理財信箱：我有二套房 是賣還是出租？

問：我在上海有兩套住房，一套自己居住，另一套用於出租。目前，那套用於出租的房子價值200萬元，每月可以收到3600元租金。我計算了一下，租金回報率只有2%多一點。如果我把這套房子拋掉，即使只買低風險的銀行理財產品，年回報率也能達到4.5%，比出租房子的收益要高不少。請問，我應該怎樣處理這套房產，繼續出租還是賣掉套現？

在資產組合中，房產總是和數額巨大的資金聯繫在一起的。因此，無論是買房，還是賣房，只要是涉及房產問題，都必須慎重考慮。由於房產交易還會牽涉到大筆的交易費用，因此，要儘量減少房產買賣的次數，能不買就不買，能不賣就不賣。

像你這種情況，我不知道為什麼要賣房？我猜測，可能的原因有兩種，一是現金流有問題，你必須通過調整資產組合，獲得更高的現金回報，才能維持現有的生活。如果是這種情況，你沒有別的選擇，只有出售房產這條路可走。還有一種情況，你認為未來房價不會漲了，甚至可能下跌，所以要拋售房產。

那麼，上海房價會下跌嗎？上海是一個人口不斷流入的城市，剛性購房需求還比較旺盛。200萬元總價的房產恰好屬於剛性需求可以負擔得起的範圍。如果是首次購房，首付款在60萬元，公積金60萬元(兩人)加商業貸款80萬元，最優惠的貸款利率是在基準利率基礎上打85折，30年貸款每月還款額為7616.36元，月收入超過15000元的家庭就有能力買得起。2012年，上海職工的月平均工資為4692元，按照收入10年倍增計劃推算，居民的平均收入年增長幅度要超過7%，7年後月平均工資將超過7500元，意味着7年後拿到上海平均工資的雙職工家庭，都將有能力購買200萬元的房產。有能力購買200萬元房產的家庭會越來越多，而200萬元總價以下的房產卻越來越少，房價下跌的可能性不大。

既然房價不會下跌，我們還有必要拋售房產嗎？只要不是走投無路，或許保留房產是更明智的選擇。就算房價漲幅沒有前幾年那麼高，每年實現個2%~3%的增幅還是很有可能的，加上2%的租金收入，實際的投資回報會在4%~5%。除了房價會漲以外，租金的價格也會上漲，像你持有的這類低租金的房產，由於市場需求大，租金上漲的幅度可能還會比較高。幾年後，房產的綜合回報率就可能超過銀行理財產品。而銀行理財產品的收益率能維持在4%~5%已經屬於很不錯了。

雖然，房產的租金回報率暫時沒有理財產品的收益率高，但考慮到房產和租金都有上升空間，持有房產並不會比持有銀行理財產品吃虧。更重要的是，房產交易要支付大筆交易費用，不出售房產，就不會有資金方面的損失。

此時持有房產，會留給我們更多的選擇，既可以選擇出租，又可以選擇在適當的時機出售，還可以選擇自住(將另一套房產出租或出售)。而一旦將房產出售，我們就只有購買銀行理財產品這一種穩妥的選擇了。未來如果還要購房，不僅會損失交易費用，還可能被徵收房產税，這也是為什麼我們不鼓勵賣房的重要原因。