南寧地產大亨入主*ST國發 房企再融資再添遐想

近期，伴隨房地產企業再融資及資產重組等放開的猜想不斷升温，地產企業進軍資本市場的身影也開始再度閃現。

此前，南寧地產大亨夫婦彭韜和朱蓉娟剛剛變身為*ST國發（600538.SH）的實際控制人。7月24日，公司發佈公告稱，彭韜和朱蓉娟夫婦於7月22日與潘利斌、彭韜、廣西漢高盛簽署增資協議，由朱蓉娟對廣西漢高盛進行現金增資12000萬元。原兩位股東潘利斌和彭韜自願放棄認繳本次增資。本次增資完成後，朱蓉娟和彭韜合計持有廣西漢高盛13080萬股，出資比例為 62.29%。由於朱蓉娟與彭韜為夫妻關係，是一致行動人。朱蓉娟和彭韜將成為廣西漢高盛的控股股東，併成為公司的實際控制人。

7月30日，公司又迅速推出了融資額高達7億元的定增募資方案，用於償還公司對國發投資集團和廣西漢高盛等方的欠款，剩餘部分用於補充上市公司及子公司的流動資金。

對此，有券商資深投行人士認為，對公司新任實際控制人彭韜和朱蓉娟夫婦來説，其斥巨資參與定向增發，目的就是為了完全拿下*ST國發這個殼資源，進一步鞏固其控股地位。

就*ST國發現狀而言，公司2011年、2012年已連續兩年虧損，現已被實施退市風險警示。未來要避免退市有賴於下一步資產注入。

“我們認為，在適當的時候對公司進行資產重組，注入其地產業務才是公司新任實際控制人的真正意圖所在。”該人士分析。

另有消息稱，分管融資的證監會副主席姚剛已批准了有關恢復房企上市、再融資和重大資產重組的相關決議。

地產大亨逾6億買殼

值得一提的是，在房企重組目前仍未放開的前提下，彭韜和朱蓉娟夫婦選擇了曲線入主的方式。

據*ST國發當天發佈的定向增發預案顯示，公司擬以3.78元/股的價格向朱蓉娟、彭韜、潘利斌、姚芳媛四位自然人定向發行18518.52萬股。其中，彭韜和朱蓉娟夫婦分別認購2251.46萬股和11867.06萬股，佔整體增發股數的76%，其認購金額分別達8510.52萬元和44857.49萬元，合計達53368.01萬元。

由此，包括前期朱蓉娟對廣西漢高盛增資的12000萬元在內，彭韜和朱蓉娟夫婦拿下*ST國發這個殼資源的花費合計將逾6億元之巨。

若此次非公開發行順利完成的話，彭韜和朱蓉娟夫婦持股比例將從定增前的14.98%上升到發行後的 39.41%。這樣一來，彭韜和朱蓉娟夫婦控股地位已經毫無爭議。

對此，前述投行人士稱，由於公司所處行業並不屬於地產行業，再加上拋出的定增方案並沒有涉及地產業務，因此，方案獲批的可能性還是較大。而且，上市公司通過定增償債的先例也不是沒有。

籌謀地產業務上市

“將欲取之，必先與之”。該投行人士認為，彭韜和朱蓉娟夫婦耗費巨資的目的應該是希望旗下地產業務能夠有機會注入到上市公司。“畢竟，前期還債只能改善公司的財務狀況，並不能改善公司的盈利能力。”

2010年末、2011年末和2012年末，*ST國發合併報表口徑的資產負債率分別為68.10%、72.49%和 85.08%，截至2013年3月31日，上市公司總資產為61，534.46萬元，負債總額為52，468.84萬元，資產負債率為85.27%，長期處於高負債環境運行。

據公司測算，此次非公開發行後，資本結構獲得很大程度的改善，償債能力將得到明顯提升。其中，公司資產負債率由85.27%大幅下降至22.13%。

非公開發行預案顯示，彭韜和朱蓉娟夫婦在入主公司前所掌控的企業均主打房地產業務。

其中，朱蓉娟旗下控制的四家企業均為房地產企業，分別包括南寧市東方之星房地產開發有限責任公司、南寧市翠都房地產有限責任公司、南寧市明東實業有限公司以及南寧市柏辰房地產有限責任公司。

截至目前，儘管證監會對於房企再融資態度仍比較曖昧，但已有越來越多的房企上市企業加入到再融資排隊的隊伍中來。

“正式文件我們還沒看到，但我們手中現在就有幾單房地產項目在運作。應該是八九不離十了。如果房地產再融資放開的話，像資產重組和上市應該也會同步放開。”前述投行人士對本報記者表示。

本報記者注意到，不只是*ST國發被房地產企業借殼，另有多家房地產公司也因重大事項開始停牌。據不完全統計，7月以來，已公佈融資預案或涉及重大事項停牌的房企數量已近20家。

“我們認為，房地產再融資有條件地逐步放開是大勢所趨，一些成熟的重組項目有望率先獲得放行。”該投行人士稱。“屆時，房企借殼潮或將再現。”