專家稱北京目前房價不算高：未來五年將破十萬
買房的心中酸澀
賣房的偷着樂
調控終將選擇市場手段
這樣的樓市正常不正常？
如同今年屢創歷史新高的氣温一樣，北上廣深一線城市的房價也一齊創出歷史新高。雖然目前房地產市場仍處於調控之下，但很顯然，北京等一線城市的房價漲幅已遠遠超過今年3月底各地方政府所制定的控漲目標。
據鏈家地產市場研究統計，截至7月29日，北京7月純商品住宅成交均價為25138元/平方米，環比6月同期上漲9%，同比上漲21.6%。這一成交均價超過2011年2月的24459元/平方米，創下歷史最高。
房價一路上漲已成為不可改變的事實，而處於樓市不同維度的人羣對房價增長的感受和觀點也自然不同。本報記者分別對購房者、項目銷售總監、政府人士、業內專家進行了走訪，以求解讀不同人羣眼中不一樣的樓市。
酸
購房者：不買怕漲 買了怕跌
據北京市住建委的網籤數據統計，上週(7月29日—8月4日)北京住宅網籤總量為4153套，環比上週增加17.18%。 其中，新建商品住宅(含保障房)成交1806套，環比上漲46.0%。扣除保障房後，純商品住宅成交1676套，環比上漲50.3%。
從數據不難看出，量價齊漲已成為當今樓市的趨勢。而面對這一情況，最着急的恐怕就是購房人。
在買房這件事兒上一直都顯得很淡定的張斌(化名)，最近開始忙着看房了。
“去年我去通州看過一兩次房，那時候通州的房價才一萬六左右，可是不到一年的時間，現在通州的房價都已經漲到2.5萬元左右了，而且，我聽説通州的房價還會漲，只怕是再不出手就再也買不起了。”張斌表示。
張斌今年28歲，來北京3年左右，在國貿附近的一家廣告公司上班，月薪1萬元上下。他本來想等自己的社保滿五年後再開始看房的，可是目前北京快速上漲的房價已經打亂了他的計劃，讓他提前打起了買房的主意。
對於在國貿附近工作的張斌而言，臨近CBD的通州無疑是理想的居所。可是，由於張斌的社保還未滿五年，不能在北京購房，因此，只能將自己的目標放在了臨近通州的燕郊。
“去年我去燕郊玩兒過一次，那時候燕郊的房價才5000多元，可是目前燕郊的房價都已經破萬了，真是太瘋狂了。”張斌吃驚地説。
按照張斌原本的規劃，他本來準備在燕郊買一個三居，可是由於燕郊房價已經破萬，他只能將自己的購房計劃變成了購買一套稍微大一點的兩居。
可是，後來的事實證明，購買兩居也絕非想象中的那樣簡單。
據張斌介紹，他原本看上了燕郊核心區一個項目的小户型，可是由於當天還有些猶豫就沒有交定金。可誰知，當張斌第二天再來到該項目的時候，該項目的售價不僅上調了千元左右，而且自己喜歡的那套房子還被另一個購房者直接加價3萬元搶走了。
銷售人員告訴張斌，他相中的那個項目最近還會上調售價。為了不再錯失良機，張斌果斷地訂購了一套房，即使自己相中的户型只剩下頂層的房源。
“好後怕，我買了房之後，那個項目的售價果然又上調了一次，目前都到1.1萬元每平方米了。”張斌不無慶幸地説。
可是，興奮勁還沒持續幾天，張斌就又後怕起來：“1.1萬元每平方米對於燕郊而言確實有點高了，燕郊的房價會像2010年那樣大跌嗎？”
據他了解，燕郊2010年的房價和目前很像，一度突破萬元大關，可是後半年，受國家調控政策的影響，燕郊的房價又急轉直下，一度跌到四五千元的水平。這成為了不少燕郊購房者心中永遠的痛。
其實，像這樣的例子在當前的北京並不少見。“在房價高啓時，買房，害怕房價會跌；不買房，又害怕房價會漲，以後再也買不起了。”這已經成為很多張斌這樣的購房者內心最真實的寫照。
銷售總監：為日光盤而奮鬥
近期的新房市場好似脱繮野馬一般頻現“日光盤”。例如，位於大興黃村的中建·國際港項目開盤1462套房源當日售罄，創造了2012年以來全國單日、單一樓盤的最高銷售紀錄；再比如，上週位於平谷的純新盤首城匯景灣，與位於房山區城關鎮的中冶·藍城兩個項目，開盤當天被認購一空。
房價一路上漲，房子“日光”熱銷，恐怕最樂的就是樓盤銷售總監了，終於擺脱了調控以來的銷售瓶頸，可以大鬆一口氣了—今年的銷售業績終於不用愁了！
