北京國有劃撥土地莫名給私企 3000萬出讓金流失

“劃撥土地”改變使用主體或者使用用途,前提是必須補繳土地出讓金,並取得政府的同意。這是一個常識問題。否則,國土部門是不會給買賣雙方辦理過户登記的。

但就是這樣一個常識問題,實踐中在一些地方卻能出現例外:不繳一分錢土地出讓金,就能拿到一塊劃撥用地。什麼途徑可以做到?答案是:參加法院執行環節的房產拍賣!

這一做法遭到了法學專家的質疑。專家認為,開了這個口子,容易誘發腐敗,導致國有資產流失。

劃撥用地轉讓必須繳納出讓金

7月11日,本報以《國有劃撥土地何以落入私企名下》報道了這樣一個案例。被執行人是民營教育機構——北京科技經營管理學院,因為欠債,被北京一中院查封房產並委託拍賣。被查封的房產位於海淀區三義廟2號院,該房產附屬土地性質為“劃撥”。買受人為北京三浦投資管理有限公司(簡稱三浦公司)。後者憑法院的協助執行通知,順利地在海淀區國土部門辦下了劃撥土地使用權證。

而按照評估公司給法院的提示,這塊土地的出讓金估計在3000萬元以上。這會不會造成國有資產的流失?對此,有關各方給出了不同的解釋。

三浦公司有關負責人到本報編輯部解釋,不會造成土地出讓金流失。原因是,轉讓到自己名下的土地為“原狀轉移”,性質仍為“劃撥”,不可以出讓。待到三浦公司出讓時再補繳土地出讓金也不遲。

對此,北京大學以及中國政法大學的多位著名法學專家近日在接受《法制日報》記者採訪時明確表示,法律上沒有劃撥土地“原狀轉移”這一概念。

2007年修訂的《中華人民共和國城市房地產管理法》第40條明確規定:“以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當按照國務院規定,報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的,應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續,並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。”

此外,國土資源部出台的《劃撥用地目錄》,對哪些單位可以取得劃撥用地作出了明確規定。

國土部門應向法院發出審查建議

回放三浦公司拿到國有劃撥用地的全過程,看不到哪一個部門要求三浦公司依法報批並應繳納該繳納的土地出讓金。

對此,有關部門給出的解釋是:“國土資源主管部門根據法院的判決和裁定辦理變更登記手續符合法律規定。根據《關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》(法發【2004】5號)等規定,國土資源主管部門根據法院協助執行通知書辦理變更登記,不對生效法律文書和協助執行通知書進行實體審查。因此,為當事人頒發劃撥性質的土地使用權證,符合法律規定。”

“不對生效法律文書和協助執行通知書進行實體審查”,是否意味着城市房地產管理法等要求的“劃撥土地轉讓審查”以及“補繳土地出讓金”的規定,也可以不予執行?

專家認為不可以。中國政法大學教授張樹義告訴《法制日報》記者,依據最高人民法院、國土資源部、建設部《關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》的規定,“國土資源、房地產管理部門認為法院查封或者預查封的土地、房產權屬錯誤的,可以向人民法院發出審查建議”。

“作為土地主管的專業部門,是否發現了法院的裁定存在錯誤?如果發現了確實存在錯誤,是不是該向法院發出審查建議?”中國政法大學教授卞修全表示,國土部門在有關規定已經很明確的情況下,就應該依法依規審查。“對於法院的協助執行裁定,國土部門應當執行,但關鍵問題是在執行過程中不能違反法律、法規規定的既有程序與條件。”卞修全説。

專家介紹,1997年8月,原國家土地管理局關於人民法院裁定轉移土地使用權問題對最高人民法院經(1997)18號函的覆函中明確表示,國有劃撥土地使用權不屬於當事人的自有財產,不能作為當事人的財產進行裁定。但在裁定轉移地上建築物、附着物涉及有關土地使用權時,在與當地有關部門取得一致意見後,可裁定土地可以隨地上附着物同時轉移。凡涉及改變土地用途的,需徵得土地管理部門同意,補繳出讓金,且應該在法院的裁定中載明。

據此,法院處置劃撥土地的程序包括:一、與當地有關部門取得一致意見；二、徵得土地管理部門同意；三、補繳出讓金,且應該在法院的裁定中寫明。

受讓人土地使用證應予撤銷

張樹義告訴《法制日報》記者,法律規定了劃撥土地的轉讓程序,要經過有批准權的政府批准並繳納土地出讓金。“劃撥土地屬於特定的物品,將其變更為商品的過程中,必須要經過特定的手續。”張樹義説,這些程序規定就是為了防止國有資產流失,避免劃撥土地被無償轉讓給不符合條件的公司。

北京律師陳旭則表示,取得國有劃撥土地使用權的主體,還必須符合劃撥用地目錄的要求,“不是誰想要就能要的。國家對劃撥用地的主體資格有明確的限制。”陳旭説,因為國有土地稀缺,必須要保證公共事業的用地,避免無序炒地。

三義廟2號土地的轉讓沒有經過政府部門批准,沒有繳納土地出讓金,而是通過司法協執程序直接劃轉。這在中國行政法學會會長、中國政法大學副校長馬懷德教授看來確實不可思議。他説,據他了解,一所國家重點大學,折騰8年也未能將學校的一塊劃撥用地轉化為工業用地,因為這種轉換審批是很嚴格的。

北京大學教授姜明安説,如果國有劃撥土地可以以法院裁判的方式轉讓,一定會引發國有資產流失以及腐敗問題的大量滋生。“因此,制度設計上就不會允許開這個口子。”

“三浦公司作為一家投資管理公司,其在本案執行過程中通過收購的債權換取海淀區三義廟2號院,這實際上是一種劃撥土地的買賣合同行為,因未經有批准權的人民政府批准,未繳納土地使用權出讓金,應當認定該買賣合同無效,其已獲得的土地使用證應予撤銷。同時,海淀國土分局為其核發新的土地使用證的行為屬於明顯違法的具體行政行為,也應予撤銷。”姜明安、馬懷德、張樹義以及卞修全説,北京市一中院的執行裁定同樣應依法撤銷。

記者瞭解,為了堵住這個口子,一些地方法院和國土部門達成了一致意見。比如《雲南省高級人民法院、雲南省國土資源廳關於人民法院在執行案件中涉及土地權屬等有關問題的處理意見的通知》明確規定:“人民法院在執行中涉及轉移以劃撥方式取得的土地使用權時,應與土地行政主管部門取得一致意見後,再行裁定轉移；……對不再屬於劃撥供地範圍的,應告知補辦國有土地使用權出讓手續,補交土地使用權出讓金。”（法制網記者 張維）