夏季收房驗房四步走 巧借天氣查“頑疾”

對於即將在夏季收房的購房者來説，掌握一些驗房收房的知識並利用天氣的特點查驗是十分必要的。只要掌握了基本的程序、帶上幾樣工具，購房者同樣可以給自己的房屋質量把把脈，當一回自己的“驗房師”。

夏季氣候悶熱、空氣潮濕，樓盤的交付通常不會那麼集中。一方面夏季不在傳統的交房週期內，另一方面房屋的質量問題在這個季節也會較易顯現，因此開發商更希望避開這個時期。不過，因房屋質量等問題引起的收房糾紛，一直是最多發的房產糾紛類型。對於即將在夏季收房的購房者來説，掌握一些驗房收房的知識也十分必要。只要掌握了基本的程序、帶上幾樣工具，購房者同樣可以給自己的房屋質量好好把把脈，當一當自己的“驗房師”。

材料手續先弄清

一般來説，現場收房時開發商要出具“三大證明”的原件(而非複印件)，由此來讓購房者判斷其項目是否符合交付條件。

一是《建築工程竣工備案表》。為規範工程竣工驗收備案管理工作，建設部制定了《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》，它通常包括：工程的基本情況;勘察、設計、施工、監理單位意見;工程竣工驗收報告等文件在內的竣工驗收備案文件清單等。《竣工驗收備案表》是目前收房環節中最應該注意的文件。

二是通常説的“兩書”，即《住宅質量保證書》和《住宅使用説明書》。我國房地產法規規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用説明書》。

三是開發商要向業主出示已取得國家認可的專業測繪單位對住房面積的實測數據和公攤面積報告，以及預售合同約定的其他交付條件。購房者應注意比對其各項數據是否與購房合同中的約定有出入。

而在流程方面，購房者則一定要堅持先驗房，後辦理入住手續。如驗房時發現問題，要書面呈送給開發商並讓其簽收，以免留下後患。同時，在購房者已經支付了全部房款的前提下，開發商應無條件交付符合合同約定的房屋，發現有質量問題的，開發商應限期維修。

巧借天氣查“頑疾”

那麼既然是在夏季收房，購房者在驗收房屋的具體過程中，就可以先巧妙利用天氣的特點來進行幾大重要問題的排查。

比如最常見的滲水問題，平常情況下需要非常仔細地查看才能發現，但在經常下暴雨的夏天，購房者則很容易就能找到問題所在。因此，在大雨持續一段時間之後去驗房就可以有效地排查出各處牆面、屋頂、陽台門窗等位置的滲水、漏水問題，毛坯房多注意看牆壁和門窗，精裝房則還要關心地板和櫥櫃。同時，風向風力也是購房者需要額外考慮的一個問題，這對房屋不同朝向的防水問題也有相應的影響，可細心進行比對。

進一步的，購房者在大風大雨的天氣還可以清楚地考察整個小區的情況，包括室外排水是否通暢、地下車庫是否會漏雨甚至積水等等。另外，還可以及時發現底層的返水及返潮現象。門、窗密閉情況也要仔細檢查。否則會影響冬天的保暖效果。

再有，夏季氣温升高，牆壁的裂縫空鼓等質量問題也會無處藏身。根據熱脹冷縮的原理，由於温度所引起的裂縫問題會比平時要明顯得多，購房者往往一眼就能看出來。這些問題都應及時向開發商反映並解決，避免日後的麻煩。

各項內容詳核對

繼而，購房者就可以對自己的房屋進行更為詳細的綜合驗收。除了上述的幾項重點問題之外，通常還可以有分為“看外部”、“查內部”、“測相鄰”三大步驟：先觀察外立面、外牆瓷磚和塗料、單元門、樓道;再檢查門窗牆面、地面、牆面、防水存水、強弱電、排煙、排氣;最後進行閉存水試驗、水錶空轉、樓上樓下的防水等問題的查驗。歸結來看，這一過程要做的就是查看交房標準，然後根據交房標準對每項內容進行核對：

1.房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。

2.買賣合同上註明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數量是否相符。

3.水電煤供應情況和能否正常使用，如水龍頭的水壓、排水速度。

4.藉助萬用表測量各處電路好壞，可關閉分閘以檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。而衞生間或廚房的電路連接錯誤較易出現，切勿留下隱患。

5.牆體是否平滑筆直、地面是否水平。可利用直角尺或三角尺進行檢測。

另外，對於層高、通風管道、插座開關、防盜門窗等細節也都可以一一關注。而值得注意的是，收房前購房者還要看看開發商在宣傳資料上的承諾有沒有兑現，包括綠化、停車位等一系列問題，減少日後出現糾紛的可能性。

税費收取問明白

最後，對於驗房收房環節可能需要支付的各類税費，購房者也要做到心中有數。對於不太瞭解的收費項目要問明白，避免交了冤枉錢。

契税是業主取得產權證時向國家交的税，只能在過户時交納，除税務機關外任何單位無權代收。而業主入住時不需要向開發商交納契税，等房屋可以辦理產權證之前自己到税務局直接辦理。另外，業主也完全有權選擇自行辦理產權證，開發商無權強行向業主收取產權代辦費。

公共維修基金不同於物業管理費，只用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造。税率相當於房屋成交價的2%。任何開發商、物業公司都無權收取或代收大修基金，該基金應該交給小區辦。

面積測繪費收取原則為“誰委託，誰付費”，購房合同已規定開發商向購房人提供面積測量數據的義務，故此費用應由開發商交納。

一年內的物業管理費、物業管理費和水電保證金收取則並不違規。物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經營場所或收費地點公佈。 （記者 徐卓航）