温州農民房僅限同村交易 抵押可擴大到縣域

《温州市農村產權交易管理暫行辦法》近日發佈，外界解讀為“温州農房交易破冰”，引起各方關注。28日，中國證券報記者從温州市農村產權服務中心獲悉，温州農房交易僅限於本村居民，農房可以在縣域內抵押貸款，涉及處置不良抵押的農房，可在縣域範圍內置換交易。

農房僅限同村交易

《暫行辦法》規定，自今年10月1日起，農村土地承包經營權、農村房屋所有權、農村集體經營性建設用地使用權、林地使用權、水域灘塗養殖權、農產品期權等12類農村產權將在農村產權服務機構進行交易。縣(市)應當整合現有農村產權交易平台，設立農村產權服務中心。

温州農業部門相關人士認為，這意味着農村人擁有的農房所有權、林地使用權等不能變現的“睡覺”資本，今後可以“盤活”了。

温州市農村產權服務中心有限公司總經理董文立接受中國證券報記者採訪時稱，根據國家土地管理法的規定，農房僅限於本村內交易，現在温州農房可以在縣域內抵押貸款，非城鎮户口人員可以在縣域內參與農房處置。

“以前農魚塘、物業等私下承包、交易，損害了農民權益。現在全部指定到一個平台，陽光化操作，可以保護村民的利益。”董文立説，關於農房交易的具體操作，仍在等待温州本地國土和住建部門的細則出台。不過可以肯定的是，拍賣、處置不良資產的範圍擴大了。例如某縣某村一處農房被拍賣，該縣所有非城鎮户口的人員都可以參與，這比以前有所突破。

28日，中國證券報記者獲得市委農辦一份解讀《温州市農村產權交易管理暫行辦法》的“温州市農村產權交易十問”，稱《暫行辦法》對温州農村產權交易的機構、範圍、對象、監管、程序進行了規定，這在浙江全省尚屬首例。特別是在《暫行辦法》中規定，農村集體所有的產權交易應當在農村產權服務中心及其分支機構進行，這為規範温州農村“三資”管理，保護農民合法權益，預防農村領域腐敗現象打下了堅實基礎。

其中對“農村房屋所有權怎麼交易”的答覆稱，農村房屋所有權也就是農房的交易，因為其土地性質為集體所有，根據現有的法律法規，只能在同一集體經濟組織內進行交易，非同一集體經濟組織內進行的農房交易是不能辦理相應的土地使用證、房產證、契税證等合法手續。

政策紅線不會突破

中國證券報記者獲悉，温州市政府將在29日對《暫行辦法》做全面解讀。對於具體交易，目前温州市國土、住建、農業、林業、海洋與漁業、知識產權、工商管理等相關部門，將按照各自職責，在10月1日之前制定產權交易管理細則，報温州市農村產權交易管理委員會批准後實施。

温州市農村產權服務中心有限公司去年底掛牌成立，為全市農村產權交易提供場所設施、信息發佈、產權鑑證、政策諮詢、組織交易等服務。今年5月，《暫行辦法》徵求意見稿開始向社會各界徵求意見。

温州的改革舉動一向引人注目。温州兼具國家級農村改革試驗區和金融綜合改革試驗區兩大身份，外界一直期望温州能成為農村土地改革的風向標。

但有一個政策紅線不會突破，温州農業部門相關人士透露，根據《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。

值得注意的是，2013年6月，温州市中級人民法院公佈了《關於為温州市農村綜合改革提供司法保障的若干意見》，其中規定：依法保障農户宅基地用益物權，促進農房改造制度的建立健全。加大對農户宅基地用益物權的保障力度，做好相關案件的審判和執行工作。對違反法律法規以及相關政策的宅基地買賣行為，應當依法確認無效。依法保護合法的農村集體土地上的房屋轉讓，嚴格按照法律關於合同效力的規定執行，不輕易宣告農村房屋買賣合同無效。

“希望今後農房的交易也可以在縣域內的非城鎮户口人員之間流動。但因為外界關注太多，我們更加謹慎。”温州市政府一位不願透露姓名的官員稱，農村產權流通，這不是温州層面可以決定的，國家現行法律並不允許，但温州在城鄉統籌、城鄉要素流通、打破二元城鄉結構等方面，確實更進了一步。