偷工減料暴力拿地 揭秘魯商置業“三宗罪”

魯商置業出身可算名貴，大股東由山東省商業廳1992年轉體組建而成，2006年將旗下的房地產業務重新整合成立了魯商置業有限公司，2008年通過借殼ST萬傑上市，主營業務從零售業變身為房地產開發及經營。

因為大股東始終以現代零售業為主業，魯商置業成為了輔助大股東經營零售業的得力助手。曾經一度，魯商置業將自己旗下的商業地產項目定位為可堪與萬達廣場相比的城市綜合體項目，將目標定為下一個萬達。

但是，商業地產不僅需要完整的設計服務鏈條，更需要優質資金狀況。事實看來，魯商置業這兩點都難達到。

怨聲載道的住宅項目

商業地產開發週期較長，魯商置業從設計到運作，都相對稚嫩，現今支撐其業績的並非商業地產，而更多來自於住宅項目。但是，就連這基本的住宅地產，魯商置業做的也是怨聲載道。

今年4月以來，魯商置業大手筆投資150億的哈爾濱魯商松江新城項目開始入住，業主一入住便驚呼上當，虛假的宣傳和偷工減料的建造讓住户心寒，業主開始聲討魯商松江新城“三宗罪”：

第一宗罪，偷工減料，擅改牆體結構。在手寫合同轉換機打合同時，將原先承諾的“框架剪力牆結構”偷換成“框架結構”，其直接後果是使高層建築存在重大安全隱患。

第二宗罪，私建圍牆，更改環境規劃。魯商置業在業主購房時曾對高層業主承諾與花園洋房共享綠地、水系，但4月底卻開始偷偷建設圍牆，將高層業主隔在綠地、水系之外;更何況，此圍牆堵塞了消防通道，影響業主防火逃生，涉嫌違規且存在極大安全隱患。

第三宗罪，虛假宣傳，全封閉小區變半封閉。高層業主購房時，魯商置業承諾是全封閉小區管理，現在又改變為半封閉管理，小區內路變為市政道路，社會車輛可隨意進出小區。

如果説這三宗罪是為了節省成本還是停留在虛假宣傳與欺騙層面上，魯商置業拿地的手段則更顯殘暴。

暴力拆遷的拿地手段

自從5月份開始，青島嶗山區午山村多户村民居住房屋遭到強拆，幾乎每天都有2到3户遭到暴力強遷，且愈演愈烈，至少有30多户村民無家可歸;甚至發生70多歲老人遭到不明身份人員毆打、10多歲的孩子睡夢中被捆綁手腳扔出屋外等惡性事件發生。

而這暴力的一幕背後，有魯商置業的身影出現。2011年1月11日，魯商置業及福建金帝集團有限公司取得與青島市嶗山區人民政府簽訂的《項目成交確認書》，確認通過掛牌方式競得青島市嶗山區午山村莊改造項目，總成交價50億元，由魯商置業旗下青島魯商置地發展有限公司負責開發建設，而暴力拆遷的直接當事人則為由開發商和街道辦、居委會組建的“雙改辦公室”，魯商置業正是這幕人間慘劇的受益者和執行人。

魯商置業之所以這麼急切地拿到那塊地，只不過是因為加快建設可以讓該公司的業績更好看一些，畢竟該公司的現狀是畸低的毛利率伴隨着畸高的負債率。

居高不下的負債率

資料顯示，2010年至2012年，魯商置業資產負債率一直居高不下，平均資產負債率高達91.23%，但是毛利率卻只在30.32%的低水平浮動。

與之相比，運營模式和產品的整體定位都與魯商置業十分相似的世茂股份業績卻好得多，世茂股份近三年的毛利率水平一直高居48.52%，其資產負債率平均在61.33%左右;即使對比同為國企背景的格力地產，2010至2012年，其毛利率平均在49.15%，資產負債率平均為81.23%。

此外，從魯商置業流動負債佔總負債的比例可以看出，魯商置業現在的負債結構很不合理，截至2012年年末該公司流動負債佔其總負債的比例為91.81%，財務情況不甚穩健，導致該公司在運營和債務方面均會遭遇發展瓶頸。

這一情況在其2012年報中得到了印證，魯商置業在董事會報告中稱：“2013年，公司主要擬通過自有資金、銷售回款、銀行貸款、大股東支持等多途徑籌集資金，以滿足公司項目建設的資金需求。根據公司第八屆董事會第四次會議審議通過的《關於公司2013年度融資額度的議案》，計劃通過申請房地產開發貸款、委託借款、信託等方式向銀行等相關機構融資最高額不超過50億元人民幣;向大股東山東省商業集團有限公司及其關聯方借款最高額不超過50億元人民幣。”

就以上資料來看，魯商置業的“萬達夢”還相距遙遠，魯商置業將如何發展，本刊將持續關注。（作者  任育超）