寶龍百億夢想或擱淺商業地產 爆發性增長動力缺失

寶龍地產1—6月份累計實現合同銷售金額約為29.42億元。這距離全年超百億元的目標尚有七成多的差距。

日前，寶龍地產(01237)在青島的三個城市廣場商業項目的後續商業開發接連陷入困境的消息，再度將這家中國老牌的商業地產企業推向風口浪尖，也引發了今年以來人們對於商業地產“同質化、泡沫化”問題的擔憂。

作為一家早在2003年就全面轉戰商業地產，並於2009年成為中國首家在香港上市的商業地產概念公司，寶龍地產從當年的“領跑者”變成如今的“跟隨者”，其“農村包圍城市”的發展路徑和“商業地產、住宅地產、旅遊地產”多元一體化的商業模式，在商業地產遭遇外部經濟困局、投入產出週期長時，便遭遇“成長煩惱”：發展速度緩慢、資金鍊緊張等問題。

這同時給近年來全國全面出擊的商業地產從業者們提前“敲響警鐘”。

未競的百億夢想

在萬達正朝着千億目標快速邁進時，寶龍卻接連遭遇百億目標的“成長天花板”。

如今，“2013年超百億”的目標醒目地出現在寶龍地產的官方網站上。不過，公司日前公佈的2013年上半年業績卻顯示：今年1—6月份累計實現合同銷售金額約為29.42億元。這距離全年超百億元的目標尚有七成多的差距。

一位知情人士向《中國企業報》記者透露，“早在2010年實現62億元銷售收入後，寶龍地產便於2011年提出超百億目標，力爭達到110億元。當年公司僅完成54.8億元目標。2012年公司公佈的收入為58.71億元，離百億目標相距甚遠。顯然，要在經濟環境並不理想的2013年，實現百億元目標還是一個未知數”。

早在2002年，寶龍地產董事局主席許健康便敏鋭地把握到國家政策方向，決定投身商業地產領域。一位常州寶龍城市廣場的招商人員透露，“寶龍是中國最早進軍商業地產的企業。當時許主席以政協委員身份參加全國兩會後，認為城市化及經濟快速發展，會給商業地產帶來前所未有的機遇。所以，他回到公司就決定將所有事情都放開，全力以赴做商業地產。”

在商業地產上，寶龍地產顯然是“起了一個大早，趕了一個晚集”。從2003年全面開啓從住宅地產向商業地產轉型大幕後，截至2012年底，10年時間過去了寶龍地產在全國僅有13個城市廣場投入運營，還有20多個項目還處在投資、開發階段。與此同時，寶龍自營的百貨、旅遊等項目也未能成為公司發展的骨幹業務，還在發展起步階段。

寶龍地產2012年業績報顯示：公司商業地產銷售收入為17.29億元、住宅地產銷售收入為32.45億元，商業地產份額佔比不足30%。對此，產經評論員彭雄江認為，“寶龍地產是與萬達同時期發力商業地產的企業，如今卻被萬達遠遠甩在身後，這説明公司在商業地產開發過程中的商業模式和拓展路徑出現了問題，沒能把握中國商業地產爆發的主通道”。

掩蓋的商業陷阱

轉戰商業地產未能在過去十年推動寶龍地產的“做大做強”。如今，反而因為商業地產的“項目單體投資龐大、投資回報週期長、二次開發維護運營招商專業性強”等問題，讓公司陷入“債務危機”。

截至2012年底，寶龍地產的總負債額高達237.08億元。 其中，總借貸金額高達110.54億元。當年，公司僅向銀行借貸、融資而付出的利息支出就高達7.31億元，較2011年同期的4.8億元增長52%。這一時期，公司商業地產營收增速卻遠遠低於融資成本的增速。

上市並未緩解寶龍地產的資金緊張局面。自2009年登陸香港資本市場後，2010—2011年兩年間，公司就在資本市場上進行三次融資，先後融得約28.5億元。2012年9月，寶龍地產又發行的10億港元優先票據，實際上僅獲得了9.945億港元的借款。但同時又以不到兩折的價格抵押股東30.24%的股權為代價。

正是看到了在商業地產把握過程中的“停滯不前、步履緩慢”，2010年寶龍地產將總部移至上海，並開始放棄此前“只關注二三線市場”的單邊經營策略，謀求向上海、天津、重慶等一線核心城市的商業地產佈局。

寶龍的這種“農村包圍城市”的經營策略轉型，在遭遇“二三線城市商業地產”拓展不利，投入產出比再度被拉開以及一級核心城市商業項目拿地成本暴增、後期開發投入商業環境白熱化背景下，資金鍊將面臨新的考驗。

進入2013年，1月初寶龍發行2018年到期的2.5億美元11.25%優先票據，5月再度發行2016年到期的8億元人民幣9.50%優先票據，所得淨額7.8億元。這兩筆高息融資均是用於現有債務的再融資。

高級會計師蔣國彪指出，“對於商業地產來説，資金鍊緊張雖然是常態化，但對於寶龍地產來説，如此高的負債和貸款，反映出公司商業項目開發的週期性較長，市場銷售及回款不暢通，不得不通過後續的借貸等持續投入來維持。一旦資金出現緊張，將會對公司整個商業體系運營造成連鎖反應”。

迷茫的寶龍模式

面對萬達等同行在商業地產上的“凱歌高進”，為何寶龍地產在商業地產項目上遭遇了“增速緩慢、拓展不力、後續乏力”等尷尬境地？寶龍地產的商業地產拓展短板到底在哪裏？

都説“路選多了，踩不死草。寶龍不只是路走多了，而是路走偏了”。上述知情人士坦言，“主要是寶龍過去所堅持的走‘二三線市場’路線以及涵蓋‘購物、遊樂、旅遊、娛樂、美食、文化、健康、運動、商務、國際社區等多元化’商業地產模式，將寶龍城市廣場這一商業地產項目運營，變成了一個龐大的商業縮合體同時，卻因為選址、定位等問題未能聚集起好的城市商業氛圍，讓城市廣場的投入產出比周期拉長，回報率也大大減少”。

事實上，近年來很多二三線城市由於受到消費能力、經濟水平、城市體量等因素的限制，很難在傳統的商圈之外，再建立第二、第三個新的商圈。這也是近年來拖累寶龍地產在各地城市商業廣場開發過程中“前期投入大、後期回報週期長、利潤少”的根源。

從2010年開始，寶龍地產決定在聚焦二三線城市的同時，戰略性進入一二線城市，繼續以長江流域核心區域，並擴展到環渤海、中部地區以及海峽西岸地區作為核心區域。《中國企業報》記者看到，目前寶龍地產城市廣場項目，主要集中於福建、浙江、江蘇、山東、河南等省市的二三線市場。

“儘管寶龍已經開始佈局上海、重慶、天津等一線大城市的商業地產項目，但寶龍進入時間已經較同行晚了很多，一些優勢地塊早就被對手拿下。更重要的是，當前一線大城市的商業地產已經出現泡沫化現象，這也會大大增加寶龍地產的投入產出週期。”彭雄江認為，寶龍目前已經很難在商業地產上再找到爆發性增長的動力。(記者 許意強)