“搶地潮”抬升房價上漲預期

一線城市土地市場高潮迭起，這不僅直接影響到當前房價，而且會對未來樓市預期產生深遠影響。不過考慮到目前政府對樓市並未施加更多幹預，未來房價保持升勢，恐將是購房者所要面對的真實狀況。

各地再現“搶地潮”

雖然酷暑天氣行將結束，但土地市場卻正接近“白熱化“狀態。

近日，上海市浦東新區惠南民樂基地M03-01、M04-01、M05-01商住地塊的爭奪就顯得異常激烈。在競拍出讓之前，已成功吸引14家房企參與競買，其中不乏萬科、綠地、旭輝等大牌房企。經過252輪激烈加價過程後，最終被三盛、三花控股聯合體以15.2億元總價競得，摺合樓板價為9431元/平方米。據瞭解，該地塊附近，在2011年11月份曾有類似地塊成功拍出，樓板價為3648元/平方米。對比發現，在不到兩年時間，該區域地價已經暴漲250%。

進入8月後樓市供需仍然延續活躍勢頭，並且有可能在金九銀十再度升温。截至8月15日，全上海市成功出讓10幅經營性用地(剔除動遷安置房用地)，出讓總金額再度破百億元，為101.53億元，出讓佔地面積為55.45萬平方米，環比增幅超過20%。有業內人士預計，根據市場成交表現來看，8月上海土地市場成交活躍程度定將大幅提高。

據瞭解，並非只有上海土地市場進入白熱化狀況，包括北京、廣州等城市，同樣可以用“火爆”一次來形容。

正是因為交易活躍，使得土地價格在7月份出現較大幅度的上漲。中國指數研究院監測結果顯示，7月重點一、二線城市熱度不減，優質稀缺地塊仍受追捧，全國土地與住宅類用地成交樓面均價環比、同比均為上漲。7月全國300個城市成交樓面均價為1418元/平方米，環比上漲37%，同比上漲58%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為1980元/平方米，環比上漲46%，同比上漲47%(具體見圖1)。

圖1：2013年1~7月全國300個城市住宅用地成交樓面均價

數據來源：CREIS中指數據

高溢價率已成常態

頻頻以高溢價率成交，已成當下土地市場一大特徵。

兩年前土地市場經常出現的底價成交現象，目前已然絕跡。前文中提到的浦東新區惠南民樂基地地塊，經過一番激烈“拼殺”之後，溢價率最終突破100%，達到106.5%。北京亦莊地塊，溢價率也高達50%左右。

此外，高溢價率成交現象比比皆是。如在上海，三湘地產聯合康晟發展有限公司7.6億元奪得崇明縣陳家鎮濱江休閒運動居住社區8號商住地塊，溢價率達102.86%。此外，據漢宇地產土地監測數據顯示，另外還有奉賢金匯、浦東張江兩幅地塊成交溢價率也超過了100%。

而根據市場研究機構監測結果表明，高溢價率成交現象近期更加頻繁。根據中國指數研究院公佈的監測數據表明，在7月，全國300個城市土地平均溢價率為18%，較上月增加6個百分點，較去年同期增加8個百分點;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價率為23%，較上月增加7個百分點，較去年同期增加12個百分點。而觀察自今年年初以來溢價率的走勢發現，7月份的23%亦是今年以來的新高(具體見圖2)。

圖2：2013年1~7月全國300個城市月度住宅用地溢價率

數據來源：CREIS中指數據

房價漲勢勁道十足

土地市場的持續火爆，已經影響到了房價。

近日，惠南鎮已有“先知先覺”的房東，主動要求調高掛牌價。房產中介方先生告訴記者，惠南鎮中心地段蕩灣小區有業主得知民樂地塊樓板價達到9431元/平方米的消息之後，馬上要求將之前掛牌88萬元出售的兩房，加價5萬元。

漢宇地產市場研究部分析師張頎指出，高價拿地的背後，充分説明房企對於後市持樂觀態度，同時也將連帶引發周邊乃至全市房價進一步快速上漲。

而這種現象在北京也已出現。受8月中旬亦莊地塊拍賣結果影響，目前亦莊在售的樓盤已經全面調價到3萬元/平方米以上。有消息説，和裕旗下林肯公園在售房源售價從2.7萬元/平方米左右，直線調價到3.5萬元/平方米;裕另一在售樓盤君安國際售價也已經調到了3.2萬元/平方米。

房價上漲態勢仍在維持。國家統計局18日最新統計數據顯示，今年7月，北京、廣州、深圳、上海等一線城市房價仍然維持上漲態勢，且幅度驚人，同比漲幅分別高達18.3%、17.4%、17%和16.5%，高於全國平均水平。

後市走向難下結論

開發商瘋狂拿地的態勢是否會有所收斂，持續過熱的土地市場行情會不會招致嚴厲的市場調控？……市場對此並沒有一致判斷。

而高價拿地所形成的副作用，就是導致房價產生上漲預期，甚至會直接影響房價走勢。對此，漢宇地產市場研究部分析師張頎認為，政策制定層面通過行政手段加以干預存在其一定必要性。

不過，也有行業分析人士持不同看法。同策諮詢研究部總監張宏偉認為，當前政府對於房地產市場政策和走勢的表態較為曖昧，和宏觀經濟“觸底”的階段特徵密不可分，在宏觀經濟尚未明顯好轉之時，房地產市場投資拉動宏觀經濟穩中有升的角色還要繼續扮演，因此，只要下半年市場和房價不出現報復性反彈，房地產市場調控政策不會有太大變化。（記者 甄愛軍）