上海大媽組團搶注殼公司 自貿區虛擬地址註冊虛熱
前一陣子中國大媽搶購黃金的事情很多人恐怕還記憶猶新，最近，隨着上海自貿區受到越來越多的關注，一羣上海大媽又進入到人們的視線當中。周阿姨就是其中一位，兩天前，她和她的先生已經在上海自貿區裏開始註冊兩家公司。大約一週以後，她和她的先生的確將分別成為兩家自貿區內公司的法定代表人、總經理。
不過周阿姨並沒有在自貿區經營業務的渠道，也不打算實際運營公司。她註冊的，只是一種沒有實際辦公場所的虛擬地址註冊公司。所謂虛擬地址，是指：自貿區內一些開發公司，把一些辦公樓、倉庫劃割成每間10來平方米的用地來出租，每個隔斷有個固定的門牌號。每一個門牌號就是一個地址，對於註冊公司，它只是一個“殼”。周阿姨申請到的就是這麼一個門牌號，年租金2萬元。她等待的就是自貿區的虛擬註冊地址不斷被消耗，帶動租金跳漲，屆時轉讓公司賺差價。
這種情況的背景是，一元錢也能辦公司，企業無需再年檢……這些聽起來很美的政策已在上海自貿試驗區內實現。根據國家工商總局出台的針對中國上海自由貿易試驗區措施，試行認繳登記制之後，工商部門登記公司註冊資本不登記公司實收資本。業內認為，由實繳制向認繳制的轉變意味着放開了門檻限制，理論上一塊錢也可以辦公司，公司設立時不再需要驗資。
退休大媽“團購”殼公司
在上海某大型小區的社區公共健身設施旁，《第一財經日報》記者見到了正和鄰居們在“健身”的周阿姨。知道是記者來採訪，周阿姨的鄰居都紛紛以玩笑的口吻改口叫她“周總”。
周阿姨的兩個“殼公司”：一個註冊為經營商貿、一個做投資諮詢。在她看來，這兩種公司以後會有很大的轉讓或被借殼經營的市場需求。
“這種機會幾十年才出一次，上世紀90年代初有‘打’原始股，現在有‘打’自貿區的‘原始公司’。”談及其“另類投資”的風險，曾在上世紀90年代成功購入過原始股的周阿姨拍起了胸脯。
周阿姨有兩條邏輯：其一，上海背靠市場開放的熱土，本地居民一定要有“敢第一個吃螃蟹”的勇氣和感知市場變動的觸角。“有熱點的地方肯定有機會”，是周阿姨的口頭禪。
其二，她認為，在不足10平方公里的外高橋保税區，“小隔間”(用來虛擬註冊公司的廠房、倉庫地址)是稀缺資源，“炒稀缺的東西總是不會錯的”。
有意思的是，在周阿姨的鼓動下，小區的鄰居大媽們竟“組團”去自貿區虛擬註冊公司，以此和區內代理註冊公司甚至房東就代理費用或租金討價還價。“我們幾個都有興趣。”周阿姨指着她身邊的四五個鄰居説。
這個“團購”自貿區殼公司的團體，對她們的投資回報預期是，“現在2萬買一個公司，半年後可以轉讓了(變更法定代表人及經營範圍)，自貿區的虛擬地址估計也被買得差不多了，我們預計可以4萬出手。”周阿姨説。
一份承租方與外高橋保税區聯合發展有限公司草簽的租賃合同顯示，關於租金的約定條款中，對於租金自合同生效之日後多久不變、何時開始發生變動等空格，均被填寫上“/”符號。該種合同也不適用物業管理費用及租金押金條款，僅有“合計租金”一欄被填寫了“20000元人民幣/年”。
日註冊量近600家
有市場敏感性的周阿姨和她的鄰居“法定代表人”們，卻似乎沒有做盡職調查的能力。想要把外高橋保税區的“小隔間”都註冊完以便形成資源稀缺租金跳漲，至少需要知道三件事：外高橋共有多少“小隔間”、每日註冊企業數目有多少、未來是否會有市場面或政策面的變動。當記者反問這些問題時，周阿姨和鄰居們面面相覷。
記者隨即帶着這些問題來到了位於外高橋的自貿區綜合服務大廳。在記者本週連續兩日的走訪中均發現，每天早晨8點半(辦公時間9點開始)，綜合服務大廳門外等待註冊的人員隊伍就已排到了大廈拐角、隊伍必須拐彎排；9點開門前，等候者就有近百人。
