公積金受限誤傷剛需 業內料下半年房貸依然偏緊

上海、杭州、南京等地的公積金貸款輪候已近3個月。杭州市住房公積金管理中心表示,目前公積金貸款率已達90%,並且還將繼續保持這一高位。為緩解公積金貸款猛增壓力,各地紛紛推出“權宜之計”。業內分析認為,多個城市公積金吃緊,直接原因在於樓市持續走熱,成交量大幅攀升,帶動公積金使用率提升,存量“見底”。

據本報記者調查,自6月“錢荒”蔓延以來,北京多家銀行已收緊房貸,八五折優惠利率逐漸減少,部分銀行網點已停止貸款業務,直到明年年初才有可能恢復。與此同時,全國多地公積金餘額吃緊,出現緩貸、斷貸現象。業內人士預計,住房需求壓力不減或使下半年住房貸款依然維持偏緊局面。

樓市回暖促公積金集中爆發

今年以來,嚴格的限購仍然難以抑制市場反彈,前期購房需求集中釋放,上半年中國多地房地產市場成量價齊升的狀態。國家統計局數據顯示,上半年全國商品房銷售面積51433萬平方米,同比增長28.7%。北京上半年新房成交更是高達4.5萬套,創近4年同期新高。

急劇膨脹的購房需求導致今年以來個人購房貸款快速增長。央行數據顯示,上半年金融機構新增房地產類貸款1.3萬億元,幾乎相當於去年全年。其中,個人購房貸款9.07萬億元,約佔整個涉房類新增貸款的70%之多。

上海市住房公積金管理中心公佈的數據顯示,1-6月上海市共歸集住房公積金和補充公積金299.18億元,同比增長17.76%,與此同時,1-6月住房公積金提取合計179.38億元,發放住房公積金個貸金額333.8億元。

温州市住房公積金管理中心數據顯示,上半年,温州共發放住房公積金貸款33.52億元,已超過2012年全年公積金貸款總額;鄭州市上半年共發放住房公積金貸款19億元,同比增長100%。

徳佑地產交易按揭部總監楊永俊介紹,儘管放款數額創下新高,但目前上海公積金個貸政策未變、放款也正常,只不過上半年短期出現過放款速度減緩的情況。

同策諮詢研究中心總監張宏偉分析稱,公積金貸款額度可根據當地房價和歸集資金,在許可範圍內進行政策微調。“如果當地公積金管理中心出現資金緊張,可適度收緊並提高貸款門檻;資金寬裕了,則可能適當放鬆。”

多地出台政策解“燃眉之急”

面對公積金吃緊壓力,天津、大連、桂林等多地提高繳存上限,武漢甚至取消實行了三年的公積金繳存“保底限高”政策。

在多種應對舉措中,杭州推出的“公轉商”貼息貸款業務更顯積極。杭州市住房公積金管理中心近日宣佈,將會同4家銀行於9月聯手推出“個人住房公積金轉商業貼息貸款業務”,對符合公積金貸款條件者,由銀行按照公積金中心審批額度先行發放商業性個人住房貸款,由公積金中心按月給予利差補貼,待公積金中心資金寬裕時,再將銀行商業性貸款置換轉回。

不少業內人士表示,此次杭州新政雖然屬於“非常時期”的過渡性舉措,但也體現了政府應對公積金壓力的一次積極探索。

而徐州市住房公積金管理中心也於日前宣佈,開展“公轉商業務”。徐州市住房公積金管理中心相關負責人稱,今年以來,徐州市住房公積金提取和貸款總量的迅猛增長,一定程度上影響了住房公積金貸款的正常發放。

而早在7月初,公積金餘額不足的合肥就已經採取了“輪候制”來緩解壓力。合肥市住房公積金管理中心稱,當公積金貸款資金不足時,公積金中心將按“輪候制”確定貸款發放時間,實行總量控制。在“輪候制”下,公積金中心每月可貸額度將固定,一旦放完,申請市民將要排隊等候下月指標。

其實,早在年初,北京、蘇州、東莞等城市就已經收緊了公積金政策,官方公佈的原因或為配合調控,或為“保持公積金均衡持續運行”。業內人士分析,後者表述的背後就是部分城市公積金餘額不足的事實。而如今,杭州、徐州、合肥等城市的表態顯然更直接,就是因為缺錢。

公積金受限誤傷剛需族

近年來,剛需已經成為了主要的購房羣體,所以公積金的受限也難以避免誤傷剛需。根據目前的情況,公積金普遍無錢可貸的局面將至少延續到明年,商業銀行又流動性趨緊,這都將在一定程度上抑制剛需的釋放,下半年可能將迎來樓市銷售淡季。業內指出,從目前的情況看,公積金告急,發放、審核程序趨嚴、時間拉長,降低了相關部門辦事效率,也給急於購房者增添煩惱,公積金髮放的不及時也讓地產商不願意賣房給使用公積金貸款購房客户。

中原集團研究中心表示,多地公積金貸款激增,包括貸款與提取在內的公積金使用增速明顯高於繳納歸集增速。由於公積金封閉運行自行放款的性質,很多城市不得不緊縮公積金貸款或延長辦理週期,以此來延緩部分需求入市。為解燃眉之急,借用商業銀行資金支持自住需求,以期維持剛需的入市進程。

就全國範圍來看,目前有不少樓市繁榮的地區同樣面臨着住房公積金存量壓力,極大影響到普通購房者的購房需要。部分城市通過提高職工存繳額度、降低貸款額度來緩解公積金資金緊張。

專家指出,由於我國公積金制度實行時間較短,尚未建立存貸比率、穩定有效的公積金保值增值投資渠道等機制,公積金超量發放、難以正常增值,以及存在“多數人繳納、少數人享受”的“負福利”效應突出等問題,亟須相關職能部門協調解決。

業內分析認為,在商業銀行貸款十分緊張的情況下,公積金管理中心貼息“公轉商”的舉措並不能起到多大效用。而若不從房價和公積金政策缺陷的根本上去解決問題,其調整提高公積金繳存上限、降低貸款上限以歸集更多資金的做法,也只能是飲鴆止渴。