華潤置地被曝緊急催款 地產資金盛宴現拐點？

近期，有媒體報道稱，7月中旬華潤置地上海公司緊急召集公司營銷經理與銀行相關人士開會，商討項目目前遭遇的銀行貸款問題和銷售回款進度問題。據悉，會議持續4個半小時，主要內容分析華潤置地在上海的四個項目華潤江灣九里、華潤佘山九里、華潤外灘九里以及華潤中央公園的資金回收情況，並分成四類客户制定了資金催要計劃。

與此同時，蘭德諮詢總裁宋延慶近期也告訴 《每日經濟新聞》記者，上半年多數地產企業的融資成本正在上升。其中開發貸由去年的8%上升至8.6%，信託融資的成本則從9%~12%，上升至13%。第一家公佈半年報的上市房企宋都股份（600077，SH）財務數據也顯示，上半年的融資成本確實較去年有所增加。種種跡象預示，開發商資金盛宴的拐點可能即將來到。

上海華潤被曝緊急催款

國家統計局的最新數據顯示，1~6月份，房地產開發企業到位資金57225億元，同比增長32.1%。按照統計局製作的 《全國房地產開發企業本年到位資金增速》的曲線圖，今年前六月，幾乎是最近一年中增長最快的六個月，甚至是被認為“錢荒”的今年6月，房地產資金增速仍在上升。在房企的資金組合中，預售款、定金和按揭貸佔到了四成比例。

然而，有跡象表明，房企下半年的資金將不會像上半年那樣充裕。

以上海華潤置地為例，最近其就遇到了資金困擾。

《中國房地產報》7月22日的一則報道稱，一位參加華潤上述會議的銀行內部人士透露，會議詳細討論了華潤置地上海公司每一個項目的銷售回款情況，並且制定了催款的嚴格步驟：一旦與客户簽訂預售合同，必須在規定時間內付款，如果逾期未付款，華潤將發出兩遍催款函；仍然未付餘款，華潤將發出律師函；律師函之後未付款就解除合同，重新定價再銷售。這種現象極為罕見，即使在去年資金鍊都普遍緊張的前提下，也沒有催得如此緊迫，而且催款情況通常只在年底才會出現。

對上述報道的真實性，《每日經濟新聞》記者昨日採訪華潤上海公司相關負責人，該人士承認，確實有華潤營銷經理和銀行人士共同參加的會議，但強調上述會議是月度常規會議，每月都有舉行。部分報道內容與事實有出入。

記者從網上房地產的監測數據看到，位於嘉定的華潤中央公寓是華潤四個項目中合同撤銷率最高的，截至目前，共有68次合同撤銷記錄。而根據中房信方面的監測，上述項目恰恰就是華潤置地上海公司今年上半年的主要銷售項目。

住房貸款發放放緩

無可否認的是，房地產按揭貸款確有收緊跡象。21世紀不動產上海鋭豐分析師羅寅申告訴記者，二手高端住宅個人按揭貸款的批准週期正在延長。原來從申請到發放，只需要20個工作日就可以辦理的按揭貸款，在3月份以後延長至需要1個半月左右，審批的力度也比以前嚴格。另一方面，原來可以辦理公積金、商業混合按揭貸款。但是今年以來，公積金貸款的申請基本很難受理，客户更多是辦理商業按揭貸款。

德佑地產交易按揭部總監楊永俊證實説，4月份以來公積金貸款出現了收緊，審批力度明顯加大，今年內沒有放鬆的跡象。此前，多地媒體報道都披露，公積金貸款已經無法辦理，難以貸到錢。

在這樣的背景下，地產商的資金盛宴也許到了散宴時。睿信致成管理諮詢董事總經理薛迥文説，隨着錢荒的加劇，銀行除了加強企業貸款的回收力度，對消費者端的貸款也開始收緊。相對企業客户而言，個人客户的貸款要優質很多，按道理來説，銀行是非常樂意針對個人放貸的。

專家稱開發商貸款成本上升

在資金緊張的大背景下，開發商的資金成本正在上升。儘管上半年有機構統計，房企成功從香港獲取的各類資金超過700億元，其中不乏以低於基準利率獲取的貸款。

此前部分地產商在接受 《每日經濟新聞》記者採訪時透露，公司近期申請到的開發貸利率較為便宜。

但是，宋延慶卻表示，絕大多數地產公司的融資成本不降反升。雖然上半年確有一些地產公司從香港等境外市場獲得低於基準利率的融資成本，但上述資金佔整個行業開發資金的比重僅3%。

根據宋延慶連續觀察地產上市公司融資公告的情況，多數地產公司融資成本都較此前上升，即使行業龍頭也不例外。他告訴記者，上半年多數地產公司的融資成本有所上升，尤其是採用信託融資的，成本更已高達13%以上。

此前，蘭德諮詢專題研究房企年度利息支出與淨利潤比例關係後發現，TOP20房企中，佔比相對較低的是30%左右，高的則超過70%。全部上市房企中，81%的企業超過了33%，36%的企業超過了50%。

和宋延慶的觀點相似，中投證券也認為，房企的融資成本正在上升。尤其是央行取消貸款利率下限，推動利率市場化，此背景下短期內銀行額度較緊將推升資金成本，影響行業銷量與經營成本。

上述機構認為，本輪金融機構去槓桿、調結構劍指房地產，預計通過理財產品進入房地產領域的資金將被部分擠出，在資金成本與規模上將雙重打擊房地產行業。

不過，同意這一看法的目前還是少數。大部分券商機構認為，在貸款利率下限取消後，房地產融資會出現“強者恆強，弱者恆弱”的馬太效應，部分大地產公司或許可以得到相對低的融資成本。記者 沙斐 楊羚強 發自上海