蔡為民：房價調控的長效機制

有號稱“知情人士”透露，中央對待房地產的態度已從“強調調控”轉化為“建立長效機制”，以避免此前調控“治標不治本”所帶來的弊端，但在我看來，後續發展恐怕不會這麼地“理所當然”。

這兩年，因地下金融資金鍊出現斷裂危機而一直處於風口浪尖的温州，近日又因對在調控政策中扮演重要角色的“限購令”做出調整，重上媒體主要版面，坊間為之議論紛紛。

中央不會出面干預微調

“以户為單位，只要名下住宅未滿2套，還可購買”——此為温州市官方口頭髮出的新政內容，由於是新一屆政府上台後，首宗鬆綁限購措施的作法，故備受市場關注。

目前外界在冷眼旁觀的是：中央會否有所表態？如果出手喊停，説明雖然政府換屆，但仍然堅持“調控不動搖”。如果未出面制止，便意味着各地可依據自身發展需要與判斷，自行調節中央調控的相關規定。如同温州市房屋交易產權登記管理中心人士所強調：這一微調並未突破國務院的調控界限，況且市場環境已經變化，不太會因此重新抬高房價，助燃炒房。

我揣測中央不致干預温州的限購新規，倒不見得是“人走茶涼”，而的確“事過境遷”。

不只考慮到温州房價在70個大中城市中，是唯一出現房價連續數月下滑的城市，也因為國內外經濟、金融形勢已然發生劇變，房地產的角色扮演大不同於往昔(之前已多次評述，在此便不贅述)，況且國務院正研議房地產調控的長效機制，目前已形成初步草案，並在有關部委、協會等小範圍內徵求意見。據悉，該草案對於現有的財税、土地政策、金融體制等，都會有所改革，其中包括：房產税試點擴容、個人住房信息系統全國聯網、健全不動產統一登記制度等。

以長效機制取代限購令

換言之，在長效機制隱然成形的情況下，限購令逐步退出市場已成定局，温州只是“先行一步”而已，似無橫加阻擾的必要。加之該市2011年3月出台的“限購”之嚴厲，連北京都自嘆弗如——本市户籍居民家庭名下住房不足二套的，只可新購一套商品住房(含二手存量房)，且無論買後是否賣掉，都不能再購買房屋。而當時多數城市的規定是本市户籍未達兩套仍可購房，並無要求“不管購房者是否有房，只能新購一套”。

這就難怪温州官方會指出，政策微調之後，將有兩類人羣受惠：限購後買了首套房，後來賣出，因限購無法再買的無房户，及限購後買首套房，因限購無法再買大户型的改善型需求者。

“鋸箭”之後，隱患仍在

雖然有號稱“知情人士”透露，中央對待房地產的態度已從“強調調控”轉化為“建立長效機制”，以避免此前在體制不順的情況下，以行政手段“治標不治本”所帶來的弊端，但在我看來，後續發展的可能演變，恐怕不會這麼的“理所當然”。

之所以做出如此悲觀判斷的原因，在於綜觀其內容均不涉及10年32次調控總以慘敗告終的核心障礙——土地財政所催生之地方賣地衝動及其融資平台的無限擴張。亦即按目前所看到的方案執行，並不能真正有效解決房地價非理性飆漲，充其量僅是使貪腐資金以更隱秘的方式進出樓市，或阻擋部分國內外熱錢過度炒作房產而已，堪稱：華而不實的“鋸箭療法”。

地方政府拼命為房價“護盤”

不久前國土部曾發出警示：土地出現過度融資現象。顯示除了房企之外，地方政府已自我矮化為上市公司，為“股(地)價”護盤不遺餘力。因為透過土地儲備機構，地方政府早就把手中土地拿去向銀行質押借款，為了避免抵押物貶值及額外創收，地方政府會基於本能不斷哄抬房地價，這也正是一些不肖的偽學者、專家“應運而生”，趁勢狂吠“房價愈低的城市愈丟人”之讒言謬論的本質原因。

總體言之，凡是不觸及解構利益集團的任何房地產政策改革之所謂“長效”機制，其最終的宿命，都無法避免歷次調控一樣結局，以無效告終。