最近，某上市公司項目銷售總監劉麗(化名)可以説是“痛並快樂着”，一場接一場的項目推介活動讓她忙得不可開交，但銷售業績的直線上升，也讓其對今年的銷售業績抱有前所未有的信心。
“幾天前我們的一個剛需項目開盤，去化率達到100%。現在不愁賣，未來爭取銷售的項目都能達到去化率100%。”劉麗對記者如是説。
據其介紹，剛需盤目前銷售最為火爆。“現在市場上所有的項目都銷售得不錯，走得最快的產品是剛需產品。而走得快與慢主要是跟需求有關。剛需的客户羣基數大，需求量大，所以銷售得比較快。畢竟剛改客羣相對於剛需來説，受眾人羣略少。”
據記者瞭解，該房企為贏得剛需客户，在原有產品系上又增加一個系列，而此係列的產品主要針對的就是剛需和剛改人羣。
而現階段，該房企由於市場回暖等原因，也開始着手向中高端住宅邁進。據瞭解，其在北京西部的某高端項目已經開始大量蓄客。
“對於這個項目，公司2月份拿得該地塊，現在根據整個節奏規定四季度開盤。肯定不會捂盤，根據銷售節奏進行銷售，回籠資金後再進行開發拿地。”劉麗這樣表示。
而對於項目價格調整這一話題，劉麗採取了迂迴戰術，“剛需和高端樓盤的銷售手法略有差別，但無論做什麼項目什麼產品，都是從品質出發。只不過從手法來講，不管是剛需、中高端，還是高端，手法都是不一樣的；甚至都是剛需盤，手法也不一樣，每個項目都有自己的特質。”
但同時劉麗也表示，下半年，客户的需求還是有的。具體可能還要看土地供應、需求變化和開發商拿證情況，根據具體情況而定，但目前從現有狀況來看，需求還是相當旺盛的。
不言而喻，火熱的銷售狀況，使房企的銷售層面對價格和購買需求上漲還是有絕對信心的。
政府人士：房地產市場將更多依靠市場調控
近日，有媒體曝出，有關房地產調控的長效機制已經形成初步草案，正在有關部委、協會等小範圍內徵求意見，但推出時間尚未確定。不難看出，房地產調控的市場手段正在逐步完善。
“下半年北京房價應該還會上漲，但上漲態勢變弱。就長期而言，房價的走勢會受宏觀經濟情況影響，以及未來房地產政策走勢的影響。目前全國房地產市場呈現冰火兩重天的狀況，一線城市銷售火熱，三四線城市有的供大於求，因此未來調控政策可能相對穩定，新一屆政府更倡導依靠市場手段進行調控。”談及調控下依舊堅挺的北京房價，某接近住建部人士如是説。
捆綁銷售方式再演變
該人士表示，下半年北京市場將更平穩，銷售量同比增長，但是增長量放緩，房價也會往上走，但具體幅度難以判斷。“因為誰也不知道市場上真實的房價是怎樣的。調控政策下，房企為了在獲批預銷售許可證的同時賣到更高的房價，可以説是‘八仙過海各顯神通’，其中比較主流的做法是通過捆綁精裝修來提高最終售價。”
據記者瞭解，現在開發商普遍在琢磨如何通過添加額外部分，實現最終成交價的上漲。除了精裝修外，有的房企連車位都捆綁在一起銷售。
“如果精裝修價格定得過高，而質量不夠好，引發糾紛的風險較高，所以房企把車位捆綁進來，淡化風險。”該人士介紹説，將以前作為贈送面積的陽台，單算面積，賣給購房者也成為房企加價的“法寶”之一。“主要看開發商在給建委報面積的時候是怎麼報的，有的開發商沒有把陽台的面積報進去，或者高度不超過2.2米的陽台，按規定不算入總面積。這種沒加進去的面積，房企之前説是贈送給購房者，而現在可能就算成面積，再賣給購房者。”
就目前價格持續上漲的情況，整個社會的觀望態度明顯，都在猜測政府是否會有新的政策落地，但就現階段來看新政策出台的可能性不大。對此，該人士道出其中原因，“這一年來，北京、上海等一線城市的樓盤銷售總體都很好，有些樓盤日光排隊，但是我們不得不看到，鄂爾多斯和温州等不少的中小城市供大於求的局面已經形成。這種情況下，如果中央出台政策怎麼出台？到底是收緊還是放開？”