當記者以註冊公司為由詢問時，一名保安人員提醒稱，上午在10點後到，下午在3點後到，“很可能根本拿不到號(窗口取號受理)”。
這種踴躍註冊的場景似乎印證了周阿姨們對市場需求的判斷。而在大廳裏，當記者詢問一名正在代辦註冊的中介公司負責人王女士時，她表示“註冊一定要趁早”，目前實地辦公類的租金已經成倍跳漲，虛擬註冊類的租金(2萬一年)雖然沒有變化，但未來漲價的概率很高。
“我代理的一家實租辦公場地的公司，9月26日付訂金，每平方米租金1.8元(日租金)；10月12日帶他去付租金時，房東就寧願毀約退訂金，也要把租金跳價到3.5元。”王女士説。
記者走訪了幾家代理註冊的中介公司發現，在外高橋保税區需要實租辦公場地的企業租金在自貿區掛牌後有較大幅度的提升，3元/平方米的日租金在國慶節前屬於價格偏高，而在近日已經成了一些中介手裏用於招攬顧客的緊俏貨。
那麼，周阿姨們參與的虛擬地址註冊未來是否也會水漲船高？
在自貿區管委會辦公室，記者就此詢問了一名相關業務人士。據其介紹，10月8日開始，在自貿區綜合服務大廳辦理註冊的企業每日都有“550家以上、近600家”。但其中有多少屬於“虛擬註冊”，這名業務人士稱無法提供具體數據。
他承認，在“虛擬註冊”的受理中，可能有相當一批註冊者有投機炒作心態。對於這種“炒殼”，他表示炒家最後會作繭自縛，白白浪費租金。“炒殼的結果就是自己被套。”
作繭自縛？
“市場是有它的規律的。現在自貿區概念很熱，企業註冊也在‘風頭’上，很多企業主對於企業業務前景並無明確規劃，只是註冊了再説。”上述管委會辦公室人士預計，企業註冊的高峯期過去後，註冊數量會減少，也將有已註冊的企業陸續退出。因此“不可能到飽和了註冊不進去的程度”。
在管委會人士看來，現在自貿區採用的是“寬進嚴管”方式，寬進有可能會產生虛擬註冊企業，但由於後期“嚴管”，估計這類企業也無法生存。
對於個別中介傳出的“管委會控制註冊企業量”或“控制虛擬地址供應量”的風聲，該名管委會辦公室人士稱，管委會不會做此類限制，也不會接觸出租方，註冊企業將是自由的。他表示，目前的每日註冊數量和窗口放號是受制於工商核名等方面的業務能力限制。據其所知，可供註冊的虛擬地址供應還很充足，“用都用不完”。
對於最受市場歡迎的外高橋保税區內共有多少可供虛擬註冊的門牌號供應量，該人士稱目前沒有具體統計。但他進而告訴記者，保税區有很多高樓，“多的就是房子”，而一個用於虛擬註冊的小隔間才13平方米左右，這樣的小隔間可以劃出很多，滿足市場需求。
其次，他表示，即便外高橋保税區的虛擬註冊地址被大量徵用了，自貿區區域還包括外高橋保税物流園區、浦東機場綜合保税區、洋山保税港區，那裏還可以尋找註冊地址。
更為重要的一則信息是，目前大批量的用以虛擬註冊的場地的權利人是園區內的幾家大型開發公司，比如外高橋集團下的數家開發公司，而2萬元的門牌號年租金實際也是這些開發公司給予市場的報價，由此形成了一道價格參考線。
有管委會人士告訴記者一個邏輯：開發公司需要大型企業入駐，而如果市場整體租金過高，那些有實際業務運作的大公司的租金也會升高，“這些大公司肯定不幹”。“租金過高會影響整體招商”，得不償失。
此外，當記者以“炒客”身份向綜合服務大樓4樓的開放式業務諮詢櫃枱人員進行諮詢時，該服務人員勸阻稱，如果註冊公司的市場需求真有這麼大，或許試驗區也會擴容；如果市場需求中有太多炒作成分，造成租金哄抬，那政府很可能會有相應監管措施出台。
