房貸還款 額本息法和等額本金法哪種更好？

問：最近，我正在辦理房屋貸款手續，聽朋友説房貸主要有兩種還款方式，等額本息法和等額本金法，他説同樣的貸款年限、同樣的貸款金額，等額本金法支付的利息比等額本息法少，告誡我一定要用等額本金法。可如果採取等額本金法，首月的還款額較高，我能夠貸到的房貸金額就要降低，會讓我的購房資金產生缺口。請問，我該怎麼辦才好呢？

等額本息法和等額本金法是最常用的兩種房貸還款方式，除此之外，以前也有銀行搞過“雙週供”(每兩週償還一次房貸)和“氣球貸”(前期按長期的等額本息法還貸，幾年後一次性償還剩餘款項)。

不同的還款方式支付的利息各不相同，那麼我們該怎麼判定哪種方式更好呢？如果只看利息支出，那麼最好的方式是不借款，利息支出為0 ，但在房價越來越高的情況下，能夠不貸款買房的人越來越少。既然要貸款，就必然要支付利息，多借自然應該多支付利息。

就拿兩種主要的房貸還款方式來看，為什麼同樣的貸款年限、同樣的貸款金額，等額本金法支付的利息比等額本息法少呢？我們舉個簡單的例子來説明一下，假設貸款的本金為120萬元，貸款年限為20年，貸款利率為6%。用等額本金法還款，每月償還的本金為5000元，第一個月支付的利息為1200000×6%/12=6000元，兩者相加為11000元。用等額本息法還款，每月的還款額為8597.17元，其中第一個月的利息與等額本金法相同，也是6000元(都是120萬元借一個月產生的利息)。等到第二個月的時候，情況就不一樣了，等額本金法還款後，貸款餘額降至119.5萬元，第二個月支付的利息為5975元;等額本息法還款後，貸款餘額119.74萬元，高於等額本金法的119.5萬元，因此，就必須支付更多的利息。從第二個月開始，等額本金法就因貸款餘額較少而支付的利息也少。根據計算，不考慮提前還款的情況，20年時間等額本金法需要支付利息723000元，而等額本息法需要支付利息863321元，比等額本金法多支付約16萬元。但這多支付的利息完全是由於多借款造成的，只要後期採取提前還款的方式，完全可以把這些利息省出來。

像你這種情況，採取等額本金法就不太合適，由於每月還款額不能超過收入的50%，採用等額本金法，你可以借到的房貸金額將大幅縮水。如果你的收入是17194.34元，剛好可以滿足用等額本息法借120萬元20年房貸的要求，用等額本金法你只能借93.79萬元，貸款縮水20多萬元，這對你買房是非常不利的。因此，我建議你採取等額本息法借款，今後錢多了，又希望少支付利息，可以提前還款。

但我個人並不太贊成提前償還房貸，尤其是公積金貸款和首套房貸。因為，這些貸款都屬於長期的低息貸款，以後很難再借到，是非常寶貴的資源。如果提前還掉了，今後想再借錢，一是不一定借得到。二是借到的利率也會比較高，如果是民間借貸利率可能要超過10%，銀行借款利率也必定會上浮。三是還款期會比較短，房貸最長是30年，而其他貸款最長也只有10年，通常只能借1~5年。（汪 標）