買頂層房講究“望聞問切” 五類頂樓謹慎對待

隨着建築施工技術的改進，以及住宅設計的突破，頂樓一改往日悶熱、漏水形象，加之其具有很高的附加值，使得購房者對這類物業青睞有加。不過行業人士表示，並非所有的頂樓都值得購買，還是需要在精挑細選之後再做決定。

文/本刊記者 甄愛軍

頂樓住宅頗受青睞

準備換房的劉先生看中了一套頂樓住宅。

住在頂樓，劉先生還是有些顧慮的，比如上下樓完全依靠電梯，一旦停電將會帶來不小麻煩。但購買頂樓住宅的好處，還是讓他不想放棄，比如樓層高、視野好，尤其是開發商承諾贈送部分使用面積，買三房得四房，更是讓他無法拒絕。

由於頂層住宅具有很高的附加值，使得購房者對這類物業青睞有加。上海德佑地產中一區區域總監王寧表示，選擇頂樓住宅的原因很多，比如有的人看中頂樓良好的通風、採光效果;有人則因為頂樓住宅受外界噪音影響較少，尤其是一些喜歡安靜的人，可以免遭樓上住户活動發出噪音影響，以及同樓住户穿行樓道所造成的干擾。

當然，頂樓住宅的好處還不止這些，比如相對比較乾爽，在梅雨季節室內也不會“發汗”;受到蚊蟲侵擾的可能性大大降低;還有就是私密性較高。

據瞭解，頂樓住宅在以往，卻不受待見。專業人士解釋説，這主要是因為我國住宅多采用平頂式設計，頂層的隔熱防滲漏性能差。但這種狀況在目前，已經得到了極大改變。百殿建築設計諮詢(上海)有限公司設計總監王濤表示，現在的住宅設計與之前的做法有了很大的改變，比如把頂部做成坡屋頂，或者在房型設計上採用躍層、錯層等，附贈露台，增加頂樓的使用面積。同時，由於新型材料的採用，以及建築施工技術的進步，頂樓住宅在隔熱、防水等方面的處理，都有了很大的突破。

“望聞問切”精選頂樓

那麼，要怎樣做才能把購買頂樓的風險降到最低呢？專業人士表示，可以套用中醫診斷的方式，對物業進行望、聞、問、切。

望：仔細查看

通過對屋頂的形式、排水情況的實地查看，對物業有個較為全面的瞭解。

專業人士表示，屋頂的形式對防水有着不小的影響。相對來説，平頂不利於防水，這已經成為行業共識，目前大多數新建住宅，大多采用坡式屋頂。而這也是是現在國際健康住宅提倡的屋頂設計形式，對隔熱、防水有較好的效果。

另一項查看重點就是雨天的滲水和雨後排水情況。如果是買二手房或者準現房，業內人士建議最好在下雨天去看房，因為此時能夠明顯看到是否存在滲漏情況，以及屋頂排水情況是否通暢。而如果在晴天或者冬季少雨季節，購房者也可以在屋頂澆大量的水，也能起到同樣的效果。

對於期房，業內人士則建議儘可能購買知名房企的產品。王寧表示，中等偏上規模的房企，建築質量基本都能得到保證，出現屋頂漏水等質量問題的概率相對較小。

聞：細緻瞭解

通過了解水壓、消防等設施，讓自己住得舒適、安全。

一般情況下，頂樓存在水壓不足的問題，這會影響到自己的生活，比如在洗澡過程中會存在淋浴器因為水壓過低而出現無法點火的情形。因此購房者可以打開水龍頭瞭解水壓大小，或者跟房主交流，瞭解水壓情況。

另外，住在頂樓，對其消防設施一定要進行深入瞭解，這涉及到自身的安全問題，馬虎不得。需要重點了解的是安全應急措施和設施，比如緊急避險通道、消防栓、防火門等等。此外，周圍的消防通道是否暢通，消防隊能否及時到達，也是購房者應該考慮的一個因素。

問：多方詢問

應該多向房主和房產經紀人瞭解情況。比如詢問上家是否存在悶熱、漏水情況，甚至可以明確要求房主對自己的承諾負責，一旦出現問題，必將追究對方未能起到如實告知義務的責任。同時，購房者還應該去小區物業公司瞭解情況，因為一旦出現漏水情形，房主必定會報修，小區物業也會備案。更有甚者，就連小區保安都瞭解哪些住户家裏存在漏水情況，所以小區保安也是一個獲取此類信息的渠道。

切：查詢材料

瞭解設計、施工，以及建築施工所用的材料等等，也能讓自己對物業有更深入的瞭解。

頂樓一般比較悶熱，但如果隔熱處理得當，則另當別論。所以購房者要詳細瞭解隔熱處理方面的內容，對於二手房或者準現房來説，甚至可以查看隔熱層的厚度，是否達到20~25釐米的標準厚度。

五類頂樓謹慎對待

雖然目前的建築技術已經足以避免悶熱、滲水等質量問題，但並非意味着這種這類物業已經做到完美無缺。在此，專家總結出五類頂樓應謹慎對待。

漏水的頂樓不能買。王濤表示，一旦發現頂樓出現漏水情況，購房者堅決不能買。他説：“頂樓出現漏水，按照現有的技術水平，很難修補。”這意味着，一旦買到漏水的頂樓，則很有可能面臨“常漏常修”的尷尬情形。

樓頂集水情況嚴重者不要買。王濤表示，在雨天樓頂集水情況會經常出現，但如果集水嚴重的，則不建議購買。一旦集水嚴重，這説明排水不暢，即使修理，也不見得有用。

徒有虛名者不要。所謂徒有虛名，即有些頂樓雖然層高要高於設計規範，但實際上利用價值不高。比如有些頂樓總的層高不超過4米，因此在保證居室正常空間高度之後，類似於閣樓部分層高實際上只有1米左右，而這樣的空間除了作為儲藏室之外，並沒有別的利用價值。

需要自搭樓板者慎重考慮。王濤表示，有少數頂樓在房型設計過程中，並沒有搭建樓板，因此需要住户在裝修時自行搭建。而這類工程不僅增加裝潢成本，同時對工程技術方面也有較高的要求。“如果穿牆之後未能完全密封，雨水很有可能會從這些牆洞中滲透進來。”他説。

超過10年的頂樓要反覆考察。根據王寧的經驗，10年前的建築工藝與現在相比，還是存在一定的差異，同時隨着時間的流逝，建材也存在損耗等情形，因此超過10年的頂樓一般都存在不少的問題，比如未做保温處理，或者防水材料老化而出現漏水問題等等，這些多多少少都會影響到居住。