温州樓市斷供頻現 當地銀行風險或致金融危機
最近，大量斷供房公開拍賣，突然讓“斷供”一詞在温州市民中受到了前所未有的關注。
許多温州市民發現，由於房價的不斷縮水，他們過去買房欠銀行的貸款，甚至超過了房子目前的賣價，房屋已變成了負資產。“斷”還是“供”？成為了温州市民茶餘飯後的談資。
斷供房的湧現，也意味着温州銀行業的壞賬風險會隨之而來。近日，證券時報記者調查獲悉，温州銀行業其實早已意識到斷供房帶來的風險，並於去年底聯合温州當地企業家及學者，向温州市政府反映房價大幅下跌帶來的金融風險，希望當地政府能出台相關拯救政策，這也構成了温州此次限購令鬆綁的重要背景。
房價腰斬引發斷供
鹿城廣場是温州標誌性豪宅，也代表着温州樓市的最高價。在2011年温州房價火爆時，鹿城廣場的房價曾超過10萬/平方米，但如今市場價跌至4萬/平方米，甚至有喊出3.28萬元/平方米的案例。
在這個富人云集的樓盤中，入駐的商業公司不多，温州惠信資產管理有限公司是其中之一。
該公司副總經理金萩娟稱，當時樓市火爆時，鹿城廣場的掛牌價一度達到了12萬元/平方米，一個朋友以9萬元/平方米在購置了一套，現在還處於深套中。高達12元/平方米物業管理費，使得進駐鹿城廣場的成本較高，所以目前的該樓盤入住率不超過五成。
在温州，價格腰斬的樓盤不只是鹿城廣場。曼哈頓、京都城，鉑金家園、香緹半島等，這些曾經的高檔樓盤，成為此輪温州房價跳水的重災區。
房價大幅跳水使得許多人發現，他們過去買的房子，價值正在縮水，而他們所欠銀行的購房貸款，其數額甚至超過了房子現在能賣出的市場價，成了負資產。於是一些房主選擇把房子扔給銀行，不再償還銀行的貸款。
除了個人按揭房出現斷供現象外，通過擔保公司貸款的房源，也是斷供較為集中的房源。
温州好旺角房產策劃機構副總經理陳德賺稱，受多套或者個人經濟問題的限制，此前很多温州購房者只能通過尋求擔保公司的幫助，最終如願在銀行辦理了購房按揭手續。銀行方面當時以為，第三方擔保使得貸款更有保障。殊不知，民間借貸危機使得擔保公司紛紛倒閉。如此一來，抵押物價格下降，擔保人又沒能力償還，貸款完全高於抵押物，這樣的情況下，斷供也就發生了。
擔保公司一直在温州民間資本市場中充當着重要的角色。火爆時，温州擁有的擔保公司曾經多達近300家，但民間借貸風波後，温州的擔保公司數量大幅減少。
雖然温州各界對於斷供房的起因眾説紛紜，但從受訪人的觀點來看，房價腰斬、炒樓及民間借貸危機等三大因素的綜合，是造成如今温州樓市斷供的主要原因。
斷供房批量拍賣
如果不是公開拍賣，恐怕沒有多少人會知道温州樓市的斷供現象。但伴隨着斷供房的批量上市，斷供房在温州已成為公開的秘密。
不久前，一套鉑金家園的斷供房，經温州滙豐拍賣行成功拍出，丁望遠就是當時的拍賣師。
丁望遠稱，因為市價已經不值銀行貸款，購房者選擇了斷供，現在温州中院的拍賣房，很多都是斷供房。
以鉑金家園一套120平方米房源為例，2011年，該小區的售價高達5萬元/平方米，按照首付三成，銀行按揭貸款高達420萬元。但是，現在價格只有2萬/平方米，上述房源僅值240萬元。這樣一來，也意味着這裏的房子市值，已經抵不了銀行的貸款。於是業主選擇斷供，讓銀行強制拍賣。
温州樓市陷入今日之窘境，與當地銀行不無關係。
