百城房價連漲14月 中房協上書中央要求穩預期

8月1日，中國指數研究院發佈百城價格指數，7月百城住宅新建住宅平均價格為10347元/平方米，環比上漲0.87%，這也是繼去年6月以來連續14個月環比上漲。

在中國房地產業協會副會長朱中一看來，推動房價持續上漲的一個重要原因就是預期。

朱中一認為，過去幾年頻出的行政性房地產調控，調調漲漲，對穩定預期作用有限。

“目前樓市出現分化，一線城市房價上漲動力強勁，主要原因在於城市土地供應規模有限但人口還在大量增加，”朱中一説，但在廣大的三四線城市，土地城鎮化快於人口城鎮化，土地和住房供應已經嚴重失衡。

在朱中一看來，未來土地政策將對房地產市場產生關鍵影響，他透露，中房協已經向中央提交了有關把土地供應與住房供應規劃掛鈎，把穩定房價的目標和地價銜接的報告。

市場分化

根據中國指數研究院發佈的7月百城房價報告，樓市已經出現了明顯分化，北京（樓盤）、上海（樓盤）等十大城市住宅均價為17609元/平方米，環比上月上漲1.34%，熱點城市房價環比上漲擴大，帶動了全國平均房價漲幅上漲。

在朱中一看來，重點城市房價上漲勢頭強勁的主要原因，還是供需失衡，即土地供應無法滿足大量人口的需求。

實際上，“2009年之後，中國三四線城市的土地供應有了爆發式增長，特別是大城市限購等調控加碼後，不少地產商開始重點佈局三四線城市，導致這些城市的樓市供應量較大；而一二線城市很多需求因為限購抑制，也在預期扭轉之後不斷的入市，”北京中原市場研究部總監張大偉説。

另外，樓市的分化也集中表現在土地市場上，國土部法律中心主任孫英輝稱，上半年，一些二三線城市出現“空城”、“鬼城”，與此同時，一線城市頻出“天價地”和“地王”，地產開發商已經開始從二三線城市向一線城市“迴歸”。

“短期來看，資源稀缺性還未有明顯轉向的背景下，中國房地產市場的這種分化還會持續，一二線房價將還有上漲空間。”張大偉表示。

與此同時，張大偉認為，部分三四線城市如果依然照此模式發展房地產，恐怕到一定程度會導致崩盤，在沒有其他穩定的投資渠道時，還有市場預期給三四線的存量房託底，一旦預期扭轉，房價將急轉直下。

中房協上書穩預期

在朱中一看來，各地應該做一個明確有關人口、收入、住房的測算，住房需求多少，其中保障房需要建多少，商品房多少等形成一箇中長期規劃，再把土地供應和住房規劃相掛鈎。

朱中一透露，近日，中國建築設計集團的一個研究課題發現，市場經濟比較發達的國家，住房都是有規劃和計劃，然後根據這些規劃落實到計劃，再從計劃落實到土地制度。

“土地供應計劃和供需關係明晰了，預期就明顯了，開發商不會為土地恐慌，瘋狂搶地，老百姓也能夠更為理性購房，”朱中一認為。

實際上，據本報記者採訪瞭解，遼寧、江蘇等地已經開始測算，南京（樓盤）國土局的一位人士向記者介紹，“我們已經做過一個測算，有關城市化率、人口還有土地的，結論是南京土地供應已經滿足，這也要求我們要改變調控思路，從此前增加土地供給，到擠出投資投機性購房需求，盤活多餘的存量土地和房產以確保供需。”

據本報記者瞭解，有關盤活存量土地和住房的準備已經開始起步。

據悉，上述南京國土局的人士表示，相比之前，國土部2013年土地調控的重點更傾向於整治閒置用地，就在不久前，國土部建動態巡查制度，要求把已供地塊納入監管，查處閒置用地。

根據要求，企業拿地後一年內必須開工，如果有不可抗力問題，可以申請延遲，但相比之前，“已供地塊閒置的難度和成本更高。”上述南京國土局的人士如是介紹。

朱中一亦表示，對於超量供應的三四線城市來説，未來不應該是加大土地和房地產供應，而是應該調整供需結構，擠出閒置存量房。

在朱中一看來，房產税的推廣對於擠出閒置房來説，意義重大，未來的房產税亦將把存量和增量房一起考慮，這樣可以增加閒置成本，把閒置房產擠到二手房和租賃市場上來。