香港樓市交投趨冷 將迎“最壞時刻”

去年底至今，香港政府的調控政策仍然持續降温樓市，一方面是成交量急速下滑，另一方面樓價已止昇平穩，並有下滑的趨勢。香港業內人士普遍的預期是，未來香港樓價可能下跌兩到三成，目前仍還不能算是“最壞時刻”。

不過也有分析人士指出，樓市即使轉勢向下調整，速度和幅度也會相當温和。有部分開發商預期香港政府後續會調整政策，而一些投行也仍給予香港本地開發商買入的評級。

樓市調控見成效

去年四季度至今，在香港政府推出多項“辣招”之後，香港樓市交易明顯趨冷，房價也日趨平穩。到今年八月中旬，香港一手樓註冊數突破5000宗，而去年在六月前就已超過這個水平。據美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，不包括一手公營房屋，截至8月20日，今年香港一手私樓註冊量為5034宗，與去年同期相比，宗數大幅下跌近40.3%。與此同時數據顯示，今年第二季度香港樓價同比僅上升1%，大幅低於一季度。

而樓市交投的趨冷已明顯衝擊香港地產中介。香港地產中介美聯集團半年報顯示，其上半年業績表現慘淡，虧損近8872萬港元，去年同期為盈利1.473億港元，業績明顯大幅下滑，其中香港住宅佣金減少幅度最大。此外，另一地產中介半年業績也遭遇同樣境遇，公開數據顯示，香港中原地產業績同比下跌25%。

儘管成交量下滑明顯，但樓價仍然相對堅挺，中原地產研究部指出，今年８月１２日至１８日中原城市領先指數ＣＣＬ暫時止跌，在連跌兩週後，按週上升０﹒４１％，為七週以來最大升幅。不過這一情況可能會改變，有分析預期2014年香港樓價下跌幅度可能達到10%～15%，2015年可能再跌15%～20%。

印花税遏制內地買家入市

從阻擊炒房客的實際效果看，香港政府的多項政策已起到明顯作用。去年10月香港推出針對非香港永久居民的15%買家印花税，今年2月再推出雙倍印花税，令外地投資者購買香港房產的税務負擔最高可達物業價值的23.5%。

此前的數據顯示，內地買家最高時曾佔到香港新樓盤成交量的四成，不過最新的數據顯示，內地投資者熱情已明顯退潮，香港中原地產數據顯示，2013年第二季度，香港私人住宅市場，已知內地個人賣家比例，佔宗數3.6%，佔金額3.9%。與2012年第四季度的4.1%及5.5%相比，分別下跌0.5及1.6個百分點，反映內地業主惜售，傾向長期持有香港房產。第三季度的數據則顯示香港私人住宅市場，已知內地個人買家比例，佔宗數6.3%，佔金額8.0%。比例較2012年第四季的10.9%及16.8%，分別下跌4.6及8.8個百分點，反映買家印花税成功遏制內地買家入市。

香港中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，實施買家印花税半年以來，成功遏制了內地買家入市，推低了內地買家比例。但同時亦令內地業主傾向長期持有香港房產，同時推低內地賣家比例。

時隔一年再現負資產個案

對於此前購房者來説更糟糕的情況是，炒房套利不成反而因此成為“負資產”。此前香港金融管理局公佈負資產住宅按揭貸款的調查結果顯示，今年第二季度，負資產住宅按揭貸款宗數為27宗，截至6月底，負資產按揭貸款涉及的金額為1.11億港元，其中無抵押約為200萬港元。這也是時隔一年再次出現負資產個案。香港金管局表示，這次出現負資產個案，主要是涉及一些銀行職員住屋按揭貸款。這類貸款的按揭成數一般較高，故此容易形成負資產。

對此美聯創辦人及主席黃建業分析，目前樓市已經見頂，更多的購房人士由於借貸比率較高，有可能在今年底出現負資產情況。

大規模出現負資產的情況曾在1997-2003年上演。不過有地產中介業內人士則指出不應過分擔憂。中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出，目前借款人對於樓市按揭風險的防守力較高，置業性質差異也比較大，即使樓價下跌帶來負資產，也不會是1997至2003年的情況。

王美鳳認為，目前按揭槓桿率低，平均按揭成數僅為55％，遠低於2003年負資產高峯期時的65%。從這個平均數字看，樓價需下跌超過45%，負資產才會廣泛出現，然而，1997年樓市與現時最大的不同之處，在於1997年投機性高、炒風普遍，確認人轉售比例曾高達近10%；而目前投機成分幾近消失，樓市以自住或長線投資者支持為主，這使得樓市即使轉勢向下調整，速度和幅度也會相當温和，不易出現大量炒家虧本離場引致樓價大跌的現象。

樓市悲觀情緒延續

悲觀的預期仍會持續，黃建業認為，“香港樓市會衰三年，樓價估計會跌兩到三成。”黃建業指出，香港樓市最壞時期仍未來臨，目前才剛開始轉差，政府推出打擊樓市的措施，導致樓價輕微下跌，但成交量大幅下滑，未來如果資金大幅流出或出現加息，香港樓市將進一步轉壞。

不過，香港業內人士普遍認為這次樓市調整不會重複1997-2003年樓市暴跌的情況。

黃建業預計，這次調整時間會比較短，大概在三年左右，而出現大跌7成的機會比較小，除非出現大規模的資金撤離、加息。估計跌幅兩到三成的可能性較大。目前仍存在許多積極因素，一是全球資金氾濫；二是香港開發商內地業務開展較好，可以獲得現金流；三是整體借貸比率仍然低，不會有大規模負資產；四是股市持續波動，樓市仍然有一定吸引力。

也有部分開發商預期港府後續會調整政策。嘉裏建設總裁兼首席執行官黃小抗在中期業績發佈會表示，對香港未來的樓市抱着審慎樂觀態度，相信剛性需求仍然存在，未來供求能夠漸趨平穩。香港政府應已聽到各方對“辣招”的意見，相信政府會作出調整及跟進。

實際上，從大行對香港本地地產公司的評級看，亦未太過悲觀。高盛近期的評級報告顯示，將新鴻基地產盈利預期下調7.7%-4.2%，目標價由148.3港元微降至148港元，但仍維持其“買入”評級，理由在於隨着資產週轉穩步復甦，加上推出更多項目，有助提升新鴻基的賬面獲利及縮小其資產淨值折讓。