北京擬推自住型住房政策 多地抑房價動真格

8月18日,國家統計局數據顯示,7月份70個大中城市房價總體仍呈漲勢。北、上、廣、深等一線城市房價上漲壓力巨大。在這種形勢下,北京、福建等地正在醖釀推出新政,以平抑房價。而從全國市場來看,建立樓市調控長效機制已刻不容緩。

持續“出色”的房價

一線城市房價依然“高燒不退”。最新統計數據顯示,7月份新建商品住宅價格方面,北京漲幅達18.3%,廣州漲幅達17.4%,深圳漲幅達17%,上海漲幅達16.5%;二手房同比漲幅前四位也全部是一線城市:北京漲幅15.3%,上海漲幅10.9%,廣州漲幅10.7%,深圳漲幅10.5%。

新城控股副總裁歐陽捷對《國際金融報》記者表示,各種數據都表明了一線城市依然表現最為出色,市場成交量價齊升級,土地出讓金屢創新高,重點房地產企業的佈局也持續快速向一線城市轉移。

“隨着新型城鎮化的不斷深入,東部三大城市羣和中西部省會城市將有望成為未來十年城市化的最大收益者。與這些表現不俗且後續潛力依然巨大的區域相比,中西部的中小城市可能有點糟糕,在目前這種城市結構、發展佈局轉變成大城市優先發展的背景下,如何激發小城市的發展活力,是需要解決的問題。”歐陽捷説。

中投顧問宏觀經濟研究員馬遙認為,一線城市房價漲幅居高不下,一方面在於這些地區各種優勢資源如教育、醫療、就業機會等不斷集聚並且密集,吸引人口匯聚,而土地資源有限,住房剛需和改善性需求不斷增加,導致住房市場供不應求,房價水漲船高;另一方面,經濟下行,地方政府對土地財政的依賴不減反增,地價不斷攀升,拿地成本高昂,推高房價。

多地欲平抑房價

房價持續上漲,外界質疑,國家以限購、限貸等為代表的行政化樓市調控作用是否越來越弱。馬遙指出,房價持續上漲並不代表國家的政策越來越微弱,只是説明國家政策所能起到的效果愈來愈微弱,而國家出台的限購、限貸等政策的調節力度是加強的,對市場的干預也較為明顯,只是難以抑制房價的上漲。

除了國家宏觀調控政策的相繼出台,各大城市也絞盡腦汁穩房價。據瞭解,為落實“進一步降低自住型改善型商品住房價格”的房價控制目標,緩解供求矛盾,北京已部署安排相關部門抓緊研究推進自住型商品住房供地和相關政策。北京市住建委相關人士表示,北京關於自住型商品住房的政策草案已經基本形成,近期也將陸續形成有效土地供應。其中朝陽區豆各莊鄉黃廠村地塊,已經在北京市土地整理儲備中心掛牌,交易公告第四條明確“本次出讓宗地中除公共租賃住房外,剩餘居住用途建築規模建設的商品住房銷售限價為22000元/平方米,套型建築面積全部為90平方米以內,單套商品住房總價控制在200萬元以內。”該地塊周邊二手房目前的均價在28000元/平方米左右。預計隨着這類限房價、競地價項目的陸續推出,將有效平抑房價,有利於滿足中端需求。此外,福建省福州市及泉州市出台多項政策,從用地、資金補助、税收減免、優惠政策等各方面鼓勵企業投資建設公共租賃住房。

馬遙認為,公租房、廉租房建設早已有之,效果卻並不理想,也沒有緩解房價上漲,原因在於政策落實不到位,質量、交通便利度難以保障,不能滿足消費者需求。在他看來,房價居高不下,尤其是一二線城市房價漲幅不斷攀升,一方面是受供求因素影響,住房剛需和改善性住房需求持續增長;另一方面在於地方政績考核僅以GDP為主,加之對土地財政的依賴很強,推高地價,助推房價趨勢明顯。未來房價,一二線城市“易漲難跌”,除非資源配置出現調整,人口布局出現轉變。

能否學學新加坡

值得一提的是,在中國控房價幾乎失效的同時,新加坡也開始進行了相應的房產調控政策。

8月18日晚,新加坡總理李顯龍在國慶羣眾大會上宣佈,購買二房式組屋的低收入家庭,未來提升到三房式組屋時,將能享有住屋提升津貼(Step-Up Housing Grants)。此外,特別公積金購屋津貼(Special CPF Housing Grant)也會擴大到四房式組屋。今後購買這類屋子的中等收入家庭,將能獲得另外高達2萬元的津貼。

新加坡國家發展部部長許文遠在今年初的新加坡財政預算案辯論期間曾透露一個目標,要讓人們用四年薪水便買得起組屋。他也邀請國人蔘加住屋課題全國對話會,共塑住屋政策未來的方向。在業內人士看來,新加坡政府的目標積極樂觀,非常有利於民生福利。

歐陽捷表示,中國房地產未來將面臨幾大趨勢,新一屆政府上台後最顯著的變化就是加大發揮市場自身的調節效應,減少或者弱化政府的行政審批和行政干預,針對房地產調控,這樣的思維模式正向更為積極合理的方向轉變。

歐陽捷指出,當下的市場需求主體主要是剛性和改善性需求,新一屆政府可能要探索出一套以市場調節為主體的長效機制,行政之手主要放在保障房和棚户區改造上。此外,目前來看,房地產融資的閘門有重啓趨勢,開閘後將為後續健康發展提供便利和可能,新增土地指標將會與城市人口掛鈎以促進人的城鎮化。