土改破冰：粵農村宅基地可一定範圍內轉讓

廣東農村宅基地可一定範圍內轉讓

在土地制度的創新探索方面，廣東再一次加快了步伐，先行先試。近日廣東省法制辦正式就《廣東省農村宅基地管理辦法》（送審稿，截止到9月4日）公開徵求意見。據該送審稿稱，符合相關條件的農村集體經濟組織成員，報鄉鎮人民政府或街道辦事處同意，可以購買本鎮區域範圍內農村集體經濟組織成員的房屋，並取得相應的宅基地使用權。

而即將開閘的宅基地“有範圍、有條件”轉讓，使得土地制度改革向前又邁出了關鍵一步。

宅基地可一定範圍內轉讓

上述送審稿提出，依法取得的農村宅基地，應當辦理宅基地使用權登記，依法登記的宅基地使用權受法律保護。同時提出“一户一宅”原則，農村集體經濟組織成員一户只能申請一處宅基地。

城鎮居民被嚴格限制在購買範圍之外。該文件稱，鼓勵農村集體經濟組織成員出售依法取得的一户一宅之外的農村房屋，房屋所在的宅基地使用權相應轉讓。不過，文件強調，農村宅基地的所有權屬於農村集體經濟組織，“嚴禁城鎮居民購買農村宅基地及其地上房屋、附着物。”

時間回溯至今年3月7日，《廣東省城鎮化發展“十二五”規劃》正式出爐。《規劃》明確提出，“完善農村宅基地和承包土地處置、城鄉社會保險制度銜接等方面的具體配套政策，建立轉户農民權益保障機制，允許轉户農民在自願基礎上通過市場流轉方式出讓承包地、房屋、合規面積的宅基地並獲得財產收益，解除農村勞動力進城落户的後顧之憂。”

雖然廣東提出了探索轉户農民宅基地的正常退出機制的整體框架，但具體的思路及細則出爐各方都在揣測之中。此時公佈公開徵求意見稿，超出預期。

海通證券近日出爐的研究報告引起市場關注。該報告在預測我國土地制度改革的時間表方面提出，短期出台的《農村集體土地徵收補償條例》，按市價補償農民，被徵地農民納入社保體系。中期內，多地試點農村集體建設用地流轉。實施以土地為基礎的不動產統一登記制度，進行全國農村土地確權，賦予農民集體土地處置權、抵押權、轉讓權。長期則縮減政府徵地範圍，全面推行農村土地特別是非公益集體建設用地市場化流轉。全國多地建立農村土地交易市場。

已積累相關試點經驗

事實上，廣東已經有地級市開始進行相關方面的探索。早在幾年前，廣州就對宅基地流轉進行試點，廣州的宅基地和集體用地上住宅可以轉讓，但只限於本村村民內部流轉，這意味着小產權房仍然不可能拿到房產證，而集體土地上的非住宅房屋則是允許在外部流轉的。

在佛山順德，也開始探索宅基地分配製度的改革。如北滘鎮試點的“一户一宅”政策，按照到某一時點的實有人口數量，一次性下達村民住宅建設用地指標，將宅基地進行固化，並逐年安排建設。指標使用完畢，不再審批單家獨院式村民住宅用地。

記者於6月份在廣東雲浮市採訪瞭解到，該市已經試行宅基地集體內部流轉政策。雲浮市副市長黃志豪稱，“宅基地可以同村之間轉讓，內部也有價格。”該政策是對宅基地抵押貸款的進一步完善和提升，是防範風險事件發生的重要措施。

廣州一直走在試點的前列。7月24日，廣州市國土房管局和市法制辦起草的《關於我市土地節約集約利用的實施意見》也對外公開徵求意見。該《實施意見》提出，有條件的村，經村民會議討論決定，可以由村委會或村集體經濟組織向申請建房農民收取宅基地有償使用費。據悉，成渝試點“地票”流轉成為廣州借鑑的模式，相關條文也寫入該徵求意見中。

與此同時，廣州正加快建立城鄉統一的土地交易市場，規範集體土地所有權人採取公開方式出讓、出租集體建設用地使用權。集體建設用地流轉將在全市統一的土地市場平台上公開發布信息並進行交易。

記者還了解到，廣州從化市已經有部分鎮的村集體開始出售宅基地的產權。廣州早年就已經完成的農村土地登記發證工作，為此奠定了良好基礎。目前，廣東各地也在大力推動農村土地的等級確權以及土地證發放的進展。

“集體內部流轉和政府推動退出都難以從根本上解決宅基地流轉問題，”市場人士認為，廣東宅基地流轉的口子開的還不是很大，“希望通過採用價格手段等市場化的方式來實現宅基地退出。”(記者 朱文彬 編輯 楓林)