發改委官員：一二線城市房價不會崩盤仍將上漲

以改革促進城鎮化和房地產健康發展

———訪國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵

當前,有關城鎮化的話題日益升温。新一屆政府把城鎮化作為拉動內需和帶動經濟增長的引擎。官員、學者、企業家紛紛就城鎮化發表自己的觀點,其中國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵的觀點值得引起注意,他對於城鎮化涉及的科學問題分析切中要害。他認為推進城鎮化進程關鍵在於改革,打破阻礙實現人的城鎮化的藩籬。

作為一名城鎮化改革的實踐者和積極推動者,李鐵在從事城鎮化政策研究工作的近20年時間裏,多次參與了中央、國務院有關城鎮化政策文件的起草和制定,而且親身參與了指導改革試點工作的實踐。最近他所在的城市與小城鎮改革發展中心又推出《城鎮化與社會變革叢書》,把城鎮化改革的研究成果集結成冊。近日,李鐵接受了《經濟參考報》記者的採訪。

新型城鎮化的重點是農業轉移人口的市民化

《經濟參考報》:十八大報告提出,要推動“工業化和城鎮化良性互動、城鎮化和農業現代化相互協調”。中央經濟工作會議進一步提出着力提高城鎮化質量,要走集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮化道路。新型城鎮化藴含着怎樣的戰略意義?您心目中的新型城鎮化圖景是什麼樣子?

李鐵:如何理解中央所提出的新型城鎮化道路,目前各方認識還未足夠明晰:一些地方希望藉此機會上更多的項目;一些學者提出了高質量的城鎮化文明理念和相應的指標體系;企業家希望找到新的投資熱點;有的人雖然認識到“以人為本”的實質,但是在政策操作層面的設計上還是五花八門,並未觸及實質。就我個人理解,中央提出的新型城鎮化政策,核心內容涉及以下兩個方面:一是人的城鎮化問題,就是如何解決農民進城就業後的基本公共服務問題;二是城鎮的發展模式和路徑,即如何實現城鎮發展的可持續、生態、低碳和綠色。

2012年,我國的城鎮化率達52 .6%,而按城鎮户籍人口計算的城鎮化率僅35 .3%,之間存在着17 .3個百分點的差距。這説明2 .5億農民工和約7500萬城鎮間流動人口在城市還沒有享受到與城鎮户籍居民同等的公共福利。如果按照每年一個百分點的增長速度,到2020年,我國城鎮化率將達到60%,意味着我國的城鎮人口將會達到8億人左右。進城的農民工將會在現有基礎上再增加接近1億人。如果不及時解決他們的公共服務和進城落户定居問題,我國城鎮化的質量將不會得到根本改善,反而還會加劇未來可能出現的各類社會矛盾。

所謂新型城鎮化,就是要實現城鎮化從數量型增長到質量型提升的轉變,也就是説要解決農民工進城後公共服務均等化和定居落户難的問題。這也就意味着當前城鎮化的工作重點是如何實現人的城鎮化,如何堅定不移地進行户籍管理制度改革和逐步完善農業轉移人口市民化的進程。

房價變化與城鎮化及城市等級相關

《經濟參考報》:未來新型城鎮化的目標之一就是要解決農民工定居落户,這為房地產業發展帶來了廣闊的機遇。但是,當前,中國的房價居高不下。根據國家統計局統計,2013年6月,全國70個大中城市中有65個城市房價出現環比上漲。可以説房價已成為中國老百姓最關注的話題,任何與房地產價格變動有關的消息都會牽動老百姓的神經,您認為,造成中國房價不斷上漲的原因是什麼?

李鐵:我們不能籠統判斷中國的房價上漲,首先要分析中國哪些地區的房價在上漲?為什麼會上漲?為什麼房地產成為大家都非常關注、各級地方政府都在全力推動的一個產業?

很多研究都把城市分為一線城市、二線城市,三、四線城市,這直接説明了中國的房地產發展,房價上漲和等級化的城鎮管理體制有直接的關係。首先,高房價主要集中在高等級城市,特別是直轄市、省級城市和副省級城市。城市資源分配不平衡,從最低等級城市向最高等級城市集中,等級越高的城市優質資源越集中,行政資源分佈影響了市場資源分佈。在高等級的城市買房,主要也是購買那裏的優質資源和優質公共服務。而土地的限量供給導致這些城市資源的稀缺,高等級城市核心區域土地資源永遠是稀缺的,土地資源稀缺肯定會導致這些地段的房價的上漲。

其次 , 相比於金融、銀行存款、證券、基金等領域,房地產是目前相對穩定的投資需求。土地資源的稀缺性決定了它的價格上揚。

第三,經濟增長帶來社會收入羣體分化,基於人口總量的高收入人羣基數大,形成對高等級城市高房價的支撐。假如高收入人口占全國的10%,我們會有1.36億高收入人口形成持續的高端的購買羣體,對高端、高層次地產有持久性的需求。他們第一會在本地買房,第二會到省會城市買房,然後到北京、上海買房。高收入人口到等級高的、核心資源好的、優質資源相對集中的城市買住房,這在當下中國是最好的、最合理的選擇。

《經濟參考報》：對於未來房價走勢您有何判斷?

