種年金其實還有多種其他風險。

比如，在一個長時段中房價的（巨幅）上漲或跌落。這些在貸款合同中都可以事先設定。比如可以選擇固定利率貸款，當然必須留有餘地。就是在這種情況下，如果房價上漲太多，貸款人還可以選擇一次性退還所有已經支領之反向貸款加上預先約定的利息，（在法國通常必須額外支付3%或相當於6個月的利息的餘款罰金。）取回房產權，重新以更優惠的條件再抵押再貸款。具體操作法是先在新的機構貸好款，再拿去歸還上一家。這樣就必須有一個貸款的詳細折舊表，讓雙方都明白明確，到某年某月已經支取了總計包括和不包括利息各多少房款。而且在最初的抵押貸款合同中，就必須明確提前還款的可能性和條件。更常見的是，由於可以另行尋找條件更好的抵押貸款來買斷老貸款，自然也可以與原來貸款方重新談判一個更優惠一些的貸款條件。

如果選擇浮動利率貸款，當然眼下可以高一些。但事前必須約定，如果房價變動超過比如10%或20%、30%，自下年起年金隨之留有餘地地浮動。比如老人希望給兒女或孫輩留下一部分財產。這也可以在貸款合同中事先約定。比如老人只領取年金的70%，但老人過世時，房屋賣掉後的款項則留給老人指定的繼承人30%。

其實現在中國人的平均期望壽命已經超過70，在城市中很多人的壽命都在80以上。他們過世時，兒女都已人到中年，孫兒輩也都應當接近成年。他們的子女一般早已有了房產，而孫兒輩的比如婚房，就是按中國的規矩，也不必由爺爺奶奶輩負責吧？

有人説，那些機構一般都太過貪心，提供給老人的年金都低過正常，謀取不當暴利。這種事情應當靠競爭來解決。就像現在的購房貸款，由於供款銀行間的競爭，就不可能存在暴利。你要價太高，除了那些條件太差貸不到款的人，誰去呀？高利貸款的人要承擔高風險。這也可以算是得失相當吧。老人們只要有好幾個購房機構可以比較選擇，自然就會產生一個大體公道的利率和相關條件及選項。而國家要負的責任，自然是監管競爭的正常進行，並對這種貸款機構提供一定的公平公正的税務優惠。

其實搞這種逆向貸款的最大風險就是房市崩盤。因為經典的正向的購房貸款房屋所有權在貸款人手中，如果房市崩盤，損失由貸款人分散承擔。而現在我們説的逆向貸款中，大批的房產權集中在貸款機構手中，如果房市崩盤，風險必須由貸款機構全部集中承擔。用削減約定抵押房產年金額度的方式，很難挽回全部損失。

如果貸款機構想規避風險，可以把手中的房產權當期貨一樣轉售出去。比如説現在該房價值100萬。你現在付100萬給我，讓我套現，你取走房產權。而那個老人的用房產權換來的補充養老金，自然還是由該機構發放。買去產權的機構或個人，應當還可以得到相當於利息或房租的定期收益。這樣新的房主所承擔的風險，也就是老人過世後，房屋真正售出時的房價漲跌了。如果房價跌太多，他還可以選擇繼續持有，收取房租的。

其實還可以把一批這樣的住房打包在一起建立一個投資基金，像股票一樣入市自由買賣。市場自然會在衡量各項風險機遇之後，給出一個大體合理的價格。不過這就真的很像2008年垮台的雷曼兄弟公司做過的事情。有了那個教訓，這樣的事還能不能做就不好説了。

中國的私人住房擁有率世界居冠。尤其是現在進入耄耋之年的城市人口，大都在1980年代的房改初期，以今天看來極為低廉的價格獲得一套住房。這套住房很可能已經經過多次升級或降級置換（比如從市中心遷到郊區但面積放大或差價已經提出補貼兒女婚事），但其價值一般而言，肯定是有巨大的升值。而這些人一般退休金收入都不高。用那廉價得來的房產折換年金補貼養老金之不足，實在是太具可行性了。

讓下一代無償繼承大筆非生產性的遺產實在是一件弊大於利的事。所以西方發達國家都有不菲的遺產税，為的就是把每一代人的出發點都相對拉近。大家都反感世卿世祿，官二代、富二代。如果沒有遺產税，指定他們得利最大。而有了門檻適度的遺產税，那些銜着金勺子出世的人，在正式襲父母餘蔭之時，就得先為社會多做貢獻了。而且如果他們自己沒有本事，又不勤勞，就只能是混得一代不如一代了。

有人一聽説國家要試行以房養老，就開始大叫國家躲避責任。本人對此也有不同看法。西方的福利從搖籃到墳墓，實在是利弊相參。除了大家都看得見的廣大人民衣食住行有保障和加強社會平等的優點外，其實也有許多現在的中國人很可能還沒有意識到的缺點。比如削弱了家庭的凝聚力，比如加劇了老人的孤獨，比如帶來國家財政的沉重負擔，比如削弱了人民自食其力的動力和傳統。

須知花向社會福利的錢也不可能從天上掉下來，還不是來自企業和個人的税負。這種税負一旦過度，就必然削弱企業和勤勞的人的創造財富的積極性，而養出太多的懶漢。福利開支的來源除了税負，還可以是國家債務。這就是西方國家現在幾乎各各債比天高的根源了。當代西方人的經典思路就是：“現在我支付利息提前先享債款福利。我的本事就是還借得來錢。至於本金，兒子孫子們，你們再去歸還吧！”最後的結果就是像現在的西方文明一樣，無可挽回地走向末路。下面這段話是西方人就此的深刻自我反省：“（2008年）一場次貸泡沫暴露了太多人沒有儲蓄或教育就想消費，沒有納税就想要社保。這就像他們希望飲料是甜的，同時又不含卡路里。”

筆者還有一個已經多次使用的比喻就是：西方國家的公眾已經被過度的民主和福利寵壞。他們實在就像是温室裏的花草或動物園裏豢養的動物。一旦温室的玻璃或動物園的圍牆被風雨破壞，瞻望前景，實在是隻能不寒而慄。

以房養老還是憑自己的勤勞、智慧或者機遇，先攢錢再花銷，不是寅吃卯糧，不是造子孫孽，頂多是少給後輩留下利益而已。這與西方那種禍及兒孫的負債提前消費模式，其優劣相差，真不可以道里計。

當然中國現在的整體福利水平還是不足和需要提高的。但我們實在是必須警惕不要誤入西方過度福利的泥潭。

最後還有人拿那個70年土地使用權的大限説事。這個筆者最不擔心。到時還真能重新共產不成，自然是又順延數十年甚或完全取消這個大限。

當然，這個以房養老，並不可以成為養老的核心主流模式。因為，有房產，尤其是有價值巨大房產的人，通常並不缺錢養老。而缺錢養老的人則很可能完全沒有房產或沒有價值巨大的房產。國家提供的養老金還承擔着為社會的底層提供安全生存保障的責任。這是以房養老的方式所完全不能負擔的。