世茂奧臨花園小區業委會換屆選舉被指暗箱操作

昨天上午9點多，世茂奧臨花園小區數十名業主抗議業委會暗箱操作換屆選舉，並質疑業委會存在多項違規。

專家表示，業委會由業主大會選出，但不是代表業主行使權力，而是去組織大家來形成決策，但由於業主大會沒有法人身份，其很多權力發揮受到限制，比如監督功能就很難實現。

居民要求暫停選舉

昨天上午9點多，世茂奧臨花園小區大門口，數十名業主聚會質疑業委會換屆選舉暗箱操作。

據業主們反映，今年6月，小區業委會公示了換屆選舉的候選人人選，這些人裏大多為上屆業委會人選，“業委會主任、副主任還要連任。”很多業主稱，他們根本不知道選舉一事，也沒有參與投票。

業主何道峯告訴記者，他和110多名業主聯名向業委會提了3條建議，包括暫停選舉、修訂業委會規章制度、候選人進行書面演説等。

7月2日，在社區居委會的協調和見證下，30多名對選舉有異議的業主與業委會達成共識，暫停原來的選舉，並將選舉籌備組的人選從原來的6人擴大為13人，同時明確須動員業主報名參選，業委會要進行三年述職報告等。

“當時業委會主任劉偉、副主任陶潤才都在協議上籤了字。”何道峯説，7月6日，籌備組開了第一次會議，但劉偉和陶潤才拒絕參加，且拒絕在會議結果上簽字，“本來定好13號要開業委會述職大會，14號開聽取業主意見的會議，但一直拖到現在，全泡湯了。”

數天前，業委會貼出公告，稱將召開業主溝通會。在這個會議公告上，蓋的是業委會的章，不再是籌備組人員的簽名，“籌備組等於完全被否定了。”

小區被指管理混亂

除了對換屆選舉有意見，多位業主稱小區內安保管理混亂，自今年春節後，連續發生多起被盜事件，有居民家損失財物十餘萬元，還有居民家接連被盜2次。業主認為這與業委會沒監督好物業有關。

業主鈕先生是受害人之一。他告訴記者，經與被盜鄰居溝通發現，他們被盜都是在白天，都是在家裏人出差或出外旅行時，且都是直接砸壞防火門進入。

23日，記者在鈕先生家看到，這道直通樓體的防火門，已被兩根鐵條封住，門框邊被砸得露出大片水泥。鈕先生説，鐵條是物業人員在出事後加裝的。

據瞭解，奧臨花園小區是封閉式管理，除了大門需要刷卡進出，每棟樓內也都設有門禁。鈕先生説，當被盜事件發生後，業主要求查看監控時，發現正好此處的監控探頭處於維修中，“原本應該發揮作用的報警系統、監控系統和24小時保安形同虛設。”

多位業主告訴記者，業委會應該是監督物業的人員，但物業公司內有多名工作人員由業委會安置進入，彼此之間權責不清，“業委會和物業互相踢皮球。”

對此，記者在23日找到該小區物業——長城物業公司，一名負責人稱不清楚被盜事件，要求找物業經理，但又稱物業經理不在。當記者撥通物業經理韓文玉電話時，對方卻表示不便接受採訪。

記者數次撥通業委會主任劉偉、副主任陶潤才的電話，要求就上述問題採訪時，均未得到正面回應。

業委會被指多項違規

據瞭解，26日，多名業主代表前往業委會，要求查詢相關文件。

業主代表項先生介紹，儘管部分文件業委會未出示，但查詢仍發現業委會存在諸多問題，“按照第一次業主大會會議決議，每年都要召開一次，向業主述職、總結工作和公佈賬目，但業委會從未召開。”

同時，業委會公章保管違規，多個業委會的會議通知和文件均沒有業委會委員4人以上的簽名。在一份重大合同——招標物業公司的合同中，甲方是世茂奧臨業委會，但簽字卻只有劉偉一個人。項先生説，業主代表們要求業委會提供全體委員對劉偉的授權書，但遭到拒絕。

記者瞭解到，奧臨花園小區業委會於2009年成立，當時該小區因為開發商擅自更改社區規劃而維權，維權事件中的多名骨幹被選為業委會成員，包括劉偉。

“劉偉在維權中表現很積極，對他印象還不錯。”當時也是維權主要參與者的項先生告訴記者，第一屆業委會是大家選出來的，“對當時的選舉結果大家還是很認可的，但沒想到業委會會變成現在這樣。”