目前房企融資已經開始放開，房產税也聚焦增量有了新的突破。“種種跡象表明，新一屆領導班子更強調用市場的手段去調控房地產市場，用總理的話説就是‘讓市場的手更好地發揮作用’。未來房地產調控還是會持續，只是手段上會有變化，一是政策調控可能會有保有壓，針對一線城市和二三線城市會有不同的力度；二是更多采取市場化的調控手段。”
而就北京而言，該人士認為，目前購房需求依然很強勁，供應量短期缺乏，如果政策手段直接撤銷，房價肯定走高，從民生角度講無益。所以硬性調控政策會被逐步替代並退出。
專家：北京房價未來五年將破十萬
日前，中國房地產研究中心測評的2013年度上半年中國房地產企業銷售TOP50出爐，再度領銜榜首的萬科等品牌房企又迎來一個大豐收。有人推測，銷售業績的持續上升，有可能會使房企的信心大增，從而導致漲價。面對這一問題，一些資深市場分析人士給出了各自的觀點。
北京目前的房價不算高
高策地產服務機構董事長陶紅兵一句驚人：“我覺得北京目前的房價很正常，一點都不高。”
陶紅兵認為，北京的房地產市場實際上是面向全國的市場。在北京，我們不能按照北京的人均收入來衡量其房價是否過高。因為北京的房價不應該是由北京人的工資性收入來衡量的，它應該是由全國的有錢人的收入來衡量的。目前，想到北京買房的有錢人有成千上百萬，這些人的收入水平非常高，如果用這些有錢人的收入水平來衡量北京的房價的話，那麼，北京目前的房價一點都不高。再次，如果把北京的房價和同是國際性大都市的香港房價比，北京的房價一點都不高，相反還差很多。
那麼，為什麼香港的房價這麼高卻不會出大問題呢？因為香港在保障房方面做得非常好，香港的中低收入者可以通過政府的保障房來解決基本的住宿問題，所以，不會出大的問題。我們過去在保障房建設方面的欠賬比較多。
據陶紅兵介紹，香港的保障房一般面積都很小，而且也沒有獨立衞生間，廁所都是公用的，這使得有錢人不會去染指保障房。但是在大陸，我們的保障房建設的樣式和商品房差不多，這使得很多不符合規定的有錢人也去爭搶保障房，使很多應該得到保障房的人反而被排擠在保障房的序列之外。
假如國家規定保障房的面積只能在60平方米以下，而且，只要保障房的擁有者購買商品房，就必須把保障房交出來，而且，保障房只能由政府按照原價回購，不能流向市場，這樣保障房就可以一直掌握在政府手中，用於保障中低收入者的居住權益。但是，目前在我國，保障性住房可以流向市場進行交易，獲得高額的收益，這使得很多有錢的人都想方設法進入到保障房領域，進而使得很多本該得到保障的中低收入人羣反而得不到保障。
有能力購房就儘早出手
目前，有些業內人士預言，北京未來的房價將突破十萬。對此，陶紅兵表示，未來五年內，北京的房價就能突破十萬，甚至超過這一水平。如果不從根本上解決土地出讓和住房分配製度的問題，按照目前的情況來看，北京的房價在未來的10年—20年內一定是上漲的。
就短期來看，今年下半年，北京的房價還將穩中有漲，但是漲幅不會高。因為目前政府通過各種行政手段調控，開發商目前也不希望用暴漲的方式來和政府對抗，政府通過限價等措施還是能夠控制房價的漲幅的。另外，去年下半年到目前，北京市房價的漲幅確實比較大，這使得一些購房者開始觀望，降低了一些剛性需求，這對北京房價的上漲能起到一定的緩和作用。
今年北京市成交的一些地塊的價格都比較高，由於開發商不會賠錢賣房子，因此在地價仍然上漲的情況下，未來北京市的房價仍然會漲。但是，由於今年成交的這些高價地，大概在明後年才能入市，所以不會直接影響今年下半年北京樓市的走勢。
陶紅兵説，過去十幾年，很多購房者都是從這樣一種糾結的心態中過來的，想要買房，又覺得價格太高，不買房，又害怕房價進一步上漲。但是，當初很多購房者覺得很高的價格，到目前來看其實都是“地板價”。同理，現在有些購房者覺得北京的房價很高，但現在北京的房價與將來北京的房價相比也只是“地板價”，因此，購房者只要有能力購買，就應該馬上出手去買房，不要幻想北京市的房價會往下走。
“北京不像一些二三線城市，需求不大，土地供應充足。北京目前的情況是，需求過大，而土地供應不足，所以北京的房價易漲難跌。”