造城運動蔓延 三四線城市新城建設泡沫隱現

在國家城鎮化規劃尚未正式出爐的情況下，目前地方的造城運動卻已如火如荼。

144個地級市造200多新城

廣東省近日印發了《揭陽空港經濟區建設工作方案》，按照方案，揭陽空港經濟區總體規劃由省發展改革委於2013年8月底前按程序報省政府審批。

今年3月，地處粵東的揭陽空港經濟區正式掛牌成立，總面積234平方公里，管轄四個鎮、三個街道，户籍人口42.72萬。

“揭陽利用新建成不久的潮汕機場來搞空港經濟區，有其合理的地方。”廣東省綜合改革發展研究院副院長彭澎告訴《第一財經日報》記者，這個經濟區應該跟產業緊密契合起來，如果只是用來搞房地產，可能會形成泡沫。

在揭陽空港經濟區建設的同時，廣東東西北地區的地級市也都在打造自己的新區。

廣東之外，其他地方的新區、新城建設也如火如荼。今年初，為了促進城鎮化的發展，城鎮化水平最為滯後的貴州提出，將用3～5年時間重點推進100個城市綜合體，各地自行培育一批城市綜合體，力爭到2017年底，全省城市綜合體拉動城鎮化率提升3個百分點左右。

本報記者8月初在貴州黔東南州首府凱里市看到，這座市區人口35萬的城市，在建樓盤多達十幾個，整個城市彷彿一個巨大的工地。從距離市中心15公里遠的經濟開發區到最繁華的市中心，一路上是被綠色安全網覆蓋的樓盤。

國家發改委城市和小城鎮改革發展中心在對遼寧、內蒙古、河北、江蘇、河南、安徽、湖北、湖南、江西、廣東、貴州、陝西等12個省區調研時發現，近幾年，一些地方打着推進城鎮化的旗號，紛紛打造新城建設模式，並且有愈演愈烈之勢。

調查顯示，12個省會城市，平均一個城市要建4.6個新城新區；144個地級城市，平均每個規劃建設約1.5個新城新區。

三四線城市泡沫隱現

在專家看來，新區可以集中規劃、建設，節省城市化擴張的成本。很多老城都比較擁擠，要開發又面臨着老城文物保護問題，所以建新區更好。

在城鎮化大潮下，各地新區建設一哄而上，到處開花，一味求大等現象也頗令人擔憂。“據我瞭解，有些地方強制性規定每個縣都必須搞新區。” 貴州社科院城市經濟研究所所長鬍曉登説，新區建設本來應該遵循以市場為導向、需求為基礎、政府來引導的模式，但現在各地新區建設基本上都是行政包乾，政府規劃、投資和招商，市場化資源配置功能非常弱。“這樣肯定會出問題，會導致大量的土地和基礎設施浪費，導致產業空洞化和人口空洞化。”

多位專家對本報記者分析，對於地方政府的造城運動應作具體分析，一線城市和大部分二線城市由於是全國或者所處區域的中心，對周圍的輻射和吸引力很強，因此相對社會需求也比較大。而大多數三四線城市輻射力十分有限，不僅吸引不了周圍的人口，而且其轄內的人口還有向一二線城市轉移的趨勢，因此三四線城市建設新城區應該因地制宜，謹慎而行。

產業與人口

在胡曉登看來，三四線城市之所以就是三四線城市，其特徵就是產業不發達，其勞動力和承載力、實際的居民居住率都不會高，所以就形成了產業空洞化、常住人口空洞化和人口向一二線城市走現象。

他認為，三四線城市新區可以做，但不宜過多過大。在建設新城區時首先應考慮的是產業。“產業是基礎，沒有產業就沒有常住人口。”胡曉登説，產業對勞動人口的需求才形成常住人口。否則，很多人到了城市沒有工作沒有收入，就形成不了城鎮人口。

彭澎認為，看一個地方造新城是否合理，應該看其是否只從政績出發、跟產業的聯繫度、是否造成房地產泡沫形成“鬼城”等。“造新區要看是對你現有的人口進行調整，還是想吸引外面的人進來。”

“新區的性質很重要，是新城區還是工業園區，是以產業為主，還是擴大居住區的新區。如果有產業支撐，適當地發展是可以的。如果是新城區，其本身又沒有太多行政人口，那麼就要注意了。”彭澎説。

中鐵置業貴州公司副總經理王成平告訴記者，貴州是否需要那麼多的城市綜合體，關鍵在於是否有相關產業進入。城市綜合體可以改善辦公、商業等，但必須要有相應的產業發展基礎。如果沒有產業發展，只建房子，空在那裏就沒意義。

廈門市政協委員、集美大學房地產研究所所長李友華分析，工業化、城市化和現代化是自然發展的過程，有些城市不具備搞大規模造城運動，房子建起來後，閒置後遺症等現象十分嚴重。“前期規劃不周，包括教育醫療等各方面都沒配套好，就圈一塊地建起來，城市化發展又沒到這地步，很容易造成閒置。”