上述勸阻自成邏輯。可是在周阿姨和一些代理註冊的中介們眼中，看到的又是另一些現象。據王女士轉述，上週五，她的一名同行在向一家開發公司索要虛擬地址類的租賃合同時，開發公司竟表示“今天合同用完了”。在王女士看來，這是供應已經有所限量的信號。
解密“虛擬註冊”
對於“虛擬註冊”的不瞭解，也是市場上一批炒客盲目跟風的原因。不少註冊者不知道房源何來，因此選擇相信了“虛擬註冊地址會很快用完”的説法。更甚至，有代理中介在拉攏客户時謊稱2萬的年租金是“政府定價、政府收取”。
事實上，自貿區因取消登記公司實收資本，存在“1元註冊公司”的説法。但問題是，公司需要註冊地址，而這一地址需要租金，即便是“虛擬地址”。
兩大主體是這種“虛擬地址”的權利人。一類是區內的多家開發公司，是區內不少辦公樓、廠房、倉庫的出租方，他們將一些廠房或倉庫劃割成每間10餘平方米的用地，形成一個固定的門牌號，然後向市場(包括中介)批量提供這些門牌號作為註冊地址，租金正是目前的主流定價：2萬元/年。但由於這些廠房或倉庫本有其用，因此不適宜註冊公司進入辦公。
而記者從獲取的租賃合同中發現，這些土地的權屬性質是“國有建設用地使用權”，用途多為“工業、倉儲”，開發公司的使用期限一般為50年。
另一類，是外高橋保税區在約20年開發過程中形成的“小業主模式”。上述管委會辦公室業務人士稱，尤其是在保税區開發初期，不少地或物業是由民營企業購買的，也有不少個人或私營企業投資了個別物業。因此，他們現在也是招租的一大主體。
從理論上來説，所有的出租方自行決定自己房產的租金價格，從實租辦公場所來看，面積、地點、樓層、周邊環境的不同，也使這種市場化定價表現明顯。但“虛擬註冊”對於承租方來説，僅僅是一個門牌號，從誰手裏獲得並無區別。而幾家大開發公司統一的年租金叫價，也引得市場其他出租方跟風。
王女士説，當她去和小業主商談“虛擬地址”價格能否略有下降時，對方表示現在已經是“賣方市場”，只有漲價的可能性。但出於開發公司尚有大量2萬元/年的隔間出租，市場其他出租方也沒有自行漲價的空間。
其實，即便不通過中介，行車在楊高北路上，記者也見保税區內不少小業主擁有的樓宇懸掛出“招租”“招商”的廣告牌和招租電話。尤其在新發展公司的南側，待租的物業供應更為充足。
此外還值得一提的是，在自貿區誕生之前，外高橋保税區內的房屋出租市況不佳，很多王女士接觸的小業主也長期處於倒貼物業費的虧損狀態之下。自貿區帶來的租賃市場升温，是他們久盼的“春天”。
除了尋找註冊地址並支付2萬元一年的租金，“虛擬註冊”一家企業還有哪些步驟和成本？從管委會瞭解到的辦照流程是：首先是與出租方草簽租賃協議，其次是預查名，待公司名稱核准後需要進行公司審批和租賃合同的備案，然後進行網上申請，最後可領取營業執照、税務登記證、機構代碼證。
而關於自貿區註冊資本認繳登記制的新政，不少企業主誤解為公司註冊資本可以任意數額、越大越好。對此，管委會表示，公司股東需要對認繳出資額、出資方式、出資期限等自主約定，並記載於公司章程，股東之後仍應當按約定繳付出資。需要注意的是，有限公司的股東以其認繳的出資額為限對公司承擔責任，股份公司的股東以其認購的股份為限對公司承擔責任。因此，投資者還是需要根據自己的繳付能力慎重確定公司的註冊資本。
至於在註冊過程中除了租金以外的成本，王女士稱，即便企業自行辦理，也還需要支付機構代碼證100元左右、刻章費用、銀行基本户開户費用等。有進出口權和對外貿易經營者備案登記、外匯登記、海關證、商檢證、電子口岸卡等需求的公司，還需要支付相關費用。