部分城市調整限價 樓市調控去行政化預期漸強

房地產新一輪調控政策實施已經數月。據記者觀察，一二線城市與一些三四線城市在供需結構上出現分化，市場對未來樓市調控“去行政化”的預期正在加強。

日前，江蘇鹽城市暫停了施行三年之久的房價備案制度。據瞭解，鹽城是江蘇最早實施樓市限價令的地區之一，2009年鹽城市出台房價備案制度，要求房企推出的新盤價格不得突破現有樓盤價格，希望通過限價等行政手段干預房地產市場，以抑制房價過快上漲。

如今，當年政策制定時的市場環境已經改變。根據搜房網數據監測中心的數據，今年上半年鹽城商品住宅成交走勢穩中有降，6月鹽城住宅價格環比下跌0.63%。

在鹽城一家房地產投資顧問公司工作的同先生分析，目前鹽城很多在售房地產項目都處在微利甚至虧損狀態，而鹽城房價在江蘇排名倒數。此外，目前鹽城房地產市場庫存相對較高，當初實施備案制度的條件已不具備，現在暫停這一制度也在情理之中。

事實上，儘管總體上看，目前樓市仍處於嚴厲調控之下，但分城市來看，各地情況不盡相同。有專家認為，各地情況差別很大，“一刀切”的政策有待改變。

自今年3月份調控細則落實以來，北京是唯一嚴格執行“出售非唯一自有住房按轉讓所得20%徵税”的城市，同時北京還執行嚴厲的“預售監管”措施，要求申請預售的新項目報價不得高於此前同等項目的銷售價格。

和鹽城此前的限價措施類似，北京市也試圖通過行政手段干預房地產市場達到控制房價的目的。不過，北京這些措施並未對市場造成顯著影響，根據統計局每月對70個大中城市房價變動情況的統計數據，3月以來，北京的房價依然呈現出逐月上漲之勢。

而另一方面，由於市場的供需失衡，北京在預售監管措施方面，准許入市的項目正在增多。《經濟參考報》記者查詢北京市住建委網站數據發現，在“預售監管措施”實施後，獲得預售許可的入市項目已經由4月份的13個增加到6月份的20個。許多在上半年未取得預售許可的房地產企業也將希望寄託於下半年“預售監管”的鬆動。

在預售監管實施之初，北京一位業內人士告訴本報記者，此類行政色彩濃厚的限制手段通常只能作為短期措施，在北京這樣購房需求高漲的熱點城市，單純限制供應無法達到抑制房價上漲的目的。

亞豪機構副總經理任啓鑫告訴《經濟參考報》記者，實施預售監管以來“供應的減少與需求的高漲使得當前供需倒掛，這在剛需盤上表現得更為明顯。很多品牌開發商的優質樓盤在經過買賣雙方的漫長等待後終於拿到預售證，當期的排號、購房人數都遠遠超出了計劃推出的房源數量”。

“調查顯示，8月北京將有29個項目計劃入市，”任啓鑫告訴本報記者，北京新政實施以來，經過一段時間的博弈以及對於政策底線的不斷試探，部分熱銷的剛需項目終於取得入市許可。儘管目前市場仍處於特殊的“限購、限貸、限漲”的政策環境，但由於需求高漲，開發商對下半年預期依然看好，許多企業已經開始為今年“金九銀十”衝級業績奠定基礎。

首都經貿大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池告訴《經濟參考報》記者，由於房地產市場各個城市之間的情況差異，儘管北京等熱點城市的“行政化”監管手段在短期內難以放鬆，但未來終將向市場化機制迴歸。

“房價漲幅不高甚至下行的三四線城市完全沒有進行‘限購、限價’等行政化監管的必要”。趙秀池認為，調控措施的調整最終需要根據各城市實際情況。

市場對房地產調控措施的“去行政化”預期還體現在資本市場。今年7月以來，隨着房地產企業再融資重啓預期的不斷升温，北京城建、宋都股份、金豐投資、新湖中寶、迪馬股份等多家公司因“籌劃重大事項”而相繼停牌。近日，新華社也發文稱“暫停三年多的房地產企業融資將有條件放開”。

對此，C R IC研究中心分析師林波告訴《經濟參考報》記者，在禁錮了近4年之後，隨着此輪房地產調控“市場化”措施逐步到位，國內證券市場融資對房企再度開閘是順勢而為的良性舉措。