動用公共維修基金為何難？

隨着公共維修基金逐步進入正常的使用高峯，進一步完善原有的政策規定，並讓資金的監管、使用、維護都能更加透明和靈活，才是行之有效的方式。

許多購房者在購買房屋時都會知道要繳付一筆“公共維修基金”，用於日後自己所在樓房的公共維修。然而，對於大多數業主而言，這筆基金總共有多少、什麼時候可以動用這筆錢、具體又該如何動用等等問題，往往都有些不明不白的。

而近年來隨着房齡上升，特別是像最近這樣的高温、雷雨季節，不少房屋都出現了損壞、老化的問題。可是在實際申請使用公共維修基金的時候，一些小區業主卻發現困難重重，不但申請難、動用難，而且手續繁複、耗時彌久，最終甚至還是有房屋得不到撥款修理。這都是為什麼呢？

業主共有 專款專用

在定義上，公共維修基金又稱“專項維修基金”，是指住宅物業的業主為了本物業區域內公共部位和共用設施、設備的維修養護事項而繳納一定標準的錢款至專項賬户，並授權業主委員會統一管理和使用的基金。一般而言，公共維修基金的收取比例按照購房者從開發商處購買房屋、辦理產權過户時總房價2%~3%的比例繳納至物業所在區房地產主管部門指定的商業銀行。

按規定，公共維修基金應由該物業內的業主共同籌集，業主按照繳納比例享有公共維修基金的所有權，但使用權歸全體業主所有，單個業主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。同時，公共維修基金也與具體房屋相結合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業主的變更而變化，因房屋產權變更成為新業主時，維修基金也應經舊業主更名為新業主名下。

在具體使用上，公共維修基金則應用於房屋保修期滿後房屋主體結構、公共部位和公共設施設備的大中修以及更新改造工程。房屋主體承重結構部分包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等;公共部位是指户外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等;公共設施設備是指房屋及相關配套區域內、由業主共同擁有並使用的上下水管道及設備、配電線纜及設備、電梯、公用照明、消防設施、綠地、道路、溝渠、非經營性車場車庫和其他共用設施設備等。

不難看出，公共維修基金在設立上是業主共用、專款專用的，日常的一般小修無法挪用該資金，基金的管理上也有據可依。然而近日央視披露，全國公共維修基金已超萬億元，但使用率極低。許多需要使用這筆錢維修建築物共用部分的居民發現，“看起來很美”的公共維修基金卻很難提取出來，這樣的情形又為何會出現？

四大難題待解決

原來，自1998年，建設部、財政部發布《住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理辦法》並開始徵收房屋公共維修基金以來，就一直存在着四大難題，影響着該資金的順利使用。

其一，早期業主買房時，由開發商代收公共維修資金，然後交到政府管理部門。根據要求，開發商應按照每户業主所交的金額，建立出清晰的業主明細賬。但當時沒有統一的網絡管理平台，有的明細賬是紙質的，錄入時信息出現了誤差，還有的信息丟失，導致公維資金與業主信息關聯不上。而公維資金使用前，第一步就是要做好系統數據關聯工作，明確哪一户業主是誰，名下有多少公維資金，修公共部位要從哪些户出錢，每家出多少。由於數據關聯工作沒做好，就導致很多小區申請公維資金難或者慢。

其二，找齊2/3的業主簽字也往往困難重重。原來，申請使用公共維修基金時，一般需要找涉及區域中的2/3的業主籤兩次字，然而有些業主對於沒有影響到自身的問題卻不願簽字。比如電梯壞了，住在一、二層的業主就不太願意簽字;屋頂漏水了，非頂層的業主也不願意簽字。有時即使業主同意簽字，但有的業主不住在小區，房屋長期出租，有的業主三天兩頭不在家，光找人簽字就要花費數月的時間。

還有的小區房屋權屬不清，商品房和房改房混雜。在申請使用公維資金時，由於房改房沒有統一的公維資金系統，需要售房單位去申請提取公維資金，但售房單位可能已經不存在，或者已經將房屋轉手。而央產房的公維資金申請使用，又需要到中央單位房改部門去申請辦理。手續繁複、流程緩慢也加劇了資金動用的難度。

另外，同一個小區，有的業主繳了公共維修資金，有的沒繳，當共有部位設施需要維修時，發現錢繳得不全，已繳資金甚至不夠一次維修。這也是部分小區遇到的公共維修基金使用難的癥結所在。就這樣，好好的一筆“專款專用”基金就被弄得如此“使用不便”了。

更透明、更靈活

信息透明度不夠也是阻礙公共維修基金髮展的一個因素，有的業主表示，物業應把詳細的信息均張貼公示，如電梯壞在哪兒、維修明細是什麼、哪家公司維修、動用多少資金等等，業主有權知道這筆錢具體用在哪、怎麼用的，這樣才能安心簽字。

同時，按照原建設部1998年出台的規定，由於只明確了繳納和使用對象，卻沒有明確監管單位，也造成了基金的不穩定因素。許多城市的公共維修基金都是“活期存款”，如此一來，大量基金如同進入“休眠”期，存款所得的利息遠遠比不上通貨膨脹，必然造成基金的縮水與貶值。而以電梯的使用年限15年為例，鉅額的房屋維修資金“沉睡”在銀行賬户上，不僅跑不過通脹率，還藴藏着維修費用的逐年增長，在繳存資金進入15年之後的使用高峯期後，無法滿足長遠需求的巨大隱憂。屆時出現資金不夠、需要補繳等問題的話，又會使公共維修基金的動用難上加難。

對於這些問題，北京市住建委日前就《關於簡化程序方便應急情況下使用住宅專項維修資金有關問題的通知》公開徵求意見，規定應急使用公維資金的小區將可快速修房。其中提到了多項解決當下困境的變通意見，如新政策中規定，六種情形可以申請應急維修，不需要2/3業主同意，其中包括屋面防水損壞造成滲漏;電梯故障危及人身安全;高層住宅水泵損壞導致供水中斷;樓體單側外立面五分之一以上有脱落危險等。專家也指出，加強維修基金的使用管理更在於有效的業主大會。業主大會是維修基金持有和管理的主體，不僅便於使用好這筆錢，也有利於更好地監督物業的工作。

應該説，隨着公共維修基金逐步進入正常的使用高峯，進一步完善原有的政策規定，並讓資金的監管、使用、維護都能更加透明和靈活，才是行之有效的方式。也只有這樣，才能真正讓這筆錢成為房屋的“看病錢”、“養老錢”，保障每一個業主應有的權益。（記者 徐卓航）