李鐵:我認為,除了看住房供應量大小外,還需要考慮以下幾方面因素:

首先,城市的輻射範圍。城市等級越高,輻射範圍就越廣,北京輻射全國,省會城市基本上是輻射全省。高行政等級城市的資源短缺是常態的,而且不可再生。户籍制度導致了公共服務封閉式的格局難以打破, 在這種情況下, 資源短缺、公共服務的封閉,也促進高等級城市房價進一步上漲。

其次,城市所在地區的人均收入水平。像浙江、廣東、江蘇等沿海發達地區,城市輻射範圍雖然不如西北地區的城市,但是人均收入水平高,也就支撐這個區域的房價上漲幅度大於中西部地區。

最後,土地出讓金制度下的城市發展模式。各級地方政府競相開闢工業區,壓低土地價格,賠錢搞招商引資,形成工業產業,來支撐政府的G D P和財政收入。這個成本要通過房地產開發、高額的土地出讓金進行彌補。現在每屆政府都要有新的政績,結果城市攤子越來越大,基礎設施、供給的成本大幅度增加。政府税收只能保財政、保吃飯,所以這些成本只能靠融資、賣地等方式償還,而融資還得靠未來的土地出讓金償還。這就形成了這種惡性循環,導致現在新區、新城不斷擴展。

綜合判斷,在一線、二線高等級的城市,資源稀缺性還存在,房價還有上漲的空間,部分三線城市和四線城市、縣城再按照這樣的模式發展房地產,恐怕在擴張到一定程度的時候會導致崩盤。

有人認為,中國的房地產會出現像歐美、日本一樣一樣的泡沫,其實不能簡單地進行類比。這些國家城市化率已經飽和,而中國才剛剛過半, 户籍人口城鎮化率才35 .3%。因此對於城鎮住房的需求還有很大的空間,啓動內需也與此有關。分析中國的泡沫, 成因不同,結果也不同,可能會帶來局部中小城市樓市的崩盤,但是在高等級城市不僅不會崩盤,還會上漲。

解決房價居高不下需改革

《經濟參考報》:高企的房價阻礙了農民工市民化的步伐,不利於推進城鎮化,農民工進的來,但是無法在城鎮中定居,而且居高不下的房價對於中國經濟的發展也帶來了很大的隱患,許多地方出現了各種所謂的“鬼城”,您認為要解決高房價需要採取哪些措施?

李鐵:新型城鎮化的重點就是實現農業轉移人口的市民化。要想解決房價居高不下的問題只有通過改革才能實現。

第一,尊重市場規律,不要讓稀缺的資源被限定在較低的價格,造成嚴重的浪費,促進商品房價格的市場化。取消限購政策,認同房價上漲的市場規律,政府通過税收等措施,拿出更多的資源解決公共服務的問題。

第二 , 提高城區稀缺土地資源的利用效率。現在的二、三線城市, 一些城市把自己搞成所謂的生態城市、綠色城市, 攤大餅,形成了土地的嚴重擴張,搞上百米寬的大馬路,幾千畝的大廣場,幾平方公里甚至十幾平方公里的生態公 園,有的城市面積並不大,人口也不多,只有十幾萬人、二十多萬人,根本沒有這麼大的需求,這樣造成土地資源的嚴重浪費。

第三,合理配置空間公共資源。一是通過市場的規律,或者通過行政的引導,使一些優質資源向中小城市相對均勻分佈,合理疏散人口,遏制房價的上漲趨勢。二是改變交通狀況,原來高速公路連接中小城市,現在要建設輕軌,在相對遠的地方,增加中低收入者購房的供給。

第四,加大租房的力度。人口的流動就業和居住,在任何一個市場經濟國家都是常態,不能通過所謂的改革,去強化保障房的福利供給,來把這種流動的常態,通過傳統的體制,打着改革的旗號固化。在買和租的政策選擇下,租房有更廣闊的市場。全國2 .6億農民工和7000萬城鎮流動人口,絕大多數人口以租房的方式在城鎮居住。租的過程中我們有更多的選擇,可以引導民間資本,甚至在集體土地上進行改革,利用存量用地建造公共租賃房。政府加強設施的配套建設,完善租房體系。穩定的居住條件並沒有涉及買房還是租房,只要是租,也可以構成穩定的居住條件,租房的市場、租賃市場的供給,也會為房地產業開闢一個廣闊的空間。

總之,推動新型城鎮化需要推進户籍制度改革,釋放人口紅利;堅持集體土地改革,釋放集體土地的低成本紅利;進一步推進城鎮等級管理制度改革,促進城市發展資源的平等分配,釋放中小城市的活力,為中國的經濟、為房地產企業提供更好的發展平台。（記者 金輝）