辦溝通會業委會再遭疑

昨天下午4點多，一場由業委會組織的業主溝通會終於舉辦，200多名業主聞訊參加。業委會主任劉偉現場向業主們介紹了三年的工作，並回答業主們的問題。

多位業主稱，三年來，這是業委會第一次舉辦此類溝通會，記者注意到，現場大部分居民根本不認識業委會成員，包括主任、副主任。

在要求劉偉介紹業委會成員時，大家發現，原有的6名業委會成員，只來了3個人。有居民大喊，“至少應該有4個人簽字才能代表業委會組織開會，你們這是違規!”對此劉偉解釋稱，另外三人未到場是因不在京，但現場業主們並不買賬，場面一度面臨失控。

針對換屆選舉連任等，劉偉和陶潤才在現場再次拒絕了記者的採訪，稱“沒什麼好説的”。不過，在後來回答業主提問時，劉偉表示，換屆選舉是經過正常程序來的，選舉結果合乎規定，而安保問題上，業委會已責成物業進行整改。

但現場多名業主要求重新選舉業委會，“誰當選業委會成員並不重要，但必須公開透明，管選的不參選，參選的不管選。”昨晚，雙方最終仍未達成一致。

□專家説法

業委會難以有效運作

爭執背後，其實是先天不足。

按照《業主大會規程》規定，首次業主大會應由業主代表、建設單位等組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作，而業主委員會則由業主大會選舉產生。但由於現實中建設單位出於利益考量而不願意成立業主大會的大有人在，也就造成業主委員會的組建不能順利進行。

有關數據顯示，北京市約3000個小區中，建立業委會的不到30%。

北京首個專注業主大會領域的社會組織——北京市幸福指針業主大會輔導中心，近年來已對數十個社區進行了成立業主大會等輔導。

輔導中心負責人孟憲生告訴記者，業委會成立難，但實際工作中更難，在這些成立了的業委會中，能夠有效運作的不到10%。

他介紹，業委會是由業主大會選出來的，它不是代表業主行使權力，而是去組織大家來形成決策，“你是業主選出來的，但你不能想當然地認為你能代表業主。這一點很多業委會的人員沒搞清楚，也就導致在實際操作中問題百出。”

孟憲生表示，事實上很多權力業委會並不能代行，比如選聘、解聘物業公司等權力，必須要由業主大會來決定，業委會則負責組織業主來形成意見，“大家選出的業委會成員，代表一種信任，業委會首先要做的是建立公信力，如果業主委員會的運作過程不公開，肯定會受到質疑。”

而建立公信力，在孟憲生看來，必須要有很好的議事規則，要把所有的決策和決策過程公開。他表示，業主的觀念需要改變，“不能有事不關己的心態，必須廣泛積極地參與到小區管理中來，而如何理性的參與則需要業委會的引導。”

業主大會急盼法人身份

記者瞭解到，相較業委會，業主大會才是“實權”者，但其卻是一個抽象的權力主體。法律沒有明確賦予業主大會以實體地位，而由全體業主組成的業主大會又存在“結構鬆散、召開不便、議事方式缺乏操作性等現實問題”。

作為世茂奧臨花園小區的業主，中國扶貧基金會執行會長何道峯一直在呼籲業主大會合法登記為社會組織，以便擁有法人身份來正常開展活動。

何道峯表示，一個小區，40%的錢是投到房子裏的建設，60%的錢投到外面的電梯、管線、上下水、警報系統等，一般而言，很多管線、設備等在7年後就會出現各種問題，如果業主大會能夠登記為法人，成為合法的社會組織，有章程、有制度、有人員，那麼社區的很多事就可以通過它來合法解決，並可以更有效約束業委會的行為，更好保護業主權益。

記者從市民政局瞭解到，民政部門已經接到諸多要求將業委會登記為社會組織的反映，但由於無法可依，民政部門也無能為力。

據瞭解，市住建委2011年在懷柔區啓動業主大會的登記試點，賦予業主大會民事主體的資格。登記後的業主大會可在銀行設立共同管理資金賬户，擁有其名下的獨立財產，可依法繳税和開具發票等。

這在業主維權專家舒可心看來，“相當於是給了一個臨時身份證，但仍還有許多限制。”舒可心説，法人有很多種權力，可以正常參與民商活動，但持有民事主體資格的業主大會，卻只被賦予了幾種權力，在實際活動中，業主大會仍將會因為身份限制不能自如地開展活動，“應該允許業主大會與其他組織一樣，有一個平等的法人身份。”