天價車位比車貴 買高價車位需從實際情況考量
購房者在考慮買下車位之前要做好功課，避免過度看重稀缺性而忽視了實用性和性價比。雖然部分區域由於車位稀缺出現了捆綁加價的情況，但業主購買車位仍需從實際情況出發考量。
買高價車位需謹慎
文/本刊記者 徐卓航
如今，停車難成了許多一、二線城市中心區域的通病。在一些每天下班回家就要上演現實版“搶車位”的小區，更是經常傳出物業亂收費、停車位擠佔綠化帶、停車糾紛引發車漆被劃等種種矛盾。於是，面對私家車越來越多、中心城區停車位越來越緊張的現狀，不少人開始覺得花“重金”買下一個固定車位也不失為一個一勞永逸的好方式。然而，水漲船高的停車位頻頻報出“天價”，這樣的高價車位又是否值得購買呢？
天價車位比車貴
隨着上海機動車數量的不斷增加，上海中心城區的小區停車位也越發緊俏。近日更有媒體報道，一些停車位的掛牌價甚至已經飆升至100萬元，其價格遠遠超過了許多私家車的價格。
21世紀不動產上海區域市場研究部抽樣調查顯示，市區內樓盤車位稀缺情況較為普遍，大部分樓盤車位配比不足30%。特別是市區一些早年建造的樓盤，車位與住户之間配比達到1:3~1:4，隨着樓盤入住率不斷提高，市民家庭購車需求不斷上升，有限的車位愈顯緊張。比如在徐家彙板塊，東方曼哈頓和徐家彙花園這兩個小區的停車位就非常緊俏，出售的價格也比較高，尤其是東方曼哈頓。附近德佑地產的門店經理告訴記者，東方曼哈頓的車位配比為2:1，一個車位出售的掛牌價目前已將近80萬~100萬元，出租價格在1600元/月，面積則大約22到27平方米不等。而這兩個小區的車位平均成交價也在90萬元左右，這樣的價格幾乎已經可以在部分郊區買上一套不錯的房子了。
當然，100萬元一個停車位的價格在上海目前也還是比較少的，高價車位主要集中在市中心的一些高檔停車地段、住宅區。據瞭解，目前上述徐匯板塊普遍的停車位價格在40萬~50萬元上下，而整個上海市中心區域的停車位售價一般在30萬元左右，郊區的停車位則大約為10萬元的水平。
購買車位看需求
那麼，這些高價車位是否就真的非買不可了呢？其實，車位該租還是該買仍要看自身的需求。
首先，並非所有市區房源的車位都緊張。21世紀不動產上海區域市場研究部表示，在內中環區域，2006年以後新建住宅小區車位配比就相對充足。如浦東陸家嘴板塊的世茂濱江花園，車位、住户比例接近1:1，業主購置車位的積極性一般不高。另外，郊區停車位也遠沒有市中心那麼緊張，一些帶車位的二手房甚至反而並不吃香。由於郊區的次新盤較多，車位配比往往較為充足合理，租金也相對便宜，地面停車100~200元/月，許多業主寧願租用不固定的地面車位，也不願意花10萬~20萬元買一個地下車位。
另外，也有投資客會對車位的增值性有所關注。但21世紀不動產上海區域分析師黃河滔表示，本市小區車位一般包含在項目的“大產證”中，並無單獨面向購買者開出的“小產證”，其權利證明附在買家房產證上，且須為小區業主購買，車位可供投資的空間很小。
而轉賣方面，黃河滔進一步分析説，在部分板塊及社區車位緊張、停車難的背景下，帶車位的房源往往能夠更容易吸引到有意向的購房者關注，但其畢竟屬產品的附加值，並不是購房者購房的主要動機及目的，屬於一種有效的捆綁促銷的形式。打個比方，在南黃浦板塊內的耀江花園，一套100平方米的兩房售價應在500萬元，但如果其附帶車位一起出售，因目前板塊內單獨購買車位的售價約為25萬~30萬元，則其捆綁售價可能就在520萬~530萬元之間。雖然部分區域由於車位稀缺出現了捆綁加價的情況，但車位的出售通常有一定限制，再加上部分購房者並沒有購買車位的意願，業主購買車位仍需從實際情況出發考量。
買車位分三步走
因此，購房者在考慮買下車位之前，也要做好功課，避免過度看重稀缺性而忽視了實用性和性價比。
第一步，算清車位租和買的實際差異是非常直觀的一個比較。總體來看，目前上海市內租車位的人明顯多於買車位的，因為以上海小區的車位售賣價格10萬~30萬元來看，普遍每月200~500元的車位租金則相對要經濟許多。即使以500元/月計算，一年租金也不過6000元，要租十六七年才到10萬元;而之前所言的東方曼哈頓小區，其1600/月的車位租金即使租用20年也不到40萬元。另外，現在購房大多是自住的低總價、小户型住宅，帶有半投資性和過渡性，不少購房者都有置換的打算，一口氣買下幾十年才能賺回來的車位，今後售賣也不見得能加價多少，實在是不明智。
第二步，就要分析購買車位的實用性，明確自己日常的需求。考察所在小區的車位配比、停車情況的現狀是最重要的。如今各個小區的停車問題都比較多，物業的管理方式差異也較大。有的小區是隻租不售、有的是隻售不租，還有的則是半租半售。在租用車位時，還有固定位置和不固定位置之分，都要分辨清楚。在停車管理上，比如一些小區明明只有300個可租用車位卻收了500輛車的租金，那自然會讓停車難上加難。在這種情況下，購買固定位置的地下車庫不但能享有較為安靜獨立、不用日曬雨淋的停車環境，更可以免去每日出行的“鬧心”，自然實用性較強。
最後，把握好小區車位買賣的可靠性也是很重要的。目前各小區物業在車位管理方面都還存在着諸多問題，車位租售都並不規範。一些業主共有、人防工程等不能售賣的規定，在實施和監管中都存在不少問題。考慮到小區車位租售問題的不完善性和未來相關政策的變化，購房者在買下車位之前也要多留心眼，對於車位的產權、使用權及期限，買賣時候是否有相應條件和限制都要了解清楚。再比如地上車位不能售賣、小區綠化不應擠佔等問題，購房者也要有所關注。