小城市出現“空城” 開發商向一線城市“迴歸”

在經濟下行壓力明顯情況下，地產景氣指數進入紅燈狀態。經濟“平行”甚至“下行”，何以地產“上行”；一線城市“地王”與三、四線城市所謂“空城”何以並存？國土資源部法律中心主任孫英輝進行了解讀。

防止土地城鎮化快於人口城鎮化

國家統計局數據顯示，上半年我國CPI同比上漲2．4％，PPI小幅回落，同比下降1．7％，GDP增速回落至7％平台，但上半年全國房地產開發投資36828億元，同比實際增長20．3％；其中住宅投資增長20．8％。在大部分宏觀經濟數據出現回落情況下，房地產增速進一步加快，也説明現階段房地產市場發展仍然是推動土地市場的內生動力，拉動經濟增長的作用未明顯改變。

孫英輝認為，一些媒體所謂的“空城”與“地王”並存，拋開具體案例個別性差異不論，從市場預警來看，最明顯的就是上半年地產開發商開始從二、三線城市向一線城市“迴歸”。

上半年，重點房地產企業拿地呈量價齊升態勢，佈局持續快速向一線城市轉移。在市場景氣不斷回升的背景下，重點房企住房銷售回款迅速增加，“一線供給不足和三、四線供應過量”市場分化異常特徵更加明顯。上半年綜合排名前15家重點房企競得房地產用地2467．18公頃，同比增加37％；應支付土地出讓價款1217億元，平均購地成本5156元/平方米。

孫英輝表示，異常交易頻發，高溢價與退地現象並存，表明市場微觀管制手段乏力。“大家都跑，就是‘空城’；大家都追，就有‘地王’。”土地市場發展要與新型城鎮化進程相協調，土地供應要與產業集聚、人口流動、公共服務佈局相銜接。防止土地城鎮化快於人口城鎮化，要嚴格控制新增建設用地，充分考慮城市羣與大中小城市銜接，優化土地利用空間佈局，使得土地供應與城鎮化戰略相匹配。

對土地投入的高依賴性開始變化

孫英輝表示，我國以調整結構轉變發展方式的路徑，在土地市場上已有所反應，供應總量保持穩中微增態勢，供地結構持續調整，基礎設施用地負增長，工礦用地增速處於較低水平。扣除房地產用地“補倉”效應，經濟對土地投入的高依賴性開始變化。從上半年土地供應情況看，並未出現以高投資促成高增長的模式。在土地供應總量平穩前提下，全國有23個省份用地總量保持增長，且多數為中西部地區，經濟結構調整與土地資源匹配程度進一步提高。

“十一五”期間，工業用地出讓平均價格在200元/平方米左右，變化幅度在4％以內，房地產用地出讓均價則由工業用地的6倍上升到8．7倍以上。孫英輝認為，一方面要正視土地出讓、土地融資“涉地收入”對地方發展的貢獻，另一方面要逐步改革現有土地出讓和土地財税管理體制，探索實行租讓結合的工業用地供應制度和國有土地收益基金，同時建立強化風險防範機制，減少違法違規抵押。

（據新華社北京7月28日電 記者王立彬）

【延伸閲讀】

“地王”屢創新高

2012年

——6月，廣州珠江新城D4—B2商業地塊，被恒大地產以13．22億元購得，溢價率高達170％，摺合樓面地價每平方米約3．3萬元。

——7月，北京萬柳地塊，被赫華恆瑞地產以26．3億元購得，折算樓面地價近4萬元/平方米。

——12月，上海南站商務區地塊由萬科、綠地等四家公司聯合以54．31億元的底價拿下，樓板價11000元/平方米。

2013年

——6月，廣州黃浦區南玻宅地，由佳兆業攜裕瑞房地產以45．57億元拿下，樓面地價為11812元/平方米，成為廣州當時的總價“地王”。

——7月，北京豐台區夏家衚衕地塊，經過62輪競拍，該地塊以17.7億元的總價及承諾建設3．8萬平方米的保障房面積被北京懋源房屋開發有限公司競得。

——7月，上海張江高科技園區商住地塊以48．7億元的價格成交，樓面地價21415元/平方米，溢價率88．6％。

（據新華社電）