我國樓市呈現結構性不平衡 有關部門正制定長效機制

新華網三亞８月１５日電 近期，我國一線城市房價“高燒不退”，而部分二三線城市則“鬼城”“鬼樓”不時出現；房地產市場似乎成了一個投機市場，買房子保值增值的預期更加強烈。

在穩增長背景下，有關樓市的調控政策會不會“轉向”？房地產市場改革如何“破題”？正在海南三亞舉行的２０１３博鰲房地產論壇上，與會者圍繞目前樓市焦點問題展開了激辯。

一線房地產市場，堪比“最炎熱夏季”？

今年上半年，北上廣深等一線城市房價可謂是“高燒不退”，其温度上升堪比６０年來“最炎熱夏季”。

７月２０日，北京中建國際港開盤當天，１４６２套房源售罄，認購金額３７．９億元，創造了２０１２年以來全國單日、單一樓盤最高的銷售紀錄。

中國指數研究院統計顯示，７月份北京、上海等十大城市住宅均價為１７６０９元／平方米，環比上漲１．３４％。

“如今的樓市，一線城市和二三四線城市是‘冰火兩重天’。”住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌説。

與北上廣一線城市相比，相當一批二三線城市房地產市場冷清低迷。海南一家地產項目營銷部負責人告訴記者，他們的項目７月份以來成交為零，“公司要做的就是放慢推盤節奏”。

鄂爾多斯、温州等地，樓市更為趨冷。鄂爾多斯房價全線下跌，不僅出現大量的空置住房包括寫字樓，甚至引發了以白酒抵債和換取房產的亂象。

“三線城市房價已經被‘拋棄’。”金科地產集團股份有限公司副總裁李戰洪説。景瑞地產（集團）股份有限公司常務副總裁楊鐵軍説，景瑞地產最早在三線城市佈局，現在也在迴歸一線城市。

中國房地產業協會副會長朱中一説，２０１０年國家針對一線城市進行調控，大量房企湧入二三線城市形成過剩，一線城市再度供不應求。

“目前一線城市的供不應求，和三四線城市庫存積壓比較大並存。”國務院發展研究中心金融所副所長巴曙松認為，房地產業呈現結構性不平衡。

調控何處發力，樓市面臨“轉向”？

限購、限價、限貸等行政調控手段不可謂不嚴厲，但實際效果似乎依然不彰？

中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮認為，過去的調控措施不斷採用行政手段，在一定意義上不利於市場配置資源。

“我們的調控措施主要集中在限購、限價、限貸等一些方面，而土地和樓盤的有效供給明顯不足。”顧雲昌指出，今年上半年全國住宅用地供應僅完成全年計劃的３６．７％。而過去三年的土地供應計劃均未完成。

與此同時，證券市場吸引投資十分低迷，進一步加劇了房價上漲。財政部財政科學研究所所長賈康認為，作為最重要的投資渠道，目前股市的吸引力非常低，基金等多樣化理財產品也沒有得到應有的發展，房產因此成為“人見人愛”的投資方式。

渣打銀行“開發商景氣指數”調查的３０家開發商中，２３家開發商認為未來６月內房價漲幅將達１０％，６家開發商表示漲幅會更大。

“下一步調控政策可能更加尊重市場規律，但已經實施的調控政策短期內也很難退出。”住建部政策研究中心主任秦虹説。

賈康認為，目前經濟運行仍在“上限”和“下限”的合理區間，樓市調控和房價不會輕易“轉向”。

加大改革力度，建立長效機制

在博鰲論壇上，與會嘉賓認為，要改變以往“重調控、輕改革”的局面，以推進土地、税收、金融制度方面的改革為抓手，促進房地產市場平穩健康發展。

朱中一在博鰲房地產論壇上透露，有關部門制定的涉及房地產市場平穩健康發展的長效機制正在論證，估計３個月後逐步清晰並公佈於眾。

“長效機制必須更多運用市場的辦法，保持供求關係總量平穩，以及房價平穩。”顧雲昌説。

中國國際經濟交流中心常務副理事長鄭新立認為，在中國經濟放緩的背景下，房地產市場調控應改變以往的一些思路，從改善供給方面下工夫。

“改革是促進房地產市場健康發展最重要的契機。”陳淮説，當務之急是推進土地和資金要素的市場化。

一些專家認為，這一改革需從以下三個方面推進：一是逐步建立房產税、交易税等房地產的税收體系。二是推進土地制度改革，改變政府壟斷土地市場造成地價上升的局面。三是推進金融體制改革，拓寬財富階層的投資渠道，為積壓在房地產的投資資金“分流”。

“影響房價的因素主要是土地、税費和資金成本，對房地產的土地、税費和金融的改革在未來的幾年會有新的進展。”首創集團董事長劉曉光説。

專家建議，城市結構不合理現象是今後重點需要調整的方向。如果不能推進大中小城市協調發展，很難解決一線城市的房價過高問題。（“新華視點”記者王暉餘、郭信峯、鄭瑋娜）