樓市調控長效機制有望10月亮相 房產税擴圍是重頭戲

提要：上市房企再融資的大門似乎有重新打開的跡象，而前不久舉行的中央政治局會議“意外”地沒有強調房地產調控之事，房產税“接棒”傳聞沒有兑現。這些蛛絲馬跡，給房地產調控的前進蒙上了神秘面紗。

上市房企再融資的大門似乎有重新打開的跡象，而前不久舉行的中央政治局會議“意外”地沒有強調房地產調控之事，房產税“接棒”傳聞沒有兑現。這些蛛絲馬跡，給房地產調控的前進蒙上了神秘面紗。

房地產調控將走向何方？房地產市場又該如何發展？在實體經濟復甦不盡如人意的情況下，房地產行業要發揮怎樣的作用？

調控長效機制或在10月亮相

在上海復旦大學房地產研究中心主任尹伯成看來，對房地產市場來説，歸根到底還是要建立長效機制，“出台房產税就是一個相對長效的方法，至少會對市場看漲的預期有所打壓”。

8月5日，發改委主任徐紹史在 報告中指出下半年工作重點包括“促進房地產市場平穩健康發展”，具體內容包括“堅持房地產調控各項政策，加大對保障性安居工程建設的推進力度，加快普通商 品住房開工建設，支持居民家庭首套自住購房需求”。行業分析人士指出，近期調控政策稍有鬆動的跡象，房地產未來的發展更是以平穩為主，而調控房價或者促房 價合理迴歸等不再是重點。

有消息稱，有關房地產調控的長效機制已經形成初步草案，並在有關部委、協會等小範圍內徵求意見的消息。有相關知情人士透露，具體方案或許在10月份舉行的十八屆三中全會時亮出眉目。

針對這一消息，中國房地產協會副會長朱中一説：“長效機制的草案肯定有了，是由國家發改委牽頭，建設部、國土部以及財政部等部門都會參與。”

不過，建設長效機制並不是一件容易的事情。朱中一指出，長效機制的內容應該包括如何完善住房制度、調控的機制、財税制度以及住宅產業化等問題。並且，長效機制會對現有的財税體制、土地政策、金融體制都會有所改革。

對於長效機制什麼時候出台成型的問題，朱中一説：“長效機制沒有五年時間難以出台，並應當在改革過程中根據市場情況進行即時更新。”

從目前的情況來看，房產税擴圍極有可能是長效機制建設的重頭戲。

房產税擴圍勢在必行

財政部發布的《2013年上半年税收收入情況分析》顯示，1-6月，全國房產税完成徵收822.30億元，同比增長11%，比去年同期增速回落 了19.1個百分點。房產税收入佔税收總收入的比重為1.4%。房地產保有環節的税收收入增速回落，交易環節的税收收入增長較快。

房產税有關優惠政策及土地購置面積負增長使得房地產保有環節税收收入有較大回落。分析指出，房產税收入增速回落的主要原因：一是去年同期基數較高。二是政策性減收因素。

房產税擴圍的基調早已定下，但擴圍的時間表以及具體方式，決策層至今仍沒有達成一致，於是，杭州房產税試點方案在出台前夕被臨時被叫停。

關於房產税推進工作，財政部多次“放風”；由於杭州房產税試點前被叫停，再次引發一輪熱議。分析人士指出，地方政府缺乏積極性成為擴圍難推進的主要因素。

中國國際經濟交流中心研究部副研究員馬慶斌表示，經過重慶和上海這兩個城市的試點，已經形成兩大共識：一是房產税徵收具有必要性，二是房產税的擴圍具有一定的可行性。

財政部財政科學研究所副所長王朝才也表示，房產税的擴圍在技術層面上來説已經不存在問題，主要還是看地方政府的積極性。地方政府應該是考慮到房產税一旦實行，會對當地樓市產生很大的影響，因此有所顧忌。

需建立一套公正公平的體系

中國社會科學院金融研究所研究員易憲容稱，“政府的意圖是讓現有對房地產市場過多幹預的行政政策退出，而更多地利用經濟槓桿來調控房地產市場。當然這種意圖是正確的，但當前的問題是，中國房產税徵收基礎條件不成熟，如果僅僅是像上海及重慶那樣的試點，所起到的作用十分有限，並且還會增加房價上漲預期。”

易憲容認為，徵收房產税不是可“一了百了”的事情，而是要建立起一套公正公平的房產税體系，既要包括對過多持有住房的累進税制，也要包括對弱勢 民眾的房產税減免條例。而這需要一系列的制度基礎，包括建立公開透明的住房信息系統，在此基礎上通過公共決策的方式來設立相關的法律。

申銀萬國認為，我國對住宅開徵房產税的城市數量在未來3-5年會逐漸增加，但實質會較為温和，以增量、非首套房徵收為主。至於房產税擴圍的方向，或許並不侷限於一、二線城市，房產税的改革可能從中小城鎮開始。

住建部村鎮建設司司長趙暉近日指出，大城市是政府把土地賣給開發商，開發商再把房子賣給老百姓，買房者的資金通過開發商的渠道最終進入政府，政府再拿錢建設基礎設施。但小城鎮不能依靠土地出讓金，因為小城鎮的土地大部分是集體建設用地，不能流轉。必須改革農房建設機制，通過打破宅基地只能在村內 分配的體制，在鎮區規劃農房新區。政府負責規劃管理和基礎設施建設並建立中央財政支持機制，集聚人口和資本，帶動小城鎮建設。