很多温州人士認為，當年温州房價的暴漲，是炒房客聯合擔保公司和銀行共同參與的結果，而房價暴跌，銀行受到牽連也是自然的事情。
據介紹，在放貸衝動和監管部門的默許下，温州樓市的房貸亂象叢生。當時，銀行的房地產貸款，尤其是個人住房貸款業務競爭日益激烈。為了爭取更多的市場份額，部分商業銀行採取變通、變相或違規做法，降低貸款標準，減少審查步驟，放鬆了真實性審核。如此種種，也嚴重影響了銀行的資產安全性。
在2008年金融危機時，廣州、深圳等地曾上演的斷供風波就表明，一旦房價出現大幅下跌，那些低首付或者零首付的購房者，就會出現房不抵債的現象，不少購房者會選擇斷供，銀行也就成為了房東。
温州樓市的斷供現象，顯然是當地銀行不願意看到的事情。記者近日曾試圖通過温州銀監局瞭解相關情況，但幾番嘗試卻未能如願。
雖然温州銀行業對斷供諱莫如深，但種種跡象表明，温州樓市的斷供現象並非個案。在温州當地媒體上，近期幾乎每天都能找到房源拍賣的公告。若電話諮詢這些房源的性質，普遍以斷供房告知。
“目前，温州債務糾紛案比較多，打官司都要排隊，像醫院看門診一樣。”丁望遠介紹，從起訴、到執行、再到拍賣，一般需要半年的時間。再加上銀行對風險的節奏把控，讓近段時間温州市場的拍賣房開始增多。
温州中小企業促進會會長周德文向記者坦承，目前温州斷供房的數量尚無統計，但法院、拍賣行處置的銀行不良資產，已呈現直線上升的趨勢。當地媒體房產處置廣告的密集刊出，跑路企業的再度出現，這些不幸消息均是證明。
銀行有風險
按照現有的法規，如果選擇斷供，屬於購房者主動違約，這就違反了貸款合同中的約定條款，需要承擔相應的違約責任。
“如果拍賣所得款不夠償還銀行債務，法院會給債權人出具一份債權憑證，在債務人有能力償還的情況下，債權人仍會繼續執行。”丁望遠稱。
雖然從理論上來説，樓市斷供不會為銀行造成損失，但實際情況往往讓銀行成為最終的買單者。
“按照現有法規，銀行對斷供房拍賣後，差額部分業主方仍需承擔償還義務。但為什麼還會斷供？是因為很多人已走投無路，實在沒有能力再去償還銀行債務，並非惡意而為之。”對於目前温州湧現出的斷供現象，周德文如是説。
根據目前法律約定，債務人擁有償還能力，是債權人繼續執行債務追回權的前提。比如發現債務人以自己的名義買房購車，銀行方面就可以繼續申請債務追問；但如果債務人今後以其他人的名義購房置業，銀行就不能強制執行。如此約定，也使得部分購房者願意背上違約責任。
“斷供現象在今年上半年已經出現，現在愈演愈烈。若不採取政策措施，比如調整限購限貸政策，恐怕會讓斷供現象進一步蔓延。”周德文認為，斷供棉擴散，會嚴重摧毀房地產信心，影響房地產市場的健康發展，會進一步惡化銀企關係，削弱社會信用基礎；會使企業不良貸款繼續上升；形成局部金融危機，社會和政府應當高度關注。
實際上，温州市方面早已意識到斷供引發的風險。“去年年底，温州銀行業，聯合地產企業家及當地學者向温州市政府反映，房價大幅下跌可能會金融風險，希望當地政府能出台相關政策來化解風險，這也是温州限購令鬆綁的重要背景。”一位不願透露姓名的學者對記者如是説。
被外界稱為救市政策的限購令鬆綁出台後，温州也由此成為國內唯一一個對限購令做出調整城市。温州樓市是否藉此企穩，房價能否就此止跌，仍需時間來驗證。